每經記(ji)者｜夏子博(bo)    每經編輯(ji)｜賀娟娟

近日，克而瑞陜西發(fa)布了《2024西安(an)年度(du)房地(di)產市場形勢(shi)報(bao)告》（以下簡稱：《報(bao)告》），2024年西安(an)以1522萬㎡涉宅用地(di)成交(jiao)建面成績，位居22城首位。

樓市(shi)深度調整期下，西安樓市(shi)土(tu)拍走出獨立行情。2024宅(zhai)地成交金額824億元，僅次(ci)于北京、上海(hai)、杭(hang)州，排名(ming)第(di)四。

圖片來源：《報(bao)告》

市(shi)場基本默認西(xi)安是(shi)一座改(gai)(gai)善(shan)大城。西(xi)安的普遍改(gai)(gai)善(shan)化(hua)已有3年(nian)時間，價(jia)格(ge)動(dong)輒300萬起步，2024年(nian)前11月(yue)，改(gai)(gai)善(shan)型房源成交占比近五成，帶(dai)動(dong)了成交份額擴容(rong)，結構性拉升了房價(jia)。

需(xu)求端上，西安的改善樓(lou)盤(pan)迎來了重新(xin)思考的時(shi)間，2024年，新(xin)房開盤(pan)去(qu)化率32%，同(tong)比降低20%，成交量(liang)也呈現下降趨勢(shi)，如今熱(re)點區域(yu)仍(reng)有(you)多盤(pan)集中入市，市場(chang)競爭激烈，但需(xu)求增長有(you)限(xian)，接續能力(li)需(xu)要不斷(duan)內卷(juan)的產(chan)品力(li)來匹配。

與(yu)新房(fang)供(gong)、銷量(liang)隨(sui)勢下跌相比，西安二手(shou)房(fang)市場成(cheng)交面積穩步增長，2024年(nian)成(cheng)交量(liang)為(wei)778萬㎡，同比+2%，背后代表(biao)的剛需(xu)市場需(xu)求(qiu)增長。

圖片(pian)來(lai)源：《報(bao)告》

圍繞新房改善與二手剛需的(de)2024西安樓市(shi)，似(si)乎越來(lai)越快到達微妙(miao)的(de)“交叉點”。

土拍“逆勢進位”

根(gen)據克而瑞(rui)《2024西(xi)安年度(du)房地產(chan)市場形勢(shi)報告》，2024年1-12月大西(xi)安（包括(kuo)主城、西咸、郊縣）涉(she)宅用地共計供(gong)應建面(mian)1669萬㎡，同比下(xia)(xia)滑11%，成(cheng)交建面(mian)1522萬㎡，同比下(xia)(xia)滑12%；成(cheng)交金額(e)824億，同比下(xia)(xia)滑13%。

雖然三(san)項數據均下(xia)滑，但放(fang)在全(quan)國情況下(xia)，西安(an)土拍實(shi)現(xian)了“逆勢進(jin)位(wei)”。

對比重(zhong)點監(jian)測(ce)22城來看，西安1522萬㎡成(cheng)交建面這個(ge)成(cheng)績，位居22城首位，且與第二(er)、三名（重(zhong)慶，1098萬㎡、長沙，1094萬㎡）拉(la)開較大差距，824億(yi)元的成(cheng)交金額，僅次(ci)于北京、上海、杭州(zhou)，排名第四。

分主城(cheng)與西(xi)咸供應端來看，2024年主城(cheng)供應及成交(jiao)(jiao)涉宅開(kai)發用地(di)分別環(huan)比下滑24%、32%，平(ping)均(jun)成交(jiao)(jiao)樓面(mian)價6522元(yuan)/㎡，西(xi)咸供應及成交(jiao)(jiao)環(huan)比上(shang)漲68%、46%，平(ping)均(jun)成交(jiao)(jiao)樓面(mian)價4175元(yuan)/㎡，部(bu)分為本土國企、地(di)方平(ping)臺托底摘(zhai)地(di)。

2024年，主(zhu)城仍是(shi)房企關注重點，成交(jiao)金額(e)占比64%，主(zhu)城三強——國(guo)際(ji)港務區、高(gao)(gao)新(xin)區、浐(chan)灞(ba)生(sheng)態區，占主(zhu)城份(fen)額(e)46%。圍繞高(gao)(gao)新(xin)、曲江、航(hang)天(tian)、浐(chan)灞(ba)國(guo)際(ji)港及灃東新(xin)城（科(ke)創融(rong)合區&能(neng)源金貿區）呈(cheng)現(xian)點狀高(gao)(gao)熱態勢，文教園(yuan)、絲路軟件園(yuan)、灃東，均(jun)有數個板塊誕生(sheng)溢價成交(jiao)。‍‍‍

中(zhong)海(hai)“軟(ruan)西”地塊拿下2024年西安單價“地王”，樓面(mian)地價達到了14065元/㎡，這塊地就是目前在(zai)售(shou)的中(zhong)海(hai)云(yun)水觀園項目。

觀(guan)察2024年(nian)頭部房企拿地規模(mo)，整體出現縮量，2023年(nian)前(qian)十(shi)的(de)入門(men)門(men)檻為31.24億元(yuan)，而2024年(nian)拿地金(jin)額超過了(le)30億元(yuan)的(de)只有三家。前(qian)5名分別為保(bao)利發(fa)展(zhan)42.76億元(yuan)、灃西發(fa)展(zhan)集團40.64億元(yuan)、綠城(cheng)中國37.02億元(yuan)、中國金(jin)茂29.18億元(yuan)、四川邦泰(tai)28.89億元(yuan)。

圖片來源：《報告》

在規模上也有(you)所減小，成交(jiao)地(di)塊面積以百畝以內居多(duo)。成交(jiao)面積主力集中30—80畝（聚焦50—80畝），摘地(di)總價(jia)3億(yi)-8億(yi)，3億(yi)-8億(yi)宗(zong)地(di)數量占(zhan)比達到52%。呈現(xian)小規模，低總價(jia)，控風險等特征。

追求精細化，快速開發預售，變現(xian)回款，降(jiang)低風險，成為目前房企經營(ying)的(de)共(gong)識(shi)。例(li)如保(bao)利云谷合(he)著，2024年11月(yue)(yue)6日拿地，12月(yue)(yue)21日即實現(xian)開盤，周(zhou)(zhou)期(qi)僅1.5個月(yue)(yue)，此外綠城紫棠苑、中海(hai)山水(shui)觀(guan)園、招(zhao)商攬境(jing)周(zhou)(zhou)期(qi)均在3個月(yue)(yue)左右。

“精致小(xiao)盤是(shi)全國都有，但它講一(yi)個條(tiao)件——周邊肯定有人買(mai)，一(yi)下子能夠(gou)消化，講究流速，是(shi)回(hui)籠(long)項目資(zi)金的(de)一(yi)個很關鍵指標。”上海易居房地產(chan)研究院(yuan)(yuan)副院(yuan)(yuan)長嚴躍進(jin)表(biao)示。

新房開盤去化率降低

回到(dao)賣(mai)方，在(zai)2024年典(dian)型城(cheng)市商品(pin)住宅成交(jiao)(jiao)面積榜中，西安成交(jiao)(jiao)規模(mo)位居(ju)第二，僅次于成都。

具(ju)體來(lai)看，新房全年供、銷量(liang)隨勢下跌，成交價(jia)格小幅上(shang)漲但基本維穩。2024年大西(xi)安新房商品住宅(zhai)供應986萬(wan)㎡，同比-11%，成交874萬(wan)㎡，同比-19%，成交均價(jia)18344元/m2，同比+1%。

西安樓市仍然在改善大(da)城這條路上，2024年(nian)，大(da)西安200萬(wan)-400萬(wan)改善住(zhu)宅產品占(zhan)(zhan)比持增，24年(nian)占(zhan)(zhan)比為(wei)52%，環比23年(nian)增長6%；從成交(jiao)結構來(lai)看，主力(li)成交(jiao)區域為(wei)國際港務區、高新區和城南(nan)，占(zhan)(zhan)比58%。

《報(bao)告》顯示，從(cong)2024年單價(jia)(jia)(jia)段(duan)來看(kan)，1.7萬(wan)(wan)-1.8萬(wan)(wan)元/㎡為(wei)(wei)成交(jiao)主(zhu)力，同比(bi)增(zeng)長8%，2.3萬(wan)(wan)-2.6萬(wan)(wan)/㎡為(wei)(wei)次主(zhu)力成交(jiao)，從(cong)面積段(duan)&總價(jia)(jia)(jia)段(duan)交(jiao)叉分析來看(kan)，主(zhu)力成交(jiao)面積段(duan)為(wei)(wei)140-144㎡占21%，成交(jiao)總價(jia)(jia)(jia)段(duan)150萬(wan)(wan)-300萬(wan)(wan)占比(bi)過(guo)半，總價(jia)(jia)(jia)天(tian)花板在400萬(wan)(wan)元。

招(zhao)商蛇口、中(zhong)國鐵建(jian)地(di)產(chan)、保利發(fa)展、華潤置地(di)、綠城中(zhong)國是西(xi)安房(fang)(fang)企銷售TOP5，銷售金額均超過100億，房(fang)(fang)企市占率也進一步提(ti)升，2022年(nian)—2024年(nian)，TOP10房(fang)(fang)企市占率從41%提(ti)升到47%，TOP30房(fang)(fang)企市占率從68%提(ti)升到77%。

不過悄然間，新房與二手之間也出現了(le)一些新變化。

西安改善新(xin)房(fang)迅速崛(jue)起是(shi)2021年(nian)開始的，二(er)手房(fang)價格則一路下滑，截(jie)至2024年(nian)底(di)，新(xin)房(fang)年(nian)度(du)成交均(jun)價18344元/㎡，二(er)手房(fang)則為(wei)15093元/㎡，市場(chang)也基(ji)本默認西安是(shi)一座改善大(da)城。

但我們發現一個微妙(miao)信號(hao)是，西安的改善樓盤(pan)(pan)似(si)乎也不太好(hao)賣了——2024年(nian)度(du)新(xin)房開盤(pan)(pan)去化(hua)率32%，同比降(jiang)低20%。2024年(nian)新(xin)房成交量也呈現下(xia)降(jiang)趨(qu)勢(shi)，近兩年(nian)大西安開盤(pan)(pan)推售量走(zou)勢(shi)顯示，2023年(nian)2月開盤(pan)(pan)去化(hua)率達到77%高(gao)峰，此后震(zhen)蕩走(zou)跌，2024年(nian)12月僅為24%。

圖片來源：《報告》

西(xi)安(an)的(de)普遍改善(shan)化(hua)已(yi)有(you)3年(nian)時間(jian)，價格動(dong)輒300萬起步，如(ru)今(jin)熱點區(qu)域仍(reng)有(you)多盤(pan)(pan)集中(zhong)入市，市場競爭激(ji)烈，但需求增長有(you)限，西(xi)安(an)的(de)高凈值(zhi)人群還夠不夠消化(hua)這么多改善(shan)樓盤(pan)(pan)了？

與新(xin)房供、銷量下(xia)(xia)跌相比(bi)，二手房市(shi)場成(cheng)(cheng)交面積(ji)穩步增(zeng)長，2024年(nian)成(cheng)(cheng)交量為778萬㎡，同比(bi)+2%，市(shi)場需(xu)求增(zeng)長；其中(zhong)，150萬以(yi)下(xia)(xia)剛需(xu)成(cheng)(cheng)交為主，小面積(ji)房源(yuan)占比(bi)超(chao)半數(shu)。成(cheng)(cheng)交熱點集中(zhong)在浐(chan)灞生(sheng)態區(qu)(qu)、高(gao)新(xin)區(qu)(qu)及(ji)城(cheng)南，合計占比(bi)達(da)52%。

嚴躍(yue)進表示(shi)，改(gai)善型需(xu)求(qiu)的(de)接續能力強不強，需(xu)要長期關注，從2025年來說，全國改(gai)善性需(xu)求(qiu)，仍有進一(yi)步(bu)釋放的(de)空間(jian)。

新房產品力越來越“卷”

盡管近(jin)兩年樓市(shi)處于深度(du)調整期，但西安卻是(shi)為數不多新房(fang)價格整體未下(xia)跌的(de)城市(shi)。

根據國家統計局(ju)數(shu)據，2023年以來西安新房價格(ge)同比一(yi)直(zhi)處(chu)于上漲態勢。西安高端改善型產(chan)品(pin)和豪宅類產(chan)品(pin)集中入市(shi)帶(dai)動了成(cheng)交份額擴(kuo)容(rong)，結構性拉升了房價。

進入2024年(nian)9月(yue)—11月(yue)份，西(xi)安商品房價(jia)格環比(bi)下降0.6個、0.6個，0.2個百分點。國家統計(ji)局(ju)數據(ju)顯示(shi)，今年(nian)前11月(yue)，西(xi)安新房價(jia)格同(tong)比(bi)平(ping)均上(shang)漲(zhang)3.2%，是除上(shang)海外唯一一個新房價(jia)格同(tong)比(bi)上(shang)漲(zhang)的(de)城市(shi)。

圖片來源：VCG211523353458

現在(zai)的(de)西安新盤市場(chang)，保利(li)、綠(lv)城、金茂、龍湖等頭部房企，均(jun)加(jia)碼(ma)第四(si)代住(zhu)宅，提(ti)出贈(zeng)送面積，送車位(wei)等，部分(fen)戶型甚至得房率超過100%，而這(zhe)些(xie)都是需要成本的(de)，并且競爭仍在(zai)不(bu)斷升級。

新項目相比舊項目，在地段、產品(pin)上越(yue)來越(yue)卷(juan)，《報告》顯示，首開熱銷(xiao)新項目產品(pin)迭代升(sheng)級(ji)，競(jing)爭力提升(sheng)，六成以上均能(neng)高于(yu)板塊均值實現溢價。

截至2024年底，大西安商品(pin)住宅庫(ku)存(cun)量為1063萬(wan)(wan)㎡，環比+3.4%，比去年同期增加了197萬(wan)(wan)㎡，整(zheng)體去化(hua)周期為15.1個(ge)月左右，同比增加4個(ge)月。

《報(bao)告》認為，放在全國來看，西安(an)70%的板(ban)塊(kuai)庫(ku)存(cun)處于(yu)合理區(qu)間，樓市熱(re)點區(qu)域存(cun)量(liang)雖增加，但(dan)去(qu)化(hua)周(zhou)期合理，如港務、長安(an)、城(cheng)南新增庫(ku)存(cun)量(liang)最(zui)大(da)，但(dan)流速快，去(qu)化(hua)周(zhou)期最(zui)短。另外(wai)，曲(qu)江新區(qu)、灃東新城(cheng)、灃西新城(cheng)項目整(zheng)體供應不大(da)，去(qu)化(hua)率在全市來說(shuo)較高。

二手房(fang)方面，經歷長期價格環比(bi)后，其以(yi)“高性價比(bi)”優勢持續占據200萬(wan)以(yi)下的(de)市場份額，且交易(yi)量正不斷(duan)回升(sheng)。

“西安(an)還是(shi)有(you)(you)很強的(de)(de)虹吸(xi)效(xiao)應，尤(you)其是(shi)在北方(fang)市(shi)場。”嚴躍進表示，西安(an)總(zong)體是(shi)比(bi)較穩扎穩打的(de)(de)，盡管(guan)它(ta)的(de)(de)絕對(dui)規模肯定不能(neng)跟一些(xie)南方(fang)城市(shi)比(bi)，但總(zong)體還是(shi)有(you)(you)機會的(de)(de)。

《報告(gao)》中顯示，西安跟隨(sui)全國大勢(shi)，政策(ce)寬松(song)，但相較同能級城市在貸款(kuan)利率、公積金、購房補貼等(deng)方面尚有調整空間，未來政策(ce)或(huo)將持續(xu)加(jia)碼(ma)，穩(wen)價保(bao)量。

封(feng)面圖片來源：VCG211523353458