每經記者｜陳(chen)夢(meng)妤    每經編輯｜黃博(bo)文     

一場央(yang)企背景的房企與地方國資房企的“豪門恩怨(yuan)”，終(zhong)以(yi)和解告終(zhong)。

11月12日(ri)，業內流傳(chuan)一封(feng)中建(jian)智地旗(qi)下(xia)(xia)子(zi)公司北(bei)京興鼎(ding)房地產開(kai)發(fa)有(you)(you)限公司向廣州國資委(wei)提(ti)交的“舉報信”，稱越秀地產旗(qi)下(xia)(xia)廣州越秀華(hua)城房地產開(kai)發(fa)有(you)(you)限公司在合(he)作開(kai)發(fa)的北(bei)京璞(pu)樾項目中存在首(shou)開(kai)不合(he)理定價、續銷(xiao)期間惡意競爭導致客戶流失到板塊(kuai)外競品等行為。

11月16日晚(wan)間(jian)，《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)從多(duo)方(fang)獲悉，目前股東方(fang)已經(jing)充分溝(gou)通，達成共識和解。

根據廣州越秀華城房(fang)地產(chan)(chan)開發(fa)(fa)有(you)限(xian)公(gong)司（越秀地產(chan)(chan)旗下公(gong)司）、北(bei)(bei)京(jing)興(xing)鼎房(fang)地產(chan)(chan)開發(fa)(fa)有(you)限(xian)公(gong)司（中建智地旗下公(gong)司）及北(bei)(bei)京(jing)方興(xing)亦城置業(ye)有(you)限(xian)公(gong)司（中國金茂(mao)旗下公(gong)司）11月16日近23時(shi)發(fa)(fa)布(bu)的(de)聯(lian)合聲明，北(bei)(bei)京(jing)朝(chao)陽(yang)黃杉木店項目（推廣名(ming)紫京(jing)宸園、璞樾(yue)）是由(you)這三家聯(lian)合競得(de)并合作開發(fa)(fa)的(de)項目。

各(ge)股(gu)東方經過坦誠協(xie)商、充分共(gong)創達成共(gong)識，將秉持專(zhuan)業、陽(yang)光、公(gong)開(kai)、透明的原則，推進(jin)項目開(kai)發經營各(ge)項工(gong)作，向社會及客戶提供(gong)更好(hao)的產品和服務。

聯合體以126億元拿地

今(jin)年4月(yue)28日，中建智地、中國(guo)金(jin)茂、越秀(xiu)地產(chan)和(he)朝(chao)(chao)陽城發聯合體以126億元拿下北京市朝(chao)(chao)陽區黃杉木店組合地塊，其中住(zhu)宅(zhai)(zhai)部(bu)分(fen)成(cheng)交樓面(mian)價(jia)約5.45萬元/平方(fang)米(mi)，刷(shua)新近兩年朝(chao)(chao)陽區宅(zhai)(zhai)地樓面(mian)價(jia)紀錄(lu)。

7月(yue)31日(ri)，廣州越(yue)秀華城(cheng)房地產開(kai)發(fa)(fa)有限(xian)公(gong)司、北(bei)(bei)(bei)京(jing)興鼎房地產開(kai)發(fa)(fa)有限(xian)公(gong)司及(ji)北(bei)(bei)(bei)京(jing)方興亦城(cheng)置業(ye)有限(xian)公(gong)司簽署投(tou)資合作協議，約定(ding)三(san)方通過北(bei)(bei)(bei)京(jing)興昶房地產開(kai)發(fa)(fa)有限(xian)公(gong)司、北(bei)(bei)(bei)京(jing)茂越(yue)置業(ye)有限(xian)公(gong)司分南北(bei)(bei)(bei)兩地塊就上(shang)述項目(mu)進行開(kai)發(fa)(fa)建(jian)設，其中中建(jian)智地負責(ze)南地塊（即(ji)紫京(jing)宸園(yuan)）營銷事(shi)務(wu)，越(yue)秀地產負責(ze)北(bei)(bei)(bei)地塊（即(ji)璞樾）營銷事(shi)務(wu)。

舉(ju)報(bao)信內容顯示，“自(zi)南地(di)塊蓄客以來(lai)，廣(guang)州越秀(xiu)華城(cheng)房地(di)產開發(fa)有限公司通過有預謀(mou)、有組織(zhi)的(de)低劣營銷行為(wei)持續進行惡意競(jing)爭，嚴重損害(hai)了項目整體和主要股東利益”。

據天眼查最新信息，股(gu)(gu)(gu)(gu)權穿(chuan)透后，北京興昶房地產(chan)開發有(you)限公(gong)司(si)（紫京宸園項目公(gong)司(si)）由中(zhong)建(jian)智地持(chi)股(gu)(gu)(gu)(gu)50.1%、中(zhong)國金(jin)茂持(chi)股(gu)(gu)(gu)(gu)32.9%、越秀地產(chan)持(chi)股(gu)(gu)(gu)(gu)17%；北京茂越置業有(you)限公(gong)司(si)（璞樾項目公(gong)司(si)）由中(zhong)建(jian)智地持(chi)股(gu)(gu)(gu)(gu)49.9%、中(zhong)國金(jin)茂持(chi)股(gu)(gu)(gu)(gu)33.1%、越秀地產(chan)持(chi)股(gu)(gu)(gu)(gu)17%。

在此之前，從公(gong)開(kai)資料(liao)看，璞樾項目中，中建智(zhi)地(di)、中國金茂、越秀地(di)產、朝陽(yang)城(cheng)發分(fen)別(bie)持(chi)股(gu)48.4%、33.1%、17%、1.5%；紫京(jing)宸園項目中，四方持(chi)股(gu)比例則分(fen)別(bie)是48.6%、32.9%、17%、1.5%。

也就(jiu)是說，朝陽城發(fa)已(yi)退出黃杉木店地塊(kuai)，越秀地產持股比例(li)不變，中建智地在兩個項目中的持股占比均(jun)有提升，依舊為最大(da)股東。

事(shi)實上，雖然兩個項目均面向(xiang)高(gao)端改善型客戶(hu)(hu)，但早(zao)期已在產品上打出差異化戰略。比如(ru)，紫京宸園(yuan)規(gui)劃(hua)815戶(hu)(hu)，戶(hu)(hu)型包括133～172平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)、232平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)和278平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，以(yi)及(ji)少量400平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)產品；璞樾規(gui)劃(hua)426戶(hu)(hu)，戶(hu)(hu)型包括152平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)、188平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)以(yi)及(ji)195～258平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)大戶(hu)(hu)型。

10月(yue)12日，紫京宸(chen)園開(kai)(kai)盤，項目官(guan)(guan)宣銷(xiao)售56.5億(yi)元；10月(yue)17日，璞樾開(kai)(kai)盤，項目官(guan)(guan)宣銷(xiao)售45.65億(yi)元。11月(yue)初，雙(shuang)方同時(shi)發(fa)布喜報，官(guan)(guan)宣“10月(yue)北京網簽冠(guan)亞軍”，共同托舉黃杉木(mu)地塊。

而距離兩者攜手(shou)官(guan)宣還(huan)不到(dao)半(ban)個月，11月10日(ri)，中建(jian)智地(di)向越秀地(di)產發出《關于(yu)要(yao)求立即(ji)(ji)停止惡意攻擊(ji)并(bing)移(yi)交(jiao)北(bei)(bei)地(di)塊營(ying)銷條線負責權(quan)的函(han)》。該(gai)函(han)提到(dao)，北(bei)(bei)地(di)塊（即(ji)(ji)璞樾）首開(kai)不合理定(ding)價、續銷期間惡意競(jing)爭導(dao)致客戶流失到(dao)板塊外競(jing)品，并(bing)要(yao)求在11月17日(ri)中午12時(shi)前移(yi)交(jiao)北(bei)(bei)地(di)塊營(ying)銷工作(zuo)。

據悉，三方營(ying)銷曾于(yu)10月10日就(jiu)南(nan)北地塊(kuai)(kuai)召開(kai)專項會議溝通，明確約定兩個地塊(kuai)(kuai)房源(yuan)需遵循(xun)統一(yi)的定價標(biao)準(zhun)，基于(yu)戶型屬性、房源(yuan)位置等核心維度(du)設定定價邏(luo)輯，并(bing)完成了兩個項目的備案價制定。

中建智地認(ren)為，越秀方在紫(zi)京宸(chen)園10月12日開(kai)盤后，未(wei)按此前達(da)成一致的統一定價規則推進，影響(xiang)了板塊價格(ge)秩序。這導致紫(zi)京宸(chen)園已認(ren)購(gou)客戶流(liu)失131組(zu)(zu)（短期不買房89組(zu)(zu)、買上下游42組(zu)(zu)），影響(xiang)簽(qian)約金額超22億元(yuan)。

將由三家聯合操盤營銷

作為今年(nian)北京樓市的(de)熱門項目，“選紫京宸(chen)園還是選璞樾”早已是區(qu)域(yu)改善市場的(de)重要話題。圍繞(rao)開盤、蓄客、價格戰等，房產博主們收割了(le)一波波流量，也間接推高了(le)項目熱度(du)。

從(cong)網簽情(qing)況看，據(ju)北京(jing)市住建委官網，截至11月16日(ri)(ri)晚間，紫京(jing)宸園9月26日(ri)(ri)取證(zheng)批(pi)次中(zhong)，網簽111套(tao)，成(cheng)(cheng)交(jiao)價格約(yue)9.8萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)；10月30日(ri)(ri)取證(zheng)批(pi)次中(zhong)，網簽9套(tao)，成(cheng)(cheng)交(jiao)均價約(yue)10.3萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

璞樾9月27日(ri)取證批(pi)次中(zhong)，網簽(qian)117套，成(cheng)(cheng)交(jiao)價格約9.96萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)；11月1日(ri)取證批(pi)次中(zhong)，網簽(qian)14套，成(cheng)(cheng)交(jiao)均價約10.05萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

據(ju)中指研究(jiu)院1～10月北京開發商權(quan)益銷(xiao)售榜，中建智地以166.1億(yi)元(yuan)排名第(di)二，越秀地產(chan)以115.3億(yi)元(yuan)排名第(di)五。

對于開(kai)發(fa)商(shang)來(lai)說，通(tong)過合(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)拿地，可以(yi)將風險(xian)分散到多個(ge)合(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)方，降低單一方承擔的(de)(de)(de)風險(xian)；更強大的(de)(de)(de)資金后盾和更豐富的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)經驗，則有助于提(ti)升(sheng)項(xiang)目的(de)(de)(de)整體競爭力，在(zai)(zai)市(shi)場(chang)競爭中(zhong)占據有利地位。與此同時(shi)，合(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)拿地、聯(lian)合(he)(he)開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)弊(bi)端也顯而易(yi)見。尤其是(shi)在(zai)(zai)合(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)過程中(zhong)，各方對于利益(yi)分配的(de)(de)(de)期望可能存在(zai)(zai)差(cha)異。在(zai)(zai)需要快(kuai)速(su)響應市(shi)場(chang)變化或做(zuo)出緊急(ji)決策時(shi)，也可能因效率低下(xia)而錯失(shi)良機(ji)。

這次舉(ju)報暴露出的，還有競爭激烈的區域(yu)樓市現(xian)狀。

早在黃杉木店地(di)(di)(di)塊(kuai)成交時，中指研究院土地(di)(di)(di)市場研究負責(ze)人張(zhang)凱曾向(xiang)記者分析，黃杉木店地(di)(di)(di)塊(kuai)地(di)(di)(di)處東(dong)四(si)環(huan)與(yu)五(wu)環(huan)之間，是(shi)所屬朝青(qing)板(ban)塊(kuai)近(jin)10年唯一新增(zeng)住宅地(di)(di)(di)塊(kuai)。東(dong)邊是(shi)平房(fang)公園，北(bei)側為(wei)京城森(sen)林公園，西側800米左右是(shi)朝陽(yang)大(da)悅城，距離地(di)(di)(di)鐵青(qing)年路站直線(xian)距離900米左右。西北(bei)方向(xiang)是(shi)北(bei)京初代(dai)豪宅星河灣(wan)，二手房(fang)掛(gua)牌價約9.5萬元/平方米，周邊與(yu)星河灣(wan)同(tong)期(qi)或之后建成的(de)樓盤包括(kuo)潤(run)楓水尚、華紡(fang)易城、國(guo)美第一城等。

就在9月30日，中建智地經過339輪(lun)現場舉牌(pai)競(jing)價，以43.145億元、溢(yi)價率(lv)39.18%拿下朝陽區(qu)太陽宮地塊，樓(lou)面(mian)價達(da)8.53萬元/平方米。

此外，據貝殼找房，黃杉木店(dian)地塊(kuai)周邊(bian)的保利朝觀(guan)天珺在(zai)售(shou)均價8.7萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米，金茂滿曜為8萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米；稍(shao)遠些、城市界面更好但客群有重合的中海(hai)萬吉玖序(xu)，在(zai)售(shou)均價12.5萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米。

根據(ju)今(jin)年6月(yue)北京市規劃和自然資(zi)源(yuan)局朝陽(yang)分(fen)局的推(tui)介，未來3年（2026～2028年），朝陽(yang)區要(yao)推(tui)出30宗(zong)優質宅地資(zi)源(yuan)，計劃年均儲備約(yue)70萬平方米(mi)優質商品住宅資(zi)源(yuan)。

在樓(lou)市深度調整的當下，對于購房(fang)者和(he)開發商來說，和(he)解是最好的結果。

根(gen)據《每日經濟新聞》記者獲取(qu)的最新信息，黃(huang)杉(shan)木(mu)店南北雙地塊將由三家聯合操(cao)盤營(ying)銷。