每經(jing)記者｜陳榮浩    每經(jing)編輯｜魏(wei)文藝(yi)    

近(jin)日，國內(nei)頭部(bu)信托(tuo)機構中信信托(tuo)將寶能系(xi)旗(qi)下寶能城有限公司一筆14.081億(yi)元的不良(liang)債權(quan)公開掛牌處置，引發業內(nei)廣(guang)泛關注。

此次處置(zhi)的債權包(bao)含借款本金10億(yi)元、剩(sheng)余利息(xi)2.265億(yi)元及其他費用1.816億(yi)元，抵押物為(wei)深圳(zhen)市南(nan)山區留仙大(da)道北側寶能城花園（東區）三(san)期(qi)工程中的160套房產，房產產權屬性為(wei)“商(shang)住混合用地/商(shang)業”。

《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者（以下簡稱每經記者）注(zhu)意(yi)到，上述位于深圳核心區域的房(fang)產(chan)已(yi)存在二(er)押、三押、四(si)押及司法查(cha)封等多(duo)重權(quan)利限制。

視覺中國圖

據披露，中(zhong)信信托已(yi)就(jiu)該筆債(zhai)權向深圳(zhen)市中(zhong)級人(ren)民法(fa)院(yuan)提起訴訟，訴求包括(kuo)判令債(zhai)務人(ren)支付回購價款(kuan)、特定資(zi)產收(shou)益款(kuan)及違約金等相關費用，并主(zhu)張對(dui)抵押物(wu)拍賣變賣價款(kuan)享(xiang)有(you)優(you)先受償(chang)權，同時要(yao)求寶能地(di)產和(he)寶能控股(gu)承(cheng)擔連(lian)帶清償(chang)責任。目前(qian)，該案已(yi)進入一(yi)審(shen)程序，預計2025年四季度開庭審(shen)理(li)。

值得一提的(de)(de)是，作為債權的(de)(de)出讓方，中信信托(tuo)此次采用(yong)了“不(bu)預設(she)轉讓底(di)價(jia)但(dan)設(she)置保留底(di)價(jia)”的(de)(de)網絡競價(jia)規則。公開數據顯示，2025年上半年，中信信托(tuo)以29.16億元營收(shou)位列行業第一，凈(jing)利(li)潤為15.67億元。

而作為(wei)被拍(pai)(pai)賣的(de)寶(bao)能(neng)方，每經記者梳理發現(xian)，今年以來寶(bao)能(neng)系已有多(duo)筆股(gu)權(quan)、資(zi)產(chan)被處置，涉前海聯合(he)基金30%股(gu)權(quan)折(zhe)價44%成交(jiao)，前海財(cai)險(xian)20%股(gu)權(quan)被掛(gua)牌拍(pai)(pai)賣（后因異議中止），中炬高(gao)新(xin)部分股(gu)份被處置，合(he)肥(fei)寶(bao)能(neng)城項目資(zi)產(chan)進(jin)入(ru)重整階段等。

將“不預設底價”競價

本次債權所涉抵(di)押物為寶能城有限公司名下位于深(shen)圳市南(nan)山區留仙大(da)道北側寶能城花(hua)園（東區）三期工程(cheng)中的(de)160套房產。

上述債權的底層資產均位于南山區核心地(di)段，在深(shen)圳房地(di)產市場中的成交活(huo)躍度也較高。

樂有(you)家數據顯示，寶能城花(hua)園(yuan)（東(dong)區(qu)）目(mu)前有(you)57套房源在售(shou)，小區(qu)掛(gua)牌均價(jia)為(wei)10.58萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)，不同戶型(xing)和樓(lou)層(ceng)價(jia)格差異明顯。例(li)如，75.5平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)左(zuo)右(you)(you)的(de)三(san)房總價(jia)多在560萬(wan)(wan)~650萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，92平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)左(zuo)右(you)(you)的(de)四房總價(jia)多集中在800萬(wan)(wan)~898萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，而135平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)的(de)大戶型(xing)總價(jia)普遍在1200萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)以上。該項目(mu)一套135平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)的(de)5室2廳2衛房源，業主掛(gua)牌價(jia)為(wei)1338萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，折合(he)單價(jia)約9.91萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)。

值得一提的(de)(de)(de)是，寶(bao)能城花(hua)園(yuan)所在的(de)(de)(de)南山西(xi)麗片(pian)區，并(bing)非真正(zheng)意(yi)義上的(de)(de)(de)典型豪(hao)宅(zhai)片(pian)區，而寶(bao)能城花(hua)園(yuan)作(zuo)為西(xi)麗豪(hao)宅(zhai)的(de)(de)(de)標(biao)桿，成為該(gai)片(pian)區內突破西(xi)麗房價天花(hua)板的(de)(de)(de)樓盤之一，在2021年樓市高(gao)峰期(qi)，成交價高(gao)達15萬元/平方米。

每經記者注意到，此(ci)次中(zhong)信(xin)(xin)信(xin)(xin)托處置的寶能(neng)系資產，在競價規則(ze)上(shang)，采用(yong)的是“不預設轉讓底(di)價但設置保留底(di)價”的模式，打破了傳統不良資產處置的定價慣例(li)。

“過往比(bi)較傳(chuan)統的(de)法(fa)拍(pai)方式是(shi)(shi)起拍(pai)價即(ji)保(bao)(bao)留價，起拍(pai)價差不多是(shi)(shi)參考價的(de)70%。而(er)不預設底價意味著潛在投資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)無需面對固定的(de)門檻價格，保(bao)(bao)留底價估計(ji)主要(yao)是(shi)(shi)為了(le)防止(zhi)資(zi)(zi)產被賤(jian)賣。”11月15日上午，一(yi)位(wei)法(fa)拍(pai)市場(chang)的(de)從業者(zhe)(zhe)向(xiang)每經記者(zhe)(zhe)表示。

眺遠(yuan)咨詢(xun)董(dong)事(shi)長(chang)兼CEO（首席執行官）高承遠(yuan)則表示，固定底價時代，市場習慣以“評估(gu)值×折扣(kou)”錨(mao)定心理價位，容易(yi)形成單邊預期，但去掉預設底價后(hou)，第(di)一輪(lun)出價就失去參照系，倒逼競買(mai)人自己跑盡調、搭模型等(deng)。

在(zai)高承(cheng)遠(yuan)看來，拍賣(mai)模(mo)式的轉變對(dui)信托公(gong)(gong)司的資(zi)產敘事能(neng)力(li)(li)、競價(jia)(jia)運營能(neng)力(li)(li)、輿(yu)情管(guan)理能(neng)力(li)(li)都是(shi)升維考驗。“需要公(gong)(gong)司對(dui)資(zi)產較為熟悉，‘盡調(diao)包’要足夠厚，否則(ze)市(shi)場用腳投票(piao)，一次冷場就把品牌折價(jia)(jia)。”高承(cheng)遠(yuan)分析(xi)稱。

寶能債務困局進“深水區”

對(dui)寶能系來說，14.081億元的不良資產(chan)處(chu)置只能算得上債務(wu)困局的“冰山一角(jiao)”。

據天眼查(cha)信息，截至今(jin)年11月(yue)，寶能投資集團(tuan)整體被執行(xing)金(jin)額已超(chao)500億元。2025年開年前兩個月(yue)，集團(tuan)“掌門人”姚(yao)振華就因多起案件被多地法院強制執行(xing)，新增執行(xing)金(jin)額合(he)計超(chao)47億元，債務(wu)壓力持續升級。

2025年以來，寶能系已(yi)有多宗股權(quan)、資產被處置。

每經記者(zhe)梳(shu)理發現，2025年2月，寶能系持有的新疆前海聯合基金30%股(gu)權經歷五輪流拍后(hou)，以3766萬元成(cheng)交(jiao)，較首次拍賣價格下(xia)降44%。

值得關注的(de)是，該(gai)基金(jin)管(guan)理規模已從2020年(nian)高(gao)峰時的(de)496.27億元縮(suo)水至2024年(nian)末的(de)97.51億元。此次交易(yi)后，上海(hai)證券(quan)取代(dai)鉅(ju)盛華成為前(qian)海(hai)聯合基金(jin)第一大股(gu)東，寶(bao)能(neng)系終結了對(dui)這家公募基金(jin)公司(si)的(de)控制。

今年6月，觀致汽(qi)車(che)常(chang)熟生產基(ji)地(di)以(yi)16億元底(di)價上架法拍平(ping)(ping)臺(tai)，但(dan)最終因(yin)無人競(jing)拍而流(liu)拍。該基(ji)地(di)建筑面(mian)積約19萬平(ping)(ping)方米，是寶(bao)能當(dang)年投(tou)入幾十億元打造的(de)整車(che)生產據(ju)點。

而此次(ci)被(bei)中(zhong)(zhong)信(xin)(xin)信(xin)(xin)托處置的寶(bao)能城花(hua)園(yuan)房產(chan)，作為深圳南山區的優質(zhi)項目，曾(ceng)被(bei)視為寶(bao)能系的核(he)心資產(chan)之一。另據(ju)京(jing)東法拍數據(ju)，寶(bao)能城花(hua)園(yuan)（東區）四期工程(cheng)也有12套(tao)房源被(bei)法拍，開拍日(ri)期為12月8日(ri)，申請(qing)執(zhi)行人為中(zhong)(zhong)信(xin)(xin)銀行國際（中(zhong)(zhong)國）有限公司。

回顧寶(bao)能系的發展歷程(cheng)，2015年因舉牌萬科引發資本市場(chang)震動，隨后(hou)大(da)規(gui)模擴張導致債務高企。

近(jin)年來(lai)，在(zai)房地產(chan)行業調整及融資環境(jing)收(shou)緊的(de)背景下，寶能系流動性危機(ji)逐漸顯現，資產(chan)處置(zhi)成為(wei)緩解債(zhai)(zhai)務(wu)壓力的(de)主要手段。但從(cong)目前(qian)情況(kuang)來(lai)看，已(yi)處置(zhi)資產(chan)的(de)規模相較于巨額債(zhai)(zhai)務(wu)仍(reng)顯得杯水車薪。

中國城市發展研(yan)究院(yuan)投(tou)資部副主(zhu)任(ren)袁帥分(fen)析認(ren)為(wei)，寶(bao)能(neng)系(xi)此次14.081億(yi)元債(zhai)權(quan)的(de)處(chu)置結果(guo)，將對其后續債(zhai)務(wu)重組進(jin)程產(chan)生(sheng)重要影響。若債(zhai)權(quan)能(neng)順利轉讓，或將為(wei)其他債(zhai)權(quan)人提(ti)供(gong)處(chu)置參考(kao)；若處(chu)置遇阻(zu)，則可(ke)能(neng)進(jin)一步加劇市場對寶(bao)能(neng)系(xi)償債(zhai)能(neng)力的(de)擔憂(you)。

高承遠提到，信(xin)(xin)托端一旦(dan)拍出，相當于(yu)給寶能(neng)整(zheng)個資產池(chi)釘(ding)下一顆“價格(ge)釘(ding)子”：一是錨定(ding)系(xi)數(shu)，其他(ta)金(jin)融機構再(zai)談債(zhai)務展期，就(jiu)會拿這(zhe)次成交價做折扣基準，整(zheng)體削債(zhai)空間(jian)被鎖定(ding)；二是示范系(xi)數(shu)，若中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托通(tong)過“競價+保留價”實現高回收(shou)，后面排隊的大債(zhai)權人將拒絕“債(zhai)轉(zhuan)股”式長周期方案，要求(qiu)復(fu)制現金(jin)回收(shou)路徑，迫使(shi)寶能(neng)從“時間(jian)換空間(jian)”轉(zhuan)為“資產換現金(jin)”。

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