每(mei)經(jing)記者｜李蕾(lei)    每(mei)經(jing)編輯｜葉峰    

《每日經濟新聞》記(ji)者獲(huo)悉，公(gong)募(mu)REITs又現上市首日就漲(zhang)(zhang)停(ting)(ting)火爆(bao)景(jing)象，并且還是(shi)兩只產(chan)品齊漲(zhang)(zhang)停(ting)(ting)，可謂相當火熱。

8月(yue)8日，首批兩(liang)只數(shu)據(ju)中心公募REITs（不動產(chan)(chan)投資(zi)信托基金），南(nan)方萬(wan)國數(shu)據(ju)中心REIT和南(nan)方潤澤科(ke)技數(shu)據(ju)中心REIT分別登(deng)陸上交(jiao)所(suo)和深交(jiao)所(suo)。這兩(liang)只產(chan)(chan)品(pin)當日上市很快就(jiu)觸及(ji)“30cm”漲(zhang)停，成交(jiao)數(shu)據(ju)在當日公募REITs二級市場也是遙遙領先(xian)。

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記者注意(yi)到(dao)，2025年(nian)以來公募(mu)REITs產(chan)品受到(dao)資金熱捧，年(nian)內上市多只產(chan)品首日即漲停(ting)，儼然已經成為常態(tai)。

對于REITs上市(shi)首(shou)日(ri)漲(zhang)(zhang)停現象，多位受訪人(ren)士對記者表(biao)示，投資(zi)者需要(yao)保持理性和長(chang)期(qi)視角，要(yao)認識到首(shou)日(ri)上漲(zhang)(zhang)更多源于短(duan)期(qi)供需失衡和市(shi)場情緒，而非(fei)底(di)層資(zi)產價值突(tu)然提升。相較于短(duan)期(qi)打新收益(yi)，更應關注(zhu)REITs長(chang)期(qi)投資(zi)價值，以(yi)“耐心資(zi)本(ben)”心態參與REITs市(shi)場投資(zi)，獲取(qu)長(chang)期(qi)穩中有升的回報。

REITs又現上市首日漲停

從8月8日成(cheng)(cheng)交數據來(lai)看(kan)，截至收盤，南(nan)方(fang)潤澤科技數據中心REIT成(cheng)(cheng)交額(e)為(wei)4.52億元(yuan)，換(huan)手率為(wei)26.46%；南(nan)方(fang)萬國(guo)數據中心REIT成(cheng)(cheng)交額(e)為(wei)2.34億元(yuan)，換(huan)手率為(wei)25.37%。

有業內(nei)人士告訴(su)《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記者，這兩只數(shu)據中(zhong)心REITs上市(shi)，標志著我國(guo)(guo)REITs市(shi)場底層資(zi)產進(jin)一步擴容，不(bu)僅打通了民營科技企業的創新(xin)融資(zi)路(lu)徑(jing)，為(wei)數(shu)字中(zhong)國(guo)(guo)建設與(yu)算力資(zi)源優(you)化(hua)配置提供(gong)了有力支持，更有望為(wei)投資(zi)者布局數(shu)字基建提供(gong)創新(xin)工具。

其中(zhong)，南方萬(wan)國(guo)數據中(zhong)心(xin)REIT首發募集(ji)規模為(wei)24億元，購入萬(wan)國(guo)數據旗下(xia)位于昆山市花橋鎮(zhen)的(de)國(guo)金(jin)數據云(yun)計算數據中(zhong)心(xin)項目，2025年(nian)(nian)預測年(nian)(nian)化現金(jin)流(liu)分派率為(wei)5.07%。

南方潤澤(ze)科技(ji)(ji)數(shu)據中(zhong)心REIT則以潤澤(ze)智算(suan)科技(ji)(ji)集團股份有(you)限(xian)公司旗下國(guo)(guo)(guo)際(ji)信息(xi)云(yun)聚核港(gang)（ICFZ）A-18數(shu)據中(zhong)心項目(mu)為底層資產，項目(mu)位于全國(guo)(guo)(guo)一(yi)體化算(suan)力網絡京津冀國(guo)(guo)(guo)家樞紐節點的(de)核心地帶，是支撐(cheng)區域數(shu)字(zi)經(jing)濟高(gao)質量發(fa)展的(de)重要基礎設(she)施(shi)。

值得一(yi)提的(de)是(shi)，這兩(liang)只基金在產品募集階段(duan)均吸引市(shi)場高度關注與參與。南方萬國數(shu)據中心(xin)(xin)REIT的(de)公眾投(tou)資者有效認購倍(bei)數(shu)為455倍(bei)，南方潤澤科(ke)技數(shu)據中心(xin)(xin)REIT為317.95倍(bei)，在業(ye)內(nei)都屬于(yu)比較靠(kao)前的(de)水平(ping)。

今年(nian)以來，公(gong)募REITs屢屢出現上(shang)市(shi)首日漲(zhang)停的情(qing)況，包括中(zhong)金(jin)中(zhong)國(guo)綠(lv)發商(shang)業(ye)REIT、中(zhong)金(jin)亦莊產(chan)業(ye)園REIT、華泰蘇州恒泰租(zu)賃住房(fang)REIT、匯添富上(shang)海地(di)產(chan)租(zu)賃住房(fang)REIT、匯添富九(jiu)州通醫藥REIT、華夏金(jin)隅智造工(gong)場REIT、易方達(da)華威市(shi)場REIT、國(guo)泰君安濟(ji)南(nan)能源供熱REIT等產(chan)品。其中(zhong)還有多只產(chan)品當日收盤依然封(feng)住漲(zhang)停板，足見二(er)級市(shi)場投資者對這類(lei)產(chan)品的熱情(qing)與認可。

為何頻頻出現這種情況？

為什(shen)么(me)公募REITs上市(shi)首日紛紛漲停(ting)？投(tou)資者(zhe)應該如何看待這種現象？

對此，上海(hai)瑞(rui)思(si)不動產(chan)金(jin)(jin)融研究院研究部(bu)(bu)楊成琳(lin)向(xiang)《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者分(fen)析稱(cheng)，公募REITs上市(shi)(shi)(shi)漲停效(xiao)應背后有(you)多重因素(su)影響(xiang)。其一，REITs產(chan)品發行時監管部(bu)(bu)門充分(fen)壓實資(zi)產(chan)估值，大部(bu)(bu)分(fen)REITs存在(zai)“首(shou)發抑價”現象，二級市(shi)(shi)(shi)場(chang)買入有(you)盈利空間，資(zi)金(jin)(jin)選擇入場(chang)；其二，目前REITs市(shi)(shi)(shi)場(chang)存在(zai)優(you)質資(zi)產(chan)供不應求(qiu)的(de)情況(kuang)，戰(zhan)配與打新(xin)獲取(qu)份額(e)有(you)限，大量資(zi)金(jin)(jin)的(de)配置需(xu)求(qiu)難以得到充分(fen)滿(man)足(zu)，一定程度(du)上導致交易(yi)擁擠，推高了REITs份額(e)二級市(shi)(shi)(shi)場(chang)價格。

相比之下，在(zai)海外(wai)成(cheng)熟市(shi)(shi)場(chang)，公(gong)募REITs產(chan)品(pin)上市(shi)(shi)首日被炒作至(zhi)漲停(ting)的現(xian)象其實(shi)并沒有這么(me)常見(jian)。楊(yang)成(cheng)琳指出，由于中(zhong)國REITs市(shi)(shi)場(chang)起步時間不長(chang)，目前上市(shi)(shi)產(chan)品(pin)數量較少，單只產(chan)品(pin)金額更是(shi)偏(pian)低，“在(zai)資金需(xu)求(qiu)旺盛的情(qing)況下，供需(xu)不匹(pi)配推(tui)高REITs二級價格”，另外(wai)中(zhong)國REITs市(shi)(shi)場(chang)的資產(chan)估值和產(chan)品(pin)定(ding)價體(ti)系與海外(wai)市(shi)(shi)場(chang)也存在(zai)區(qu)別。

“在市(shi)(shi)場(chang)發(fa)展(zhan)初期，監管(guan)部門為了更(geng)(geng)好地(di)促進REITs市(shi)(shi)場(chang)平穩發(fa)展(zhan)，一方(fang)面(mian)嚴格審核(he)資產的(de)收益穩定(ding)性(xing)和合規性(xing)；另一方(fang)面(mian)重視對(dui)資產估(gu)(gu)值的(de)壓實(shi)，也(ye)相當于為二級市(shi)(shi)場(chang)留出一定(ding)的(de)漲(zhang)幅空(kong)間。相對(dui)而言，我國REITs市(shi)(shi)場(chang)的(de)估(gu)(gu)值和定(ding)價(jia)(jia)體系有(you)更(geng)(geng)加市(shi)(shi)場(chang)化的(de)空(kong)間，在未來市(shi)(shi)場(chang)規模(mo)擴張(zhang)到(dao)一定(ding)程度，投資者(zhe)更(geng)(geng)加成熟后，市(shi)(shi)場(chang)將對(dui)估(gu)(gu)值和定(ding)價(jia)(jia)有(you)更(geng)(geng)大話語權(quan)，屆時(shi)首日漲(zhang)停頻率可(ke)能(neng)會逐漸降低。”

“對普通投資(zi)者(zhe)來(lai)說，更適合將REITs作(zuo)為資(zi)產配置(zhi)的一部分(fen)，以長期(qi)視角(jiao)來(lai)審慎判斷(duan)REITs投資(zi)價(jia)(jia)值，而非短(duan)期(qi)投機工具。隨(sui)著市場供(gong)給(gei)增加和(he)(he)機制完(wan)善，待投資(zi)人(ren)和(he)(he)市場規則都更加成熟與完(wan)善后，短(duan)期(qi)波(bo)動會(hui)逐漸收斂，長期(qi)價(jia)(jia)值才(cai)會(hui)更加清晰(xi)。”楊成琳建議(yi)。

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