上海嘉定，2014年，京東第一座“亞洲一號”運轉了起來。從概念提出、落實到設計圖紙再到“一磚一瓦”的建造，最終進行調試、運行，一共花了四年時間。

一起誕生(sheng)的(de)，還有一本凝(ning)練了整個項(xiang)目組心血的(de)設(she)計標準化手冊。當(dang)時(shi)(shi)在中國乃至亞洲能(neng)夠提供智能(neng)化倉庫建設(she)的(de)公司有很多(duo)，但(dan)是當(dang)時(shi)(shi)京東正(zheng)處于全品(pin)類拓展的(de)時(shi)(shi)期，業(ye)務對(dui)設(she)計的(de)需求更多(duo)，對(dui)于項(xiang)目組來說，每一步都是摸索(suo)著(zhu)前進，難度可想而知。

嘉定亞(ya)一(yi)設計(ji)之(zhi)初，項目組“放開了想”——也(ye)就是(shi)每(mei)小時1.6萬件的處理能(neng)力，很多人沒想到，僅僅幾年之(zhi)后建造(zao)的東莞亞(ya)一(yi)，訂單日處理能(neng)力是(shi)160萬單。

幕(mu)后臺前，十年為期。

2023年，設(she)計和承載這份復雜秩(zhi)序運轉的“項目組”站在(zai)聚光燈下，露出“真容”。3月30日，京東產發向港交(jiao)所遞交(jiao)A1招股(gu)書，啟動IPO征(zheng)程。

靜水流深。背靠京東巨大的商流、物流模型，和背后產業側的沉淀，截至2022年，京東產發積累的現代基礎設施資產組合，覆蓋國內29個省份以及海外4個國家，總資產管理規模937億元，總建筑面積約2330萬平方米。

劉強東(dong)在《創京東(dong)》中(zhong)曾說：“收(shou)益(yi)是(shi)波(bo)浪曲線，但價值一(yi)定(ding)是(shi)這條(tiao)波(bo)浪曲線的基準線，是(shi)恒(heng)定(ding)的。”

京(jing)東產(chan)發也遵循京(jing)東基于創造價值的商業理念(nian)和邏(luo)輯：始(shi)終(zhong)與產業(ye)趨勢同頻(pin)共振，以為客戶(hu)、行業(ye)和社會創(chuang)造價值為基準(zhun)線(xian)。

只(zhi)要這(zhe)條基準線不(bu)(bu)偏移，重資產投資，長周期(qi)(qi)回報(bao)的(de)(de)現代基礎(chu)設施(shi)開發與管理，短期(qi)(qi)“不(bu)(bu)理解”之音就無法掩(yan)蓋(gai)周期(qi)(qi)拉長后(hou)價值的(de)(de)聲浪。畢竟做“慢功夫”，是京東的(de)(de)強項。

時至今日，京東的“后(hou)五節甘蔗”圍繞(rao)交易效率已經達到了(le)全球領先水平，以供應鏈為主(zhu)線，要開始向“前五節甘蔗”探索(suo)和反哺。于無聲處聽驚雷(lei)。

產發成(cheng)長史

京(jing)東(dong)基建“編年史”

京東第一座“亞(ya)洲一號”的(de)(de)籌備，其(qi)實早在2010年就已(yi)經(jing)開始。當(dang)時(shi)京東的(de)(de)辦公(gong)室掛著四個大字“只做第一”。“要做出全(quan)國乃至亞(ya)洲自動化程(cheng)度最高的(de)(de)智(zhi)能物流園區，要有(you)超前的(de)(de)思(si)路，超越所有(you)傳統倉儲形態”。“亞(ya)洲一號”由此(ci)得(de)名。

僅耗時四年，在沒有外部成功經驗可以借鑒的前提下，京東在上海嘉定真就立起了一個“大家伙”。從一張圖紙變一座建筑，背后輸出思路，制定標準，“摸著石頭過河”的正是京東產發。

伴隨著第(di)一(yi)座(zuo)“亞洲(zhou)(zhou)一(yi)號(hao)”落地，凝結而來(lai)的《京東“亞洲(zhou)(zhou)一(yi)號(hao)”智能(neng)產業園(yuan)》設計標準(zhun)化(hua)手冊，即便(bian)10年后(hou)的今天來(lai)看，也依舊領先。

2018年(nian)，京東(dong)(dong)產(chan)(chan)發(fa)獨立運(yun)營；2020年(nian)，京東(dong)(dong)產(chan)(chan)發(fa)出征海外，扎根東(dong)(dong)南亞，此后又拓展至歐洲；2022年(nian)，隨著京東(dong)(dong)產(chan)(chan)發(fa)對中國物流資(zi)產(chan)(chan)（CNLP）的收購(gou)及(ji)私有(you)化完成，其全國化網絡布局的密度(du)與質量又一次大大提升。

從2007年成立到2023年港股IPO，幕后臺(tai)前，是京東產發十余(yu)年的成長史，同時，也(ye)是京東自建物流戰略體系(xi)和供應鏈基礎(chu)設施生(sheng)態，從無到有再(zai)到強(qiang)的側記。

過去十年，也是中國電商高速增長(chang)(chang)的十年，創新高效的零售模式帶動了(le)上游倉儲(chu)物流(liu)設(she)施的變革。而以此為(wei)契(qi)機(ji)，經過數年的成長(chang)(chang)和沉(chen)淀，京東產(chan)發迅速成長(chang)(chang)為(wei)一家(jia)具備獨(du)立(li)運營能力，可以為(wei)全行業(ye)提供(gong)基(ji)礎設(she)施建設(she)、資(zi)產(chan)管(guan)理和綜合(he)服(fu)務的新型實體企業(ye)。

京東產發以“亞洲一號”智能物流園為始，截至2022年12月31日，開發出的多樣化、現代化基礎設施園區組合，園區總數量已達236個。成長為在新經濟領域的現代化基礎設施供應商中，總建筑面積規模亞洲第三大，中國第二大的綜合資產管理與產業發展服務商。

此(ci)外(wai)，根據(ju)仲量聯行(xing)報(bao)告，自2018年初至2022年底，京東產發(fa)總建筑面積擴(kuo)大(da)的(de)年平均復合(he)增(zeng)長(chang)率超過(guo)40%，在同(tong)業中實現(xian)最快增(zeng)長(chang)。

用“超能力”

服務產業“打(da)怪(guai)升級”

產發(fa)，就是智能產業(ye)發(fa)展的(de)意思，做服務產業(ye)發(fa)展的(de)載體，推動(dong)區域經濟的(de)繁榮(rong)，是京東產發(fa)成立的(de)初衷。

脫(tuo)胎于完整(zheng)的(de)京(jing)東(dong)體系，京(jing)東(dong)產發以早期伴隨京(jing)東(dong)自建(jian)物(wu)流體系戰略與(yu)(yu)供應鏈生態體系一同成(cheng)長(chang)，從(cong)作(zuo)為京(jing)東(dong)零售(shou)與(yu)(yu)京(jing)東(dong)物(wu)流的(de)服務商(shang)，修煉內功，得以最(zui)終積(ji)淀出(chu)從(cong)項(xiang)目策(ce)劃、規劃設計(ji)、開發建(jian)設管理到招商(shang)租賃、物(wu)業服務、資本(ben)運作(zuo)的(de)全生命周期服務。

截至2022年底，京(jing)東產發的服務范(fan)圍(wei)，從第三方物流拓展至制造業以及(ji)線上線下零售企業等更(geng)廣(guang)泛的外(wai)部(bu)客戶。

客群和覆蓋產業范(fan)圍的外(wai)拓(tuo)，京(jing)東產發如(ru)何從內生規模擴張，來到了服務社(she)會一體(ti)化開(kai)放的高點？

整(zheng)體(ti)而言，京東(dong)產發聚(ju)焦“基(ji)礎設施(shi)+產業(ye)升(sheng)級”的發展策略。這一(yi)(yi)思路也從一(yi)(yi)開始就被注(zhu)入其基(ji)因中。

京東產發從第(di)一個項(xiang)目(mu)上海嘉定“亞洲一號”開始，便為(wei)行(xing)業(ye)高標倉(cang)開創(chuang)了創(chuang)新(xin)技術要求及更高一級的服(fu)務(wu)標準。依托京東數智化(hua)社會供(gong)應鏈，打(da)造(zao)了面向未(wei)來的(de)新一代基礎設(she)施。

產(chan)業一側(ce)，京(jing)東產(chan)發通過強大的(de)(de)整(zheng)合業務資源及(ji)提供(gong)優質服(fu)務的(de)(de)能力(li)，不斷拓展至(zhi)產(chan)業園區和互聯網數(shu)據中心等相鄰資產(chan)類型。

截至2022年(nian)12月31日，京(jing)東產(chan)發開(kai)發出的多樣化、現代化基礎設施園區組合總共包括219個物流(liu)園區、13個產(chan)業園區及4個互聯網數據中心。

而這張面(mian)積(ji)達2330萬平方米的(de)“大(da)網”，在(zai)(zai)(zai)中國的(de)近90%的(de)現代化(hua)基(ji)礎設(she)施園區(qu)(qu)位(wei)于一線(xian)城(cheng)市及其(qi)(qi)衛星城(cheng)市和二線(xian)城(cheng)市，重點覆蓋長三角地區(qu)(qu)、大(da)北京地區(qu)(qu)、粵港澳大(da)灣區(qu)(qu)及成渝地區(qu)(qu)等重點區(qu)(qu)域(yu)，并在(zai)(zai)(zai)海外4個國家擁有25個基(ji)礎設(she)施項目(mu)，京東產發因此得以(yi)快(kuai)速全(quan)面(mian)響應(ying)客(ke)戶不(bu)(bu)斷變化(hua)的(de)需求，滿(man)足(zu)其(qi)(qi)多元(yuan)化(hua)需求，同時在(zai)(zai)(zai)遇到(dao)外界不(bu)(bu)確定(ding)因素時，能(neng)夠(gou)充(chong)分發揮網絡協同能(neng)力，保障客(ke)戶供應(ying)鏈的(de)穩(wen)定(ding)性。

密度與規模之外(wai)，數字化(hua)管理(li)以及高科技系統，在質量上加持。通(tong)過(guo)專有單獨數字化信息(xi)追蹤(zong)系統、智(zhi)能管(guan)理中心(xin)（IMC），打(da)通(tong)開發建(jian)設到(dao)資(zi)產運營的(de)全流程數字化遠程管(guan)控與服務，提升實時(shi)響應(ying)能力、減少人工成本并(bing)提升資(zi)產價值。

超級產(chan)(chan)品、超級區(qu)域優勢與(yu)超級協(xie)同效應，就(jiu)是京(jing)(jing)東(dong)產(chan)(chan)發的(de)“超能力”。而從物流單點突破，到進一步反哺上游零(ling)售(shou)、制造業(ye)，用(yong)能力“生(sheng)長”能力，用(yong)經驗“制造”經驗，去(qu)實現“做服務產(chan)(chan)業(ye)發展載體”的(de)初衷(zhong)，最終讓京(jing)(jing)東(dong)產(chan)(chan)發得以成長至(zhi)此。

聚光燈(deng)下，是幕后十數年的(de)進擊。

“創造價值”急(ji)不得(de)

不偏移“基準線”要做慢(man)功夫

商業的(de)規(gui)律很(hen)簡單：創造價值(zhi)，獲取收益。但在(zai)無數(shu)個大大小小的(de)周期里，內外因素會交織出無數(shu)變量(liang)，打破循常的(de)平衡。

而堅持(chi)創造價值，不(bu)計(ji)較(jiao)短期(qi)的得失，是(shi)京東在充(chong)滿不(bu)確定性(xing)的過往與當下，找到的最確定的秩序感。

因適配、響應(ying)快速(su)(su)生長(chang)的(de)業務規模和與(yu)之一同高速(su)(su)變(bian)化著的(de)行業，京東頂住壓力開啟自建(jian)物流體系(xi)與(yu)構(gou)建(jian)完整供應(ying)鏈基礎設施生態之路。京東產發則附著這條主線，也一路披荊斬棘，終(zhong)于站在了(le)又(you)一個全(quan)新的(de)起點。

重資產投資，長(chang)周(zhou)期回報(bao)的(de)現代基礎設施開發與管理，不僅需要前瞻、穩(wen)健、高質量(liang)的(de)戰(zhan)略布局，更需要始(shi)終將(jiang)企(qi)業作為時代的(de)一(yi)分子，去做有價值的(de)事(shi)(shi)、長(chang)期的(de)事(shi)(shi)，企(qi)業的(de)發展戰(zhan)略要始(shi)終與產業趨勢(shi)同頻共振。

當(dang)然，也要始(shi)終以為(wei)客戶(hu)、行業和(he)社會(hui)創(chuang)造價值為(wei)“基(ji)準線(xian)”，只要這條基(ji)準線(xian)不(bu)偏移(yi)，短(duan)期內可能會(hui)有一(yi)些不(bu)理解的(de)聲音，但是長期來看(kan)，堅持做難而正確的(de)事，一(yi)定會(hui)讓企業行穩(wen)致遠(yuan)。

如今嘈(cao)雜、趨利且又快速變化著(zhu)的世界，需(xu)要這樣(yang)的“笨拙”。

多(duo)年前，劉強東提出(chu)“十節甘蔗”理論(lun)，當時針(zhen)對的是消(xiao)費品行業。他將消(xiao)費品行業的價值鏈分(fen)為創意(yi)、設(she)計、研發、制造、定(ding)價，以(yi)及(ji)營銷、交(jiao)易(yi)、倉儲、配送、售(shou)后(hou)十個(ge)環(huan)(huan)節，其中前5個(ge)環(huan)(huan)節歸品牌商，后(hou)5個(ge)環(huan)(huan)節歸零售(shou)商。

“只有承(cheng)擔價值(zhi)鏈上(shang)更(geng)多的(de)環節，才能創造更(geng)大的(de)價值(zhi)。”外人眼(yan)里(li)看到的(de)是京(jing)東越做越重，其(qi)實背后是京(jing)東介入(ru)了價值(zhi)鏈上(shang)的(de)更(geng)多痛(tong)點，并用自(zi)己的(de)方式，逐一(yi)擊(ji)破(po)。

如(ru)今，京東圍繞交易(yi)效率的(de)“后五節甘蔗”已經(jing)達到(dao)了全球領(ling)先水(shui)平，而以(yi)供(gong)應鏈(lian)為主線，京東開(kai)始了向“前五節甘蔗”的(de)探索和反(fan)哺(bu)。

根植(zhi)于實體經濟，向更(geng)廣的(de)場域出發，京東(dong)產發是和中國的(de)產業升級一同(tong)成(cheng)長(chang)起來(lai)的(de)。作為那把(ba)通向上游和(he)更多環節的“鑰(yao)匙”。京東(dong)產(chan)發(fa)通過持(chi)續投入供應(ying)鏈(lian)基礎設施(shi)網(wang)絡，不忘服務產(chan)業發(fa)展的初心(xin)，不僅有效地幫(bang)助實體產(chan)業的結構轉型，也帶動了區域經濟的高質量發(fa)展。

從實(shi)體中來，到實(shi)體中去(qu)。這將是又一個長期主(zhu)義(yi)者勝利(li)的(de)故(gu)事(shi)。

編輯|蒙錦濤