每經(jing)記者｜蔡鼎    每經(jing)編輯｜董興生     

11月5日晚間，黑牡丹（600510.SH，股價8.85元，市值(zhi)91.33億元）公告稱，公司(si)全(quan)資子公司(si)常州黑牡丹科技(ji)園(yuan)有限(xian)公司(si)新北分(fen)公司(si)（以(yi)下(xia)(xia)簡稱“黑牡丹科技(ji)園(yuan)”）擬將其(qi)開發的黑牡丹常州數字經濟產(chan)(chan)業園(yuan)部分(fen)房(fang)產(chan)(chan)及1幢廠房(fang)所涉電力擴容、消(xiao)防改造等工程，以(yi)4197.34萬元出售給關聯方(fang)常高新（江(jiang)蘇）科技(ji)產(chan)(chan)業園(yuan)有限(xian)公司(si)（以(yi)下(xia)(xia)簡稱“常高新產(chan)(chan)業園(yuan)”）。

公(gong)告(gao)稱，此(ci)次交易構成(cheng)關聯(lian)交易，但不構成(cheng)重大(da)資產重組，已經公(gong)司獨立(li)董事專門會議(yi)及十(shi)屆十(shi)次董事會會議(yi)審(shen)議(yi)通過，無(wu)需提交股東會審(shen)議(yi)。交易價(jia)格以(yi)評(ping)估結果為基(ji)礎確定，4197.34萬(wan)元總價(jia)中(zhong)，廠房(fang)總價(jia)為3887.34萬(wan)元，電力擴容等(deng)工程總價(jia)為310萬(wan)元。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意到，本次出售的(de)標的(de)資產(chan)目前還處于(yu)空置待招商(shang)狀(zhuang)態，盡管如(ru)此，標的(de)資產(chan)增值率(lv)卻(que)高達84%。

采用市場法評估的增值率達84%

黑(hei)牡丹稱，此(ci)次資產(chan)出(chu)售(shou)的目的是為(wei)(wei)推(tui)動招商(shang)引資政策有(you)效落(luo)實，滿足常高新產(chan)業(ye)園(yuan)招商(shang)需求，加快優質項目落(luo)地(di)。具(ju)體(ti)出(chu)售(shou)標(biao)的為(wei)(wei)位于(yu)常州(zhou)市(shi)新北區(qu)天合路北側、創新大道西側的黑(hei)牡丹常州(zhou)數(shu)字經濟產(chan)業(ye)園(yuan)1幢101、102、201、202號，9幢101、201號（包括工業(ye)廠(chang)(chang)房及(ji)其占用(yong)范圍內(nei)的國有(you)建(jian)設用(yong)地(di)使用(yong)權）及(ji)1幢廠(chang)(chang)房所(suo)涉(she)電力擴容、消防(fang)改造(zao)及(ji)公(gong)區(qu)裝修工程。

此(ci)次出售的(de)資(zi)產(chan)(chan)涉及土地面(mian)積3818.33平方(fang)米(mi)，房(fang)屋(wu)總建筑(zhu)面(mian)積8015.14平方(fang)米(mi)。根(gen)據(ju)北京中(zhong)企(qi)華資(zi)產(chan)(chan)評(ping)估(gu)有限責任公司出具的(de)評(ping)估(gu)報告(gao)，委(wei)估(gu)資(zi)產(chan)(chan)在開發產(chan)(chan)品科目(mu)中(zhong)核算，其賬面(mian)價值(zhi)為2113.43萬(wan)元(yuan)，采(cai)用市場法的(de)評(ping)估(gu)結果為3883.11萬(wan)元(yuan)，評(ping)估(gu)增值(zhi)1769.68萬(wan)元(yuan)，增值(zhi)率(lv)達(da)84%。

“增值的(de)(de)(de)(de)主要(yao)原(yuan)因(yin)是本評估結(jie)果為包(bao)(bao)含增值稅的(de)(de)(de)(de)市場價值，企業的(de)(de)(de)(de)開發產品賬面值體現的(de)(de)(de)(de)是房屋(wu)開發的(de)(de)(de)(de)成本，而評估結(jie)果體現的(de)(de)(de)(de)是房屋(wu)的(de)(de)(de)(de)市場銷售(shou)價格，包(bao)(bao)含了(le)增值稅及合理利(li)潤。”黑牡丹(dan)在公告中稱。

關聯方“資不抵債”且持續虧損

黑(hei)牡丹與此(ci)次出(chu)售資產的淵(yuan)源還(huan)要從近(jin)4年前說起。

2022年(nian)2月(yue)，黑牡(mu)丹科技(ji)園(yuan)以總(zong)價4008萬元(yuan)競得常(chang)州市GZX20220102地(di)塊(kuai)的國有建(jian)(jian)(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)使(shi)用(yong)(yong)權，用(yong)(yong)于投(tou)資、建(jian)(jian)(jian)設(she)、運營可租賃及(ji)銷售的黑牡(mu)丹常(chang)州數字經濟產業(ye)園(yuan)，項目預(yu)計總(zong)投(tou)資約3.13億(yi)元(yuan)，分階段開發建(jian)(jian)(jian)設(she)。本(ben)次交易(yi)的黑牡(mu)丹常(chang)州數字經濟產業(ye)園(yuan)廠房已(yi)于2023年(nian)6月(yue)至(zhi)2025年(nian)4月(yue)分批(pi)竣工并具備投(tou)入使(shi)用(yong)(yong)條件，目前(qian)處于空置待招商(shang)狀態，未計提折(zhe)舊與(yu)減值。

記者(zhe)還注意(yi)到(dao)，這筆(bi)交易的買方常高(gao)新(xin)產(chan)業(ye)園是黑(hei)牡丹控股股東常高(gao)新(xin)全(quan)資子(zi)公司。去年(nian)及今年(nian)前(qian)三(san)季(ji)度，常高(gao)新(xin)產(chan)業(ye)園業(ye)績持續(xu)虧損。具體(ti)來看，常高(gao)新(xin)產(chan)業(ye)園2024年(nian)實現(xian)營收(shou)398.42萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，凈利潤(run)(run)-354.76萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)；今年(nian)前(qian)三(san)季(ji)度實現(xian)營收(shou)395.51萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，凈利潤(run)(run)-1778.48萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。

此外(wai)，截至2025年9月30日，常高新產業園(yuan)的總資(zi)產約4.62億元，但(dan)負債總額卻達(da)約4.78億元，凈資(zi)產為-1533.25萬元。也就是說(shuo)，一(yi)個“資(zi)不(bu)抵債”且持(chi)續虧損的關聯方，要拿出近(jin)4200萬元來(lai)購買黑牡丹(dan)的空置資(zi)產。

黑牡丹也給予了買方寬松的(de)付款(kuan)(kuan)條件。雖(sui)然達(da)成了約4200萬元(yuan)的(de)交易價(jia)格，但買方首期僅需支(zhi)付209.87萬元(yuan)（占總(zong)價(jia)約5%），剩(sheng)余的(de)3987.47萬元(yuan)尾款(kuan)(kuan)，被允(yun)許延后至(zhi)2026年10月30日前付清。

對于此次(ci)關(guan)聯交(jiao)易對公(gong)(gong)司(si)的影(ying)響，黑牡(mu)丹(dan)在公(gong)(gong)告中(zhong)稱，本次(ci)關(guan)聯交(jiao)易符合公(gong)(gong)司(si)戰(zhan)略發(fa)展與經營管理需(xu)要，有利(li)于優化(hua)公(gong)(gong)司(si)資產結(jie)構，降低綜合運營成本，符合公(gong)(gong)司(si)及股(gu)東的長遠利(li)益(yi)，不存在損害公(gong)(gong)司(si)及股(gu)東，特別是(shi)中(zhong)小股(gu)東利(li)益(yi)的情形。

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