每經記者｜陳榮浩    ;每經編輯｜魏文藝    

11月14日，國內頭部(bu)信(xin)托(tuo)機(ji)構(gou)中信(xin)信(xin)托(tuo)將姚振華旗下(xia)寶能城有限公司(si)一筆14.08億元(yuan)的不良債(zhai)權公開掛(gua)牌處置，引發業內廣泛關注。

此次處置的(de)債(zhai)權包含借款本金10億(yi)(yi)元、剩余利息(xi)2.265億(yi)(yi)元及其他費用1.816億(yi)(yi)元，抵押物為(wei)深圳市南山區(qu)留仙(xian)大道北側寶能城(cheng)花園(yuan)（東(dong)區(qu)）三期工程中的(de)160套房(fang)產(chan)，房(fang)產(chan)產(chan)權屬性(xing)為(wei)“商住混合用地/商業”。

圖片來源：上海聯合(he)產權交易所

《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者（以下簡稱“每(mei)經記者”）注意(yi)到，上(shang)述(shu)位(wei)于(yu)深圳核心區域的(de)房產已存在二押(ya)(ya)、三押(ya)(ya)、四押(ya)(ya)及司法查封(feng)等多(duo)重(zhong)權利限制(zhi)。

據披露，中(zhong)信信托(tuo)已就該(gai)筆(bi)債(zhai)權向深圳市中(zhong)級人民法院提起(qi)訴訟(song)，訴求(qiu)包括判(pan)令(ling)債(zhai)務人支付回購(gou)價(jia)款、特定資(zi)產收益(yi)款及違約(yue)金等相關費用，并主張對(dui)抵押物拍賣變賣價(jia)款享(xiang)有優先受償(chang)權，同時要求(qiu)寶能地產和寶能控股承擔連帶清償(chang)責任。目(mu)前(qian)，該(gai)案(an)已進入一(yi)審(shen)程序，預計2025年四季度(du)開庭(ting)審(shen)理。

值得一(yi)提(ti)的是，作為債權(quan)的出讓方，中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托此(ci)次采用了“不預設(she)轉讓底價但(dan)設(she)置保(bao)留(liu)底價”的網絡競價規(gui)則。公開(kai)數(shu)據顯(xian)示，2025年上半年，中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托以29.16億(yi)元(yuan)(yuan)營收位(wei)列行業第一(yi)，凈利(li)潤為15.67億(yi)元(yuan)(yuan)。

而作為(wei)被拍賣的(de)寶(bao)(bao)能(neng)方，每(mei)經記(ji)者梳(shu)理發(fa)現，今年以來(lai)寶(bao)(bao)能(neng)系(xi)已(yi)有多筆股權(quan)、資(zi)產被處(chu)置(zhi)，涉(she)前海(hai)聯(lian)合基金30%股權(quan)折價44%成交，前海(hai)財險20%股權(quan)被掛牌(pai)拍賣（后因(yin)異議(yi)中止），中炬高新部分股份被處(chu)置(zhi)，合肥寶(bao)(bao)能(neng)城(cheng)項(xiang)目(mu)資(zi)產進入重整階(jie)段等(deng)。

160套房將“不預設底價”競價

本次債權所涉抵押物為寶能城(cheng)有限公司名下位于深圳市南山區(qu)留仙大道北側寶能城(cheng)花園（東(dong)區(qu)）三期工程中的160套房產。

圖片來源：京(jing)東資產交(jiao)易平臺

上述債權的底層資產均位于南山區核心(xin)地(di)段，在深圳房地(di)產市場中的成交活躍度(du)也較高。

樂有家(jia)數據顯(xian)示，寶能城花園(yuan)（東區）目前有57套房(fang)源在(zai)售，小區掛(gua)牌(pai)均價為10.58萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米，不同戶(hu)型(xing)和樓層價格差異明顯(xian)。例(li)如，75.5平(ping)方(fang)米左右(you)的三房(fang)總(zong)價多在(zai)560萬—650萬元(yuan)，92平(ping)方(fang)米左右(you)的四房(fang)總(zong)價多集中在(zai)800萬—898萬元(yuan)，而135平(ping)方(fang)米的大(da)戶(hu)型(xing)總(zong)價普(pu)遍在(zai)1200萬元(yuan)以上。該項目一套135平(ping)方(fang)米的5室2廳2衛房(fang)源，業主掛(gua)牌(pai)價為1338萬元(yuan)，折合單價約9.91萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米。

值(zhi)得一提(ti)的是，寶(bao)(bao)能城花園所在(zai)的南山西(xi)麗片區，并非真正意義上的典型豪(hao)(hao)宅(zhai)(zhai)片區，而寶(bao)(bao)能城花園作(zuo)為(wei)西(xi)麗豪(hao)(hao)宅(zhai)(zhai)的標桿，成為(wei)該(gai)片區內(nei)突(tu)破西(xi)麗房價(jia)天花板的樓盤之一，在(zai)2021年樓市高峰期，成交價(jia)高達(da)15萬元/平(ping)方(fang)米。

每經記者注意到，此次中信信托處(chu)置(zhi)(zhi)的寶能系資(zi)產，在競價(jia)規則(ze)上，采用(yong)的是“不(bu)預(yu)設轉讓底價(jia)但設置(zhi)(zhi)保留底價(jia)”的模式，打破了傳統不(bu)良(liang)資(zi)產處(chu)置(zhi)(zhi)的定價(jia)慣例。

“過(guo)往比較(jiao)傳統的(de)(de)(de)法拍(pai)方(fang)式(shi)是起(qi)拍(pai)價即保留(liu)價，起(qi)拍(pai)價差不(bu)(bu)多是參考(kao)價的(de)(de)(de)70%。而不(bu)(bu)預設(she)底(di)價意味著(zhu)潛在投資者(zhe)無需面對固定的(de)(de)(de)門檻價格，保留(liu)底(di)價估計主要是為了防止資產被(bei)賤(jian)賣(mai)。”11月(yue)15日上午(wu)，一位法拍(pai)市場的(de)(de)(de)從業者(zhe)向每經記者(zhe)表示。

眺遠(yuan)咨詢董事(shi)長(chang)兼CEO高承遠(yuan)則(ze)表示，固定底(di)價(jia)時代，市場習慣以“評估值×折扣(kou)”錨定心理價(jia)位，容易形成單邊預期，但去(qu)掉預設底(di)價(jia)后，第一輪(lun)出價(jia)就失去(qu)參照(zhao)系(xi)，倒逼競買人自己跑盡調(diao)、搭模型等。

在(zai)高承遠(yuan)看來，拍賣模(mo)式(shi)的(de)轉變對信托公司的(de)資(zi)產敘事能(neng)力、競價運營能(neng)力、輿情管理能(neng)力都是(shi)升維(wei)考驗。“需(xu)要公司對資(zi)產較為熟悉，‘盡(jin)調包’要足夠厚，否(fou)則(ze)市場(chang)用腳投票，一次冷場(chang)就把品牌折價。”高承遠(yuan)分(fen)析稱。

寶能債務困局進入“深水區”

對寶能(neng)系(xi)來(lai)說，14.08億元的(de)不(bu)良資產(chan)處(chu)置只能(neng)算得上(shang)債務困局的(de)“冰山一角”。

據天眼查信息(xi)，截至(zhi)今(jin)年11月(yue)，寶能投資集團整體被執(zhi)行金額已超500億(yi)元(yuan)。2025年開年前兩個月(yue)，姚振華就因多(duo)起案件被多(duo)地法院強制執(zhi)行，新(xin)增(zeng)執(zhi)行金額合計超47億(yi)元(yuan)，債務(wu)壓力持(chi)續升級。

進入到2025年，寶能系(xi)已有多宗股權、資產被處(chu)置。

每經記者梳理發現，2025年2月，寶能系持有的新疆(jiang)前海聯(lian)合(he)基(ji)金30%股權(quan)經歷五輪流拍(pai)后(hou)，以3766萬元成交，較首次拍(pai)賣價(jia)格下降44%。

值得關注的(de)(de)是，該基(ji)金(jin)(jin)管(guan)理規(gui)模已從(cong)2020年高峰(feng)時的(de)(de)496.27億元縮水至2024年末的(de)(de)97.51億元。此次交易后，上海證券取代鉅(ju)盛華成為前海聯合基(ji)金(jin)(jin)第一大股東，寶能系終結了對這家公募基(ji)金(jin)(jin)公司的(de)(de)控制。

今年6月(yue)，觀(guan)致(zhi)汽車常熟生產基地(di)以16億(yi)元底價上架法拍平(ping)臺，但最終因無人競(jing)拍而流拍。該基地(di)建(jian)筑面積約(yue)19萬(wan)平(ping)方米，是(shi)寶(bao)能當(dang)年投入幾十億(yi)元打造(zao)的整車生產據點。

而此次被(bei)中信信托處置的寶(bao)(bao)(bao)能城(cheng)花園房產(chan)，作為(wei)(wei)深圳南山區(qu)的優(you)質項目，曾被(bei)視(shi)為(wei)(wei)寶(bao)(bao)(bao)能系的核心資產(chan)之一。另據京東法拍(pai)數據，寶(bao)(bao)(bao)能城(cheng)花園（東區(qu)）四期(qi)工(gong)程也有12套(tao)房源被(bei)法拍(pai)，開(kai)拍(pai)日期(qi)為(wei)(wei)12月8日，申請執行人(ren)為(wei)(wei)中信銀(yin)行國(guo)際(ji)（中國(guo)）有限公司(si)。

圖(tu)片來源：京東資產交(jiao)易平臺

回顧寶(bao)能系的發展歷程，2015年因舉牌萬(wan)科引發資(zi)本市(shi)場震(zhen)動，隨后大規模擴(kuo)張導致債(zhai)務(wu)高企。

近年來，在房(fang)地產行(xing)業調整及融資(zi)環(huan)境收緊的背景下，寶能系流(liu)動性危機逐漸顯(xian)現，資(zi)產處置(zhi)成為(wei)緩解債務壓(ya)力的主要(yao)手段。但從目前情況來看(kan)，已處置(zhi)資(zi)產的規(gui)模相較于巨額債務仍顯(xian)得杯水(shui)車薪。

中國城(cheng)市(shi)(shi)發展研究院投資部副主任袁(yuan)帥分析(xi)認為(wei)，寶能系(xi)此次(ci)14.08億元(yuan)債權(quan)的(de)處置(zhi)(zhi)結果，將(jiang)對其后續(xu)債務(wu)重組(zu)進程產生重要影響(xiang)。若(ruo)債權(quan)能順利轉讓，或將(jiang)為(wei)其他債權(quan)人提(ti)供處置(zhi)(zhi)參考；若(ruo)處置(zhi)(zhi)遇阻，則可(ke)能進一(yi)步加劇市(shi)(shi)場對寶能系(xi)償(chang)債能力的(de)擔(dan)憂。

高(gao)承遠提到(dao)，信(xin)托(tuo)端一旦拍(pai)出，相(xiang)當于給寶能(neng)整(zheng)(zheng)個(ge)資產(chan)池釘下一顆“價格釘子”：一是錨定(ding)系(xi)數，其他金(jin)融(rong)機構再談債(zhai)務展(zhan)期，就會拿這次成交價做折扣基準，整(zheng)(zheng)體(ti)削債(zhai)空間被(bei)鎖(suo)定(ding)；二(er)是示范系(xi)數，若中(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)通(tong)過(guo)“競價+保留價”實(shi)現高(gao)回收(shou)，后面排隊的大債(zhai)權(quan)人將拒絕“債(zhai)轉股”式長周期方(fang)案，要求(qiu)復(fu)制現金(jin)回收(shou)路徑，迫使寶能(neng)從“時間換(huan)空間”轉為(wei)“資產(chan)換(huan)現金(jin)”。

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封面圖片(pian)來源(yuan)：京(jing)東資產交易平臺