每經記者｜劉頌(song)輝    每經編輯(ji)｜魏文藝    

9月10日，上海嘉定區某樓盤工地項目部(bu)里，項目總監和經理們為(wei)了挑(tiao)選(xuan)一款建筑材料正爭論得不(bu)可開交，聲音在隔壁(bi)辦(ban)公室也聽得清晰。

三天之(zhi)前的9月(yue)7日，上(shang)海網(wang)上(shang)房地產官網(wang)公布了(le)9月(yue)份(fen)第一批住(zhu)宅供(gong)應項目(mu)，4處新(xin)盤共計推出543套新(xin)房源。加上(shang)8月(yue)份(fen)供(gong)應的7042套房源，上(shang)海市場(chang)新(xin)房供(gong)應充(chong)足，樓(lou)盤之(zhi)間的競爭度可想而知(zhi)。

上(shang)(shang)海中(zhong)(zhong)原地(di)產數據顯示，9月(yue)首(shou)周(zhou)（9月(yue)2日至8日），上(shang)(shang)海新(xin)(xin)建商品住宅成(cheng)(cheng)交面積6.57萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，環(huan)比減少63.93%。其中(zhong)(zhong)，浦東新(xin)(xin)區(qu)成(cheng)(cheng)交1.73萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，閔行(xing)區(qu)成(cheng)(cheng)交量為1.09萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，市(shi)中(zhong)(zhong)心區(qu)域如虹口、新(xin)(xin)靜安等成(cheng)(cheng)交面積均不(bu)過(guo)1千平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，市(shi)場呈現(xian)弱勢格局(ju)。基于中(zhong)(zhong)低端產品成(cheng)(cheng)交集中(zhong)(zhong)，上(shang)(shang)海新(xin)(xin)房9月(yue)首(shou)周(zhou)地(di)成(cheng)(cheng)交均價也出現(xian)回落，為6.13萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，環(huan)比下(xia)降20.99%。

一家(jia)華南房企(qi)上(shang)海區(qu)域營銷(xiao)負(fu)責人向《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者表達(da)了對“金九”樓(lou)市(shi)的擔憂：“現(xian)階段市(shi)場(chang)購房情緒依然相對平淡(dan)，上(shang)海外環(huan)有不少樓(lou)盤(pan)為了增(zeng)加銷(xiao)量，只能(neng)不斷打折降價。我們項目(mu)9月份能(neng)開盤(pan)就趕緊(jin)賣，若樓(lou)市(shi)政(zheng)策不發生變動，等到10月份，搶客(ke)戶、拼銷(xiao)售，競爭將會更加激烈。”

上海嘉定區花都薈購物廣場的某樓盤營銷展臺 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

“樓市仍未擺脫淡季影響”

9月8日，上海寶(bao)山區(qu)場中路的大華(hua)公園柏翠(cui)項目正式對外開放售(shou)樓(lou)處，通(tong)過舉辦社區(qu)音(yin)樂節等(deng)營銷活動，現場吸引了上千人(ren)。

據大(da)華集團(tuan)一位負責人介紹(shao)，該項目首次開(kai)盤將推出238套(tao)精(jing)裝房(fang)源，戶型面積83~122平方(fang)米(mi)，均價為(wei)6.32萬元/平方(fang)米(mi)，計劃在近期啟動(dong)認購活動(dong)。

每(mei)經記者(zhe)注意到(dao)，“卷(juan)”營銷活動只(zhi)是樓盤(pan)(pan)入市過程中的競爭方式之(zhi)一，為了攬客，上海內(nei)環還(huan)有樓盤(pan)(pan)把藝術品搬到(dao)營銷中心。

靜安區均價超過10萬元/平方米的某樓盤項目，計劃在中秋假期開始(shi)首(shou)次認購。該(gai)項目一位置(zhi)業顧(gu)問告訴每經記者，營銷中心開放半個月(yue)來，累計接待(dai)看房量將近600組，“我(wo)們爭取(qu)在兩個月(yue)里完(wan)成首(shou)批186套房源銷售。”

來源：上海網上房地產官網

8月份以來，上海新房(fang)供應(ying)頻次越來越密集，幾乎達(da)到(dao)(dao)一(yi)周一(yi)批新房(fang)源入(ru)市，房(fang)企推盤(pan)積極性較高。8月最后一(yi)天(tian)，上海新盤(pan)增加到(dao)(dao)15個，供應(ying)新房(fang)源2945套；8月份共計(ji)供應(ying)5批次新房(fang)源，共計(ji)達(da)到(dao)(dao)7042套。

上(shang)海中(zhong)原地產數據顯示(shi)，8月(yue)上(shang)海樓(lou)市成(cheng)交低(di)迷的(de)格(ge)局(ju)略(lve)有改善，新建商品(pin)住宅成(cheng)交面積59.3萬平方米，環比增(zeng)加9.6%，同比增(zeng)加1.8%。

“樓市還沒(mei)有擺脫淡季影響，成(cheng)交依舊(jiu)疲軟。8月初周度成(cheng)交跌破10萬(wan)平方米(mi)，后續雖有反彈(dan)，也僅在10萬(wan)至15萬(wan)平方米(mi)/周運行，月末也沒(mei)有出現翹尾。”上(shang)海中原地產市場分析師盧文曦表示。

從(cong)區(qu)域分布(bu)來(lai)看，浦(pu)東新區(qu)領跑上(shang)海全(quan)市(shi)，成交(jiao)面(mian)積超(chao)過4萬平(ping)方(fang)米(mi)，主要(yao)是(shi)前(qian)期項(xiang)目入市(shi)量大，不少項(xiang)目簽約上(shang)還(huan)有(you)慣性延續(xu)。閔行區(qu)排名(ming)第二，成交(jiao)面(mian)積3.3萬平(ping)方(fang)米(mi)，環比(bi)減少55.4%。傳(chuan)統交(jiao)易大區(qu)中(zhong)，只有(you)嘉定區(qu)成交(jiao)面(mian)積超(chao)過1萬平(ping)方(fang)米(mi)，松江和(he)青(qing)浦(pu)區(qu)都低(di)于這一水平(ping)，這也說明市(shi)場活力仍不強(qiang)。

從8月上(shang)海成交樓(lou)盤(pan)項目前(qian)十榜單(dan)(dan)(dan)來看，4個(ge)單(dan)(dan)(dan)價超過10萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)高(gao)端樓(lou)盤(pan)成交尤(you)其活躍(yue)，另有1個(ge)樓(lou)盤(pan)均價接近(jin)10萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，1個(ge)樓(lou)盤(pan)均價為9.3萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。記(ji)者注意(yi)到，榜單(dan)(dan)(dan)上(shang)還有1個(ge)均價僅3萬(wan)多元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)剛需樓(lou)盤(pan)，這(zhe)在全是改善(shan)產(chan)品的(de)背景(jing)下顯(xian)得比較(jiao)(jiao)稀有。高(gao)端項目保持(chi)較(jiao)(jiao)高(gao)活躍(yue)度，而剛需產(chan)品則表現乏力，這(zhe)也使得8月份(fen)上(shang)海新房的(de)均價有所(suo)反(fan)彈，達(da)73817元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，環比上(shang)漲10.9%。

有樓盤“負首付”促銷

“金九”開局(ju)，上海樓市即遭遇成(cheng)交量(liang)和均價雙雙下跌(die)。

上(shang)海中原(yuan)地產數據顯示，上(shang)周(zhou)上(shang)海新建商品住宅成交面積6.57萬平方米，環比(bi)減少(shao)63.93%。

區(qu)(qu)域(yu)表現上，只(zhi)(zhi)有大(da)浦(pu)東(dong)和(he)閔(min)行區(qu)(qu)在勉(mian)強(qiang)支撐。大(da)浦(pu)東(dong)上周(zhou)成(cheng)交1.73萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)，對比(bi)(bi)前期4萬(wan)多平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)周(zhou)成(cheng)交水平(ping)大(da)幅縮水。閔(min)行區(qu)(qu)繼(ji)續排(pai)名第(di)二，但(dan)成(cheng)交量也只(zhi)(zhi)有1.09萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)，環比(bi)(bi)減少67.56%。其余的(de)區(qu)(qu)成(cheng)交量均(jun)不足1萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)。如青浦(pu)區(qu)(qu)和(he)松江區(qu)(qu)等(deng)傳統(tong)區(qu)(qu)域(yu)成(cheng)交量甚至(zhi)不滿5000平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)；嘉定表現略好，但(dan)也只(zhi)(zhi)有8000多平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)；市中(zhong)心區(qu)(qu)域(yu)的(de)虹(hong)口區(qu)(qu)和(he)新(xin)靜安(an)等(deng)成(cheng)交面積均(jun)不過1000平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)。

從交(jiao)易格(ge)局來看，中(zhong)低價位產品成交(jiao)活躍(yue)度(du)有(you)所提高。9月首周上海(hai)樓盤成交(jiao)前十(shi)榜單(dan)中(zhong)，出現(xian)6個單(dan)價3萬多元/平(ping)方米和(he)4萬多元/平(ping)方米的項(xiang)目(mu)。而以(yi)往(wang)周度(du)成交(jiao)前十(shi)榜單(dan)中(zhong)，此類項(xiang)目(mu)通(tong)常(chang)只有(you)兩三(san)個。對比(bi)之下，榜單(dan)中(zhong)只有(you)1個均價超過10萬元/平(ping)方米的豪宅項(xiang)目(mu)，而此前最多曾(ceng)有(you)三(san)至四(si)個豪宅項(xiang)目(mu)上榜。

此外，成交量(liang)不(bu)活躍也體現(xian)在項(xiang)(xiang)目簽(qian)(qian)約上(shang)，上(shang)周(zhou)上(shang)海沒有一個樓盤項(xiang)(xiang)目簽(qian)(qian)約過百套。簽(qian)(qian)約量(liang)最多的是位于南匯新城的中(zhong)建(jian)玖里(li)書香項(xiang)(xiang)目，共簽(qian)(qian)約61套、6613平(ping)方米，成交均價為31874元(yuan)/平(ping)方米。

基于中低端(duan)產品(pin)成交的回(hui)歸，上周上海新房成交均(jun)價也(ye)出現(xian)回(hui)落，為61282元/平(ping)方米，環比(bi)下降20.99%。

“月(yue)初(chu)開局通常市(shi)場(chang)活躍度(du)都不高(gao)，低開可以接受。但9月(yue)開局成交(jiao)量特別低，尤其(qi)是在市(shi)場(chang)醞釀(niang)9月(yue)行情(qing)的(de)背(bei)景下，多少有些(xie)跌出(chu)市(shi)場(chang)期(qi)(qi)待(dai)，會(hui)對(dui)市(shi)場(chang)信心產生動搖。”盧文曦表示，近期(qi)(qi)降低存量貸款利(li)率(lv)的(de)話(hua)題受到市(shi)場(chang)熱議，在成交(jiao)不活躍的(de)背(bei)景下，市(shi)場(chang)期(qi)(qi)待(dai)更多利(li)好提(ti)振信心。

上述華南房企(qi)上海區域的(de)營銷負責(ze)人也表示，今年“金(jin)九”樓(lou)市的(de)前提條件不足，如看(kan)房量減少(shao)、購(gou)房觀望(wang)情緒(xu)較高(gao)等。

“外(wai)環(huan)不少樓(lou)盤在變相打折降價，主要是(shi)為了(le)增加銷(xiao)量。”該營銷(xiao)負責人(ren)向每(mei)經記(ji)者透露(lu)，市(shi)場中已有(you)(you)樓(lou)盤在明面上(shang)打九(jiu)五折，實際(ji)上(shang)在案場簽兩次合同，另(ling)外(wai)一部分錢在簽完購(gou)房(fang)合同后會返(fan)給(gei)購(gou)房(fang)者。所以有(you)(you)的樓(lou)盤甚至出現“負首付(fu)”的情況，相當于沒有(you)(you)出首付(fu)款，開發商還返(fan)錢給(gei)到買房(fang)人(ren)。“開發商這樣做也是(shi)無奈，不然(ran)沒有(you)(you)辦法，銷(xiao)售去(qu)化起不來(lai)。”

“9月能開盤就趕(gan)緊賣，市(shi)(shi)場還可以。如果樓(lou)市(shi)(shi)政策不發(fa)生變動，10月份樓(lou)市(shi)(shi)將是一片紅海，搶(qiang)客(ke)戶，搶(qiang)銷售(shou)，競爭會非常(chang)激烈。我們現在就在加班(ban)加點趕(gan)進度(du)，一定要在最快時間(jian)里推(tui)盤銷售(shou)，能跑(pao)多快就跑(pao)多快。”該營銷負(fu)責人補充道。

封面(mian)圖片(pian)來源(yuan)：每經記者 劉頌輝 攝