每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳(chen)夢妤(yu)    

都說上海樓(lou)市(shi)火(huo)，但認(ren)籌(chou)率(lv)飆到500%還是讓人(ren)驚了。

這(zhe)些天，上海2023年一批次入市的樓盤(pan)迅速(su)發生了分化(hua)：華發半島(dao)華庭(ting)完(wan)成1640組認購(gou)335套房(fang)源，實際認購(gou)率(lv)(lv)達到(dao)490%；保(bao)利越秀和樾(yue)天匯認購(gou)人數1000+，認購(gou)率(lv)(lv)達到(dao)319%；華發古美華府同樣以認購(gou)數1000+，認購(gou)率(lv)(lv)沖上339%。

幾家(jia)歡喜(xi)幾家(jia)愁，同(tong)樣位于浦(pu)東的佩瑪山丘二(er)期(qi)，主打法式低密度洋房，均價6萬(wan)元/平方米左右，入市初期(qi)需要(yao)驗資認購，但截至目前認購率(lv)只有(you)——23%。

購房人用錢(qian)投票還(huan)是用腳投票，區(qu)別在品牌(pai)？產(chan)品？地段？還(huan)是價格？

佩瑪山(shan)丘位于浦東曹路，一期已交付使(shi)用(yong)。由于處在曹路鎮相對中心位置，周邊煙火氣十足，但城(cheng)市界面仍有欠缺。

更重(zhong)要的是，一(yi)期(qi)項目看上(shang)去整齊有余(yu)、格(ge)調不足，南向沒(mei)有陽臺，窗戶面(mian)積(ji)過小，作為2022年前后開發的住宅(zhai)，設計上(shang)和(he)“法式”相距甚遠。

為(wei)什(shen)么是(shi)這樣的(de)設(she)計呢？因為(wei)這項(xiang)目是(shi)由(you)上(shang)海立信(xin)會計原先的(de)學生宿舍改建而來的(de)。所以，盡管有著洋氣的(de)名(ming)字，但佩瑪(ma)山丘至(zhi)今(jin)仍然滿(man)滿(man)的(de)“機關”風(feng)，樓棟(dong)整齊，沒有陽臺，房型(xing)方正。

佩瑪山丘沙(sha)盤 每經記者 包(bao)晶(jing)晶(jing) 攝(she)

置業(ye)顧問(wen)對此也比(bi)較佛系(xi)，“一期是宿舍(she)改建(jian)(jian)的，后面（北面）二期是新建(jian)(jian)的，現在還可(ke)以登記認購，大概(gai)有40多組認購吧。”

《每日經濟新聞》記者在現場看(kan)到，兩棟(dong)新建樓房正在緊鑼密鼓施工(gong)，但北面正對(dui)著(zhu)的(de)(de)是(shi)曹路鎮停工(gong)7年(nian)的(de)(de)大(da)型城中村舊改項(xiang)目(mu)，目(mu)前拆(chai)(chai)的(de)(de)拆(chai)(chai)、留的(de)(de)留，正式施工(gong)仍(reng)然遙遙無期(qi)。

“曹路板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)是受金橋(qiao)板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)輻射的，整體教育資源薄弱(ruo)，戶(hu)型面積較大(da)，總(zong)價段高，該(gai)板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)較適(shi)合剛需客戶(hu)，改善客戶(hu)較少。相比于此前同板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)的招商(shang)璀璨城市約5.4萬元/平(ping)方米，6萬元/平(ping)方米的均價沒有太大(da)吸引力，對比大(da)虹橋(qiao)項目也(ye)不具備(bei)優勢，在(zai)大(da)虹橋(qiao)供應充足且積分較低的情況下(xia)，項目自(zi)然被分流(liu)。”

公交車6站(zhan)之外，華發(fa)半島華庭周邊(bian)，道路、市政綠化、學(xue)校等(deng)，又(you)是另一(yi)番(fan)光(guang)景。

中指研究(jiu)院上海金融(rong)總經理榮伍剛對分(fen)析表(biao)示，“華(hua)發半島(dao)華(hua)庭(ting)周邊二手房綠城玉蘭花園(yuan)掛(gua)牌(pai)普遍11萬元/平(ping)方米(mi)上下，而離地(di)鐵站(zhan)較遠(yuan)的(de)(de)唐(tang)鎮三兄(xiong)弟(di)（大名城紫金九號、浦(pu)發檀府、仁(ren)恒東(dong)郊(jiao)花園(yuan)）掛(gua)牌(pai)約10萬元/平(ping)方米(mi)。2021年離地(di)鐵站(zhan)較遠(yuan)的(de)(de)華(hua)僑城純水岸(an)開盤均價約7.06萬元/平(ping)方米(mi)，而如(ru)今(jin)位(wei)置更好(hao)、更近地(di)鐵站(zhan)的(de)(de)半島(dao)華(hua)庭(ting)也是(shi)這個價，等于一年多時間一分(fen)錢沒漲。”

“這個樓盤價(jia)格倒掛太厲(li)害了，搶到(dao)就(jiu)是賺(zhuan)到(dao)。”白(bai)金翰宮別墅區外(wai)的中介小哥指著對面半(ban)島(dao)華庭說，“隔(ge)壁二手(shou)房(fang)10萬-11萬元/平方米，這還是回落(luo)以(yi)后的價(jia)格，（半(ban)島(dao)華庭）單價(jia)7萬多(duo)元買到(dao)手(shou)，你說能賺(zhuan)多(duo)少。”

335套房源(yuan)吸(xi)引(yin)了1640組實(shi)際認購(gou)，可見市場并非(fei)缺乏購(gou)買力，而是(shi)購(gou)買力跟(gen)著熱(re)度走。

記者在(zai)走(zou)訪過(guo)程中(zhong)發現(xian)，該片區除了(le)學(xue)校和唐(tang)鎮地(di)鐵(tie)上蓋的(de)商(shang)業(ye)中(zhong)心外，暫(zan)時(shi)沒有商(shang)業(ye)配套和便(bian)捷(jie)購(gou)物(wu)或餐廳等場所，多個(ge)住(zhu)宅小區四周以綠(lv)化、景觀為主，日常生活仍(reng)有些不便(bian)，但(dan)購(gou)房(fang)人仍(reng)然(ran)對這里趨之(zhi)若鶩。

“因為是唐鎮。”上海(hai)中原地產市(shi)場分析師盧文曦對記(ji)者說。

除了國際社區的(de)概念，浦東供(gong)(gong)應短(duan)缺也是助(zhu)力之一。“反過來想想，近期張(zhang)江地(di)區暫時(shi)沒有新(xin)盤供(gong)(gong)應，周康(kang)地(di)區供(gong)(gong)應也少。”盧(lu)文(wen)曦(xi)說(shuo)。

而保(bao)利越秀(xiu)和(he)樾天匯則(ze)在(zai)區位和(he)配(pei)套(tao)方面更勝一籌，榮伍剛說：“內環核(he)心地段(duan)，12號線和(he)18號線連(lian)通(tong)浦西和(he)浦東，交通(tong)方便，商業、醫療、教育配(pei)套(tao)豐(feng)富(fu)，保(bao)利和(he)越秀(xiu)品(pin)牌(pai)力較好(hao)。”

“另(ling)一個熱盤(pan)華發(fa)古美華府，周(zhou)邊(bian)標(biao)桿住宅萬(wan)源城當前二手市場成交價幾乎都(dou)在10萬(wan)+，去年10月份甚至成功破12萬(wan)+，老破小也普遍9萬(wan)+，板塊內(nei)新房供應量較少，新房價格優勢也極為(wei)明(ming)顯(xian)。”

封面圖片(pian)來源：每經記(ji)者 包晶晶 攝