每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝(yi)    

在今年(nian)港(gang)(gang)股延遲刊(kan)發2023年(nian)度(du)業(ye)(ye)績(ji)報(bao)告的5家物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)中(zhong)，方圓生(sheng)(sheng)活服務(wu)（HK09978，股價0.08港(gang)(gang)元，市值3200萬港(gang)(gang)元）、建業(ye)(ye)新生(sheng)(sheng)活、宋(song)都服務(wu)均是首次無法(fa)按時刊(kan)發年(nian)報(bao)。

回看(kan)方圓(yuan)生活(huo)服務(wu)的2023年，年中出現(xian)上市3年來首次(ci)歸母凈利(li)為負，由此(ci)看(kan)來，方圓(yuan)生活(huo)服務(wu)的年報“難(nan)產”，也就讓(rang)外界不意外。

《每日(ri)經濟新聞》記者了解到，雖(sui)然近年來，方(fang)圓(yuan)生活服務(wu)物業管理收入占比提升，但主(zhu)要客戶仍集(ji)中在母公司方(fang)圓(yuan)集(ji)團及其關(guan)聯(lian)公司。在方(fang)圓(yuan)系公司出現流動性(xing)問題后，方(fang)圓(yuan)生活服務(wu)就承(cheng)擔著應(ying)收貿易款項(xiang)減值虧損(sun)撥備的風險(xian)，以及關(guan)聯(lian)公司多(duo)次以資產抵債(zhai)的“無奈”。

應收款減值測試未完成

對于無法準時刊發(fa)2023年度報告(gao)的原因，方圓(yuan)生活(huo)服務解釋稱，主要(yao)(yao)(yao)是因核數師需(xu)要(yao)(yao)(yao)取得額外的重要(yao)(yao)(yao)資料及文件，完(wan)成截至(zhi)2023年12月31日的年度貿易應(ying)收款項減(jian)值測(ce)試，而公司(si)需(xu)要(yao)(yao)(yao)額外時間收集所需(xu)的必要(yao)(yao)(yao)資料及文件。

事實(shi)上(shang)，受貿易應收款項減值損失(shi)影(ying)響，2023年度多家上(shang)市物企出現凈虧損，方圓生活(huo)服務也不例外。

2023年(nian)上半年(nian)，方圓(yuan)生(sheng)活服務實現總(zong)收入(ru)約(yue)2.18億元（人(ren)民幣(bi)，下同(tong)），同(tong)比減少約(yue)21.7%，主要原因在于(yu)綜(zong)合房地(di)產代理服務分部(bu)收入(ru)下降(jiang)約(yue)5720萬(wan)元。公(gong)司擁有人(ren)應占虧損約(yue)2291.1萬(wan)元，相較2022年(nian)同(tong)期由(you)盈轉虧。

據了解，這是(shi)自2020年港交所主板上(shang)市(shi)以(yi)來，方圓生活(huo)服務的首次業績虧(kui)損。

對(dui)于虧損(sun)的原因，公(gong)司解釋稱主要是由于金融資(zi)產(chan)減值虧損(sun)大幅(fu)增(zeng)加(jia)了(le)約(yue)4690萬元(yuan)。而金融資(zi)產(chan)減值虧損(sun)的大幅(fu)增(zeng)加(jia)，主要來自于應收貿易款(kuan)(kuan)(kuan)項(xiang)減值虧損(sun)撥備增(zeng)加(jia)約(yue)660萬元(yuan)，以及應收同系附屬公(gong)司款(kuan)(kuan)(kuan)項(xiang)和應收關聯方款(kuan)(kuan)(kuan)項(xiang)減值虧損(sun)撥備增(zeng)加(jia)約(yue)4080萬元(yuan)。

公司進一(yi)步解釋稱，這(zhe)主要是(shi)由于對(dui)主要客戶的(de)應(ying)收款項回(hui)款放緩，以(yi)及(ji)行業不景氣使陷入財務(wu)困境的(de)房地產開發商信(xin)貸風險增(zeng)加，方圓生活(huo)服務(wu)合理計提(ti)了減值損失撥備。

同系附(fu)屬公(gong)司(si)(si)等關聯公(gong)司(si)(si)，是(shi)(shi)指方(fang)圓(yuan)集(ji)(ji)團(tuan)控股有(you)限公(gong)司(si)(si)（以下(xia)簡稱方(fang)圓(yuan)集(ji)(ji)團(tuan)）投資的公(gong)司(si)(si)，主(zhu)要客(ke)戶則是(shi)(shi)方(fang)圓(yuan)集(ji)(ji)團(tuan)及其(qi)附(fu)屬公(gong)司(si)(si)。方(fang)圓(yuan)集(ji)(ji)團(tuan)是(shi)(shi)方(fang)圓(yuan)生(sheng)活服務的母(mu)公(gong)司(si)(si)，也(ye)是(shi)(shi)其(qi)實(shi)控人方(fang)明主(zhu)要負責地產開(kai)發的公(gong)司(si)(si)。

2023年(nian)上半(ban)年(nian)，方圓生活(huo)服務的(de)應(ying)收(shou)貿(mao)易款項(xiang)達到約(yue)(yue)1.44億元(yuan)(yuan)，較(jiao)年(nian)初(chu)增(zeng)長約(yue)(yue)14.93%。除去減值虧損(sun)后，還(huan)有(you)約(yue)(yue)1.23億元(yuan)(yuan)應(ying)收(shou)貿(mao)易款，其中，同系附屬(shu)公(gong)司(si)(si)的(de)應(ying)收(shou)款項(xiang)約(yue)(yue)9616萬元(yuan)(yuan)，關聯公(gong)司(si)(si)的(de)應(ying)收(shou)款項(xiang)約(yue)(yue)4539萬元(yuan)(yuan)。

債務(wu)(wu)方面，截至2023年6月底，方圓生活服務(wu)(wu)只(zhi)有(you)一(yi)筆約3500萬元(yuan)的短期借(jie)款，主要用于(yu)撥(bo)付(fu)日(ri)常營運(yun)及一(yi)般營運(yun)資金(jin)，并無長期借(jie)款。其銀行結余及現金(jin)約為1.12億元(yuan)，同比減(jian)少約5%。

關聯公司多次以資抵債

方(fang)圓(yuan)生活服務(wu)的前身是(shi)方(fang)圓(yuan)房服集團，于2017年11月15日起在(zai)創業(ye)板(ban)上市(shi)，當時主要業(ye)務(wu)是(shi)做新房及二手房代理、渠道整合平臺(tai)、物業(ye)研究及咨詢等服務(wu)。2020年5月，方(fang)圓(yuan)房服集團又在(zai)香港聯(lian)交所(suo)正式批(pi)準轉板(ban)上市(shi)，開(kai)始在(zai)主板(ban)交易。

2021年初，在(zai)已完成對廣州方(fang)圓(yuan)現代生活(huo)服(fu)務(wu)(wu)股(gu)份有限公司66.31%的股(gu)權收(shou)購(gou)后，方(fang)圓(yuan)房服(fu)集團正式更(geng)名為“方(fang)圓(yuan)生活(huo)服(fu)務(wu)(wu)”，意在(zai)強調其物業屬性。

彼時，物業(ye)(ye)股股價雖已開(kai)始在資本市(shi)場回落(luo)，但余溫仍在。而由于物業(ye)(ye)公司估值處于歷史(shi)低位，導致2021年(nian)(nian)上市(shi)物業(ye)(ye)公司并購浪潮迭(die)起，全(quan)年(nian)(nian)共有29家上市(shi)物企發起53項并購，并購交易總(zong)額達366.88億(yi)元。

方(fang)圓(yuan)生(sheng)活服(fu)務自然也沒有錯過，在更名后不到半年時間內，就開啟(qi)了(le)5起物業(ye)公司并購，斥資近7000萬元。在這一輪收(shou)并購后，方(fang)圓(yuan)生(sheng)活服(fu)務2021年度(du)和2022年度(du)的營(ying)收(shou)均突破了(le)5億元，凈(jing)利潤(run)也逐年上漲(zhang)。

但在(zai)2023年8月，其關聯(lian)公(gong)司方(fang)圓(yuan)集團旗下廣(guang)州市方(fang)圓(yuan)房地(di)產發(fa)展有(you)限公(gong)司（以下簡稱方(fang)圓(yuan)地(di)產）官宣債(zhai)務違約，未能(neng)支付境外債(zhai)券(quan)（債(zhai)券(quan)代(dai)碼：XS2280435673）本金3.4億美元，累(lei)計未付利息6936萬美元。

因此，自2023年以來，方(fang)圓生活(huo)服務接受(shou)了(le)多次(ci)方(fang)圓集團關聯公司(si)以待售(shou)物業等資產抵付應收賬款。

例如，2023年6月(yue)，廣東江門鶴山市一家項目(mu)公司擬(ni)將旗下(xia)23套住宅(zhai)物(wu)業轉讓給方(fang)圓生(sheng)活服(fu)(fu)務(wu)(wu)，以抵消其拖欠方(fang)圓生(sheng)活服(fu)(fu)務(wu)(wu)的應收款(kuan)1600萬(wan)元。而這23套住宅(zhai)物(wu)業的總價(jia)值被估價(jia)約為2000萬(wan)元，方(fang)圓生(sheng)活服(fu)(fu)務(wu)(wu)反(fan)過來還(huan)需(xu)要(yao)向對方(fang)支付一筆400萬(wan)元的首付款(kuan)。

方圓生活服(fu)務(wu)解釋稱，本(ben)次(ci)交易(yi)置(zhi)換的原因是賣方未能如期(qi)結(jie)清(qing)未結(jie)應(ying)收(shou)款(kuan)總額(e)(e)，且預期(qi)賣方將(jiang)無法于近期(qi)結(jie)清(qing)未結(jie)應(ying)收(shou)款(kuan)總額(e)(e)，故進行置(zhi)換交易(yi)。“未結(jie)應(ying)收(shou)款(kuan)總額(e)(e)來自本(ben)集團過往向賣方提供的物(wu)業代理(li)及物(wu)業管(guan)理(li)服(fu)務(wu)。”