每經記者(zhe)｜甄(zhen)素(su)靜    每經編輯｜陳夢(meng)妤    

過去兩(liang)年(nian)，深業物業都是當年(nian)第(di)一家(jia)向港(gang)交所遞交招股書(shu)的物企。

遞表兩(liang)度失效(xiao)后，近日，深業物業更新招股(gu)說明書(shu)。實際(ji)上(shang)，今年2月(yue)深業物業上(shang)市計劃已取得了突破(po)性進展，獲得了境外發行上(shang)市備案通知書(shu)，擬在港股(gu)上(shang)市并(bing)發行不超(chao)過(guo)5198萬股(gu)股(gu)份，備案通知書(shu)有(you)效(xiao)期限為12個月(yue)。

據瑞恩(en)資本，按(an)照2023年3月31日生效境(jing)內(nei)企業境(jing)外上市備案新規，企業選擇香港H股上市，原大(da)小路(lu)條已成為歷史。企業境(jing)外上市可直(zhi)接(jie)遞交(jiao)招股書(shu)，而大(da)路(lu)條將被“備案通知書(shu)”代替。

作為2024年物(wu)業行業沖(chong)刺IPO第一股，深業物(wu)業能否(fou)在12個月內(nei)順(shun)利完成赴港上市(shi)事宜？

當下物企上市還是好時機？

從(cong)已(yi)發布年(nian)報的(de)57家財(cai)報數據可以看(kan)出，樓市(shi)持續調(diao)整對物業行業的(de)影(ying)響還在持續。14家物企2023年(nian)營收下滑，占(zhan)比25%；30家物企凈利潤率不足10%，占(zhan)比超(chao)過5成。

估值(zhi)方(fang)面，當下(xia)無(wu)論是已上市(shi)物企的市(shi)值(zhi)，還是資本(ben)市(shi)場給出的擬上市(shi)物企估值(zhi)，相較于(yu)高峰時期也近乎腰斬。

那么，一年(nian)多(duo)內三(san)次遞(di)表(biao)的深(shen)業(ye)物業(ye)為何(he)執意上市？當(dang)下是(shi)否為好時機？

深(shen)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)是深(shen)圳(zhen)控(kong)股(gu)（0604.HK，股(gu)價1港(gang)元(yuan)，市值88.99億港(gang)元(yuan)）全資(zi)子公(gong)司(si)，隸屬于深(shen)圳(zhen)國(guo)資(zi)委。深(shen)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)有(you)意上市還可追溯到8年(nian)前，深(shen)圳(zhen)控(kong)股(gu)董事長(chang)呂華等(deng)人曾公(gong)開指出(chu)，要(yao)在(zai)“十(shi)四五”期間將(jiang)物(wu)業(ye)(ye)集團打造成為“全國(guo)首家由地方國(guo)資(zi)控(kong)股(gu)且營收額超60億元(yuan)的上市物(wu)業(ye)(ye)管理(li)企(qi)業(ye)(ye)”，并為此進行了大規(gui)模分拆和整合。

2021年9月18日，深業(ye)物(wu)業(ye)將各個(ge)實(shi)體進(jin)行整(zheng)合，與南方地(di)產、泰(tai)然集團(tuan)、泰(tai)富物(wu)流、深業(ye)置地(di)、農科集團(tuan)等訂立增(zeng)資協議。

分拆整合之(zhi)后，深(shen)業(ye)物(wu)(wu)業(ye)規模猛進(jin)。根據(ju)招(zhao)股書，2023年末，深(shen)業(ye)物(wu)(wu)業(ye)總簽約(yue)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)約(yue)8410萬平(ping)方(fang)米(mi)，在管(guan)項目總數為(wei)(wei)(wei)513個，在管(guan)總建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)約(yue)為(wei)(wei)(wei)8050萬平(ping)方(fang)米(mi)，覆蓋(gai)中(zhong)國47個城市(shi)和14個省份(fen)。其中(zhong)，粵港澳(ao)大灣(wan)區在管(guan)總建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)約(yue)為(wei)(wei)(wei)5280萬平(ping)方(fang)米(mi)，占(zhan)在管(guan)總建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的65.6%。

深業物業表示，未來(lai)預計全業態物業管理、商業運營及城市(shi)服務市(shi)場的總收入將持續增長，至2027年的復合(he)年增長率為(wei)8.5%。

對于(yu)募資(zi)(zi)用(yong)(yong)途，深業(ye)物業(ye)稱，主要用(yong)(yong)于(yu)進行戰略投資(zi)(zi)及收購(gou)，與選定(ding)企業(ye)結成戰略聯盟(meng)，于(yu)未來3-5年投資(zi)(zi)2860萬(wan)-6500萬(wan)元收購(gou)6-7間(jian)目標公司；其次將用(yong)(yong)于(yu)優化數據化服務平臺及購(gou)買(mai)新設備(bei)；以及提升(sheng)商(shang)業(ye)運營服務影響力等(deng)。

同(tong)策研(yan)究院研(yan)究總監宋紅衛在接受(shou)《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞》記者采訪時表示(shi)，目前股(gu)市(shi)整(zheng)體行情(qing)較(jiao)為低迷，并(bing)非物(wu)業(ye)公司上(shang)市(shi)的好時機，物(wu)業(ye)板塊受(shou)到房地產行業(ye)下(xia)行壓力的影響，股(gu)價(jia)處于(yu)(yu)較(jiao)低水平，很多物(wu)業(ye)公司股(gu)價(jia)連續(xu)(xu)低于(yu)(yu)1元(yuan)，面(mian)臨(lin)退市(shi)風險(xian)。此(ci)外，資本市(shi)場對于(yu)(yu)物(wu)業(ye)公司上(shang)市(shi)的態度也發生較(jiao)大變(bian)化，原來(lai)物(wu)業(ye)板塊都是高(gao)估(gu)值，且發行后股(gu)價(jia)連續(xu)(xu)走高(gao)，但從近兩年的情(qing)況看，上(shang)市(shi)后破(po)發概率很高(gao)。

“無論如何，物(wu)業(ye)(ye)板塊是離開(kai)發業(ye)(ye)務(wu)最(zui)近的業(ye)(ye)務(wu)。對于(yu)深業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)而言，在房地產行(xing)業(ye)(ye)進入(ru)存量時代后，物(wu)業(ye)(ye)板塊仍然(ran)是現(xian)金奶牛，每年都會(hui)產生(sheng)大量現(xian)金流，這對集團(tuan)整體業(ye)(ye)務(wu)協(xie)同(tong)發展是有利的。”宋(song)紅衛強調(diao)。

盈利能力挑戰

當下物企想實(shi)現(xian)盈(ying)利，更(geng)考驗(yan)功(gong)底。

2019年(nian)(nian)至2021年(nian)(nian)，上(shang)市物(wu)企(qi)(qi)的(de)毛(mao)利(li)(li)和凈利(li)(li)潤(run)均值(zhi)均保持(chi)高速增長(chang)，但(dan)從已發(fa)布的(de)2023年(nian)(nian)上(shang)市物(wu)企(qi)(qi)年(nian)(nian)報(bao)來看，物(wu)企(qi)(qi)盈利(li)(li)能力(li)出現分化，行(xing)業整體毛(mao)利(li)(li)率微降，凈利(li)(li)率微增，而(er)具有商管(guan)性質的(de)物(wu)企(qi)(qi)毛(mao)利(li)(li)率往往較高，盈利(li)(li)能力(li)更強(qiang)。

從業務拆(chai)分來看，當下深業物業在盈利性(xing)更高的商管物業上并不占(zhan)優勢。

根據招股書，深業(ye)物(wu)業(ye)分(fen)為城(cheng)市及產業(ye)園區服務(wu)、住宅物(wu)業(ye)管(guan)理服務(wu)、商業(ye)物(wu)業(ye)運營及管(guan)理服務(wu)三個業(ye)務(wu)部門。

其中，城市(shi)及產(chan)業園業務近三年管理面積占(zhan)(zhan)比逐年提升，而住宅及商(shang)業物(wu)業營(ying)收占(zhan)(zhan)比逐年減低。

截至2023年末(mo)，城市及產業(ye)(ye)園服務占(zhan)比最高，合共管(guan)理269個城市及產業(ye)(ye)園區項目，在(zai)管(guan)建(jian)筑面積合共達到約(yue)4820萬平方米，占(zhan)在(zai)管(guan)總建(jian)筑面的59.9%。

住宅(zhai)物業(ye)管理服務在(zai)(zai)(zai)管建(jian)筑(zhu)(zhu)面積合(he)(he)共達(da)到約2860萬平(ping)方(fang)米，占(zhan)在(zai)(zai)(zai)管總(zong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積的35.5%。商業(ye)物業(ye)運營合(he)(he)共管理71個商業(ye)物業(ye)項目，在(zai)(zai)(zai)管建(jian)筑(zhu)(zhu)面積合(he)(he)共達(da)到約370萬平(ping)方(fang)米，占(zhan)在(zai)(zai)(zai)管總(zong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積的4.6%。

這一營(ying)收分(fen)布(bu)，使得深(shen)業(ye)物業(ye)統計公布(bu)的三年毛利率不及預期(qi)，也不及同期(qi)拿(na)到(dao)上市備(bei)案書(shu)的泓(hong)盈服務。

據(ju)招股書，2020年(nian)-2022年(nian)，深業(ye)物業(ye)同(tong)期毛利率分(fen)別約為(wei)15.1%、13.0%、14.4%，凈利率分(fen)別為(wei)5.70%、3.46%、3.98%。同(tong)期泓(hong)盈服務(wu)毛利率分(fen)別為(wei)29.39%、24.86%、23.00%，對應凈利率為(wei)12.44%、9.46%、10.14%。

對此(ci)深業(ye)物業(ye)表示，在業(ye)績記錄期間，我(wo)(wo)們(men)的業(ye)務(wu)(wu)(wu)和(he)經營(ying)業(ye)績受到我(wo)(wo)們(men)的業(ye)務(wu)(wu)(wu)組合(he)及(ji)我(wo)(wo)們(men)整(zheng)合(he)資源及(ji)優勢提(ti)供不(bu)同服務(wu)(wu)(wu)產品(pin)的能力的影響。不(bu)同業(ye)務(wu)(wu)(wu)線(xian)的毛利率(lv)各不(bu)相(xiang)同，通常取(qu)決于我(wo)(wo)們(men)在不(bu)同合(he)同安排下所提(ti)供的服務(wu)(wu)(wu)類型、收(shou)取(qu)的費用和(he)承擔的成本。

作為一(yi)家區(qu)(qu)域性物企，大灣(wan)區(qu)(qu)對(dui)于深業物業的(de)(de)營業收(shou)(shou)入(ru)有著舉足輕重的(de)(de)影響，在(zai)整體業務中占(zhan)了較大比(bi)例，并且這一(yi)比(bi)例還(huan)在(zai)逐(zhu)年(nian)上升(sheng)。據招股(gu)書，2022年(nian)及2023年(nian)，深業物業來(lai)自大灣(wan)區(qu)(qu)的(de)(de)收(shou)(shou)入(ru)為16.29億元(yuan)(yuan)、18.29億元(yuan)(yuan)及21.63億元(yuan)(yuan)，分別(bie)占(zhan)相(xiang)關期間總(zong)收(shou)(shou)入(ru)的(de)(de)75.7%、77.9%及79.8%。

封面(mian)圖片來源：視覺中國-VCG211461430752