每經記者(zhe)｜黃婉銀  ;  每經編輯｜魏(wei)文藝    

8月7日晚間，富力地產（02777.HK，股價(jia)1.67港元(yuan)，市值62.66億(yi)港元(yuan)）發布遲來4個(ge)月的2021年年度業績報告。

年(nian)報顯示，富力(li)地產(chan)2021年(nian)度錄得(de)凈虧損163.53億元(yuan)（人民幣，下同(tong)(tong)），2020年(nian)盈利91.46億元(yuan)，同(tong)(tong)比由盈轉(zhuan)虧；總營業額762.3億元(yuan)，同(tong)(tong)比減少11.25%。

在這份年報中，富力地產還詳細披(pi)露(lu)了過去一(yi)年至今，在債券展期、融資、項目出(chu)售等(deng)方面的進展和最新情(qing)況。值得(de)注意的是，年報提(ti)到(dao)2020年富力出(chu)售若干(gan)附屬公司的若干(gan)股權，收(shou)到(dao)一(yi)名投資者總額(e)約(yue)39.33億(yi)元的資金，但在2021年度(du)該名投資者退(tui)出(chu)其中部分合營企業(ye)，并要求償還之前借給富力的資金。

核數師(shi)香港立(li)信德豪(hao)會計師(shi)事務所有(you)(you)限公司就富力地(di)產這(zhe)份年報(bao)出具了保(bao)留意見，一(yi)是雙方針對(dui)遞延(yan)所得稅資產有(you)(you)所分歧，二(er)是提請注(zhu)意“與(yu)持續(xu)經營有(you)(you)關的重大不(bu)確定性(xing)”。

富力(li)地產(chan)董事長李思廉在年(nian)報中(zhong)表示，2021年(nian)本集團(tuan)的策略是透過(guo)尋求(qiu)其他資金來(lai)源迅(xun)速(su)應(ying)對市況，接受較低(di)的預售盈利并加速(su)資產(chan)出售，而后者在過(guo)去12個月成效明(ming)顯。尋找(zhao)其他流動資金渠道的能(neng)力(li)對本集團(tuan)繼(ji)續(xu)減低(di)財務風險、降低(di)債務總額及改善整(zheng)體財務杠桿至(zhi)關重要(yao)。

來源：富力地產2021年報

凈虧損163.53億元，繼續出售非核心資產

年報顯示(shi)，2021年富力地(di)產(chan)合約銷(xiao)售總額為1202億(yi)元(yuan)，銷(xiao)售總建筑面積(ji)941萬平(ping)方(fang)米(mi)；總營業(ye)額跌(die)至762億(yi)元(yuan)，包括按平(ping)均售價每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)8300元(yuan)入(ru)賬建筑面積(ji)831萬平(ping)方(fang)米(mi)。

由于(yu)以(yi)價換(huan)量(liang)頻繁，毛(mao)(mao)利率(lv)和盈利能力持續下(xia)滑成為(wei)大多(duo)數房(fang)企的普遍(bian)現象，富力地(di)(di)產也(ye)不(bu)例外(wai)。2021年(nian)(nian)，富力地(di)(di)產物業發展(zhan)的整體毛(mao)(mao)利率(lv)為(wei)13.9%，而2020年(nian)(nian)度則(ze)為(wei)25.2%。“減少由于(yu)對平均售價作出調整以(yi)加快銷(xiao)售的步伐，后(hou)續影響了本集(ji)團(tuan)的毛(mao)(mao)利率(lv)。”

“凈(jing)虧損主要歸因于房地產(chan)行(xing)業頗具挑戰(zhan)的(de)狀(zhuang)況，導(dao)(dao)致本集團(tuan)截至2021年12月31日止年度(du)錄得物(wu)業發展營業額(e)減(jian)少(shao)及(ji)毛利率(lv)降低(di)，以及(ji)本集團(tuan)營運項目售價較低(di)導(dao)(dao)致年內就(jiu)存貨作出(chu)(chu)減(jian)值(zhi)撥備(bei)。”富(fu)力地產(chan)由于年內就(jiu)存貨作出(chu)(chu)減(jian)值(zhi)撥備(bei)約129.86億(yi)元。

李思廉表示，2021年買方的購房需求仍(reng)然強勁，但經(jing)濟不(bu)確定性、就業保障、按揭風(feng)險及開發商違約等因(yin)素令消費者采(cai)取觀望(wang)態度，影(ying)響整體預售(shou)水平。“隨著預售(shou)狀況穩(wen)步回升及財務管理有序回穩(wen)，我們預計2022年下半年將更為積極(ji)，房地產行業仍(reng)將是中國增(zeng)長(chang)戰略的關鍵組成(cheng)部分。”

過(guo)去一年，富力(li)(li)(li)地產在頻繁出售資(zi)產。黑石集(ji)團分兩(liang)次(ci)成功收購了廣州國際機場富力(li)(li)(li)綜合物(wu)流園項目100%股(gu)權，兩(liang)次(ci)對價分別約為70億元、12.63億元。今(jin)年3月，富力(li)(li)(li)地產還打折出售倫敦項目予(yu)遠東發展。

李思廉指(zhi)出，集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)仍保(bao)留大(da)量資(zi)(zi)產價值可(ke)觀的投資(zi)(zi)物(wu)業及酒店組合，透過戰略(lve)性出售(shou)可(ke)獲(huo)得大(da)量資(zi)(zi)金(jin)以供(gong)調動，從而減少負債及支持本(ben)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)可(ke)持續物(wu)業發展。隨著(zhu)市價開始回歸正常及買賣雙方(fang)預期差距縮小，本(ben)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)預期于2022年可(ke)實現更多(duo)資(zi)(zi)產出售(shou)，從而提供(gong)額外(wai)資(zi)(zi)金(jin)來源(yuan)。

2021年(nian)，富(fu)力地(di)產(chan)新(xin)(xin)增土(tu)地(di)資本(ben)開支總額僅(jin)為(wei)30億元，較2020年(nian)減少80%。盡管新(xin)(xin)增土(tu)地(di)的(de)(de)資本(ben)開支有(you)所減少，富(fu)力集團仍(reng)有(you)大量可供開發土(tu)地(di)儲(chu)備總可售面積共4997萬平方米，足以應付未來數年(nian)所需。2022年(nian)，富(fu)力地(di)產(chan)有(you)超過200個預售項目，預期可帶來2200億元的(de)(de)可售資源(yuan)。

來源：富力地產2021年報

近300億借款已違約，年報收“非標”意見

從2021年12月底(di)開始，富力地(di)產(chan)就在為(wei)一(yi)筆(bi)即將(jiang)到期(qi)的(de)美元債尋(xun)求解決方案。時至今(jin)日，富力地(di)產(chan)仍是行業中難得(de)在到期(qi)債務上(shang)一(yi)再獲得(de)展期(qi)的(de)房企。

今年7月，富力地產成功將(jiang)總額49.44億美元(yuan)（約合人(ren)民(min)幣331.03億元(yuan)）的所(suo)有優先(xian)票據重組為于(yu)2025、2027、2028年到期的三(san)個系列(lie)票據，而原(yuan)本(ben)這些優先(xian)票據的到期時間分(fen)別(bie)為2022、2023、2024年。

截至2021年底，富力地產的(de)銀(yin)行借(jie)款、境(jing)內債券、優先票據及其(qi)(qi)他借(jie)款（包括在預提費用及其(qi)(qi)他應(ying)付(fu)款者）合共1371.71億(yi)元，其(qi)(qi)中700億(yi)元將于未來12個月內到期償還，而其(qi)(qi)的(de)現金總額（包括受限制(zhi)現金）為(wei)211.04億(yi)元。

此(ci)外，2021年富力(li)地產(chan)無(wu)法按預定還(huan)款(kuan)日(ri)(ri)期償還(huan)若干銀行及其(qi)他(ta)借(jie)款(kuan)70.07億元，且于2021年12月31日(ri)(ri)之后，富力(li)地產(chan)無(wu)法償還(huan)自1月起及直至本公告獲(huo)批(pi)準當(dang)日(ri)(ri)止到期的若干銀行及其(qi)他(ta)借(jie)款(kuan)100.29億元。

“因(yin)(yin)此，若干本金(jin)總額為298.83億元(yuan)的銀行及其他借款已違約(yue)或交(jiao)叉違約(yue)。此外，本集(ji)團因(yin)(yin)各(ge)種原因(yin)(yin)遭多(duo)方起訴(su)。該等情(qing)況顯(xian)示存在重大不確定性，可能對(dui)本集(ji)團持續經營(ying)能力產生重大疑慮。”

核(he)數師(shi)在年報(bao)保留意(yi)見（非標審計意(yi)見）中也提出了(le)這(zhe)一點，并(bing)表示就該事項的(de)意(yi)見并(bing)無修改。核(he)數師(shi)與(yu)富(fu)力地產(chan)的(de)分歧在遞延所得稅資產(chan)這(zhe)一項。

核數師(shi)表(biao)(biao)示(shi)，富力(li)地產(chan)(chan)2021年(nian)不同經營分部的(de)(de)若干附屬公(gong)司因未(wei)動用(yong)的(de)(de)稅項虧(kui)損(sun)(sun)及(ji)可(ke)抵(di)扣(kou)暫時性(xing)差異而產(chan)(chan)生的(de)(de)遞(di)延(yan)所(suo)(suo)得(de)稅資(zi)產(chan)(chan)為(wei)28.87億元，而截(jie)至該(gai)(gai)日止年(nian)度，富力(li)地產(chan)(chan)就該(gai)(gai)等未(wei)動用(yong)的(de)(de)稅項虧(kui)損(sun)(sun)及(ji)可(ke)抵(di)扣(kou)暫時性(xing)差異于(yu)綜合(he)損(sun)(sun)益表(biao)(biao)內確(que)認遞(di)延(yan)所(suo)(suo)得(de)稅抵(di)免為(wei)1.61億元。該(gai)(gai)等計(ji)入遞(di)延(yan)所(suo)(suo)得(de)稅資(zi)產(chan)(chan)及(ji)所(suo)(suo)得(de)稅開支的(de)(de)金額(e)分別為(wei)133.66億元及(ji)29.92億元并于(yu)綜合(he)資(zi)產(chan)(chan)負債(zhai)表(biao)(biao)及(ji)綜合(he)損(sun)(sun)益表(biao)(biao)披露。

富(fu)力地產(chan)管理層向核數(shu)師解釋，為使用該(gai)等(deng)未動用的稅項虧損及可抵扣暫時(shi)性差異，彼等(deng)已(yi)制定若干(gan)計劃。管理層預期，集團(tuan)的附(fu)屬(shu)公司于(yu)未來可產(chan)生足夠應課稅利潤以抵銷該(gai)等(deng)未動用稅項虧損及可抵扣暫時(shi)性差異。

“然而，截至核數師報告日期，管(guan)理(li)層并無向我們提供彼(bi)等詳(xiang)細的行(xing)動計劃(hua)及對(dui)成功執行(xing)該等計劃(hua)可能性的分析。因此，我們無法獲得認為必要的充分審(shen)計憑證，以28.87億元(yuan)(yuan)的遞延所得稅(shui)資產及計入本年度綜合(he)損益表的相應金額1.61億元(yuan)(yuan)是否恰(qia)當。”

另外值得(de)注(zhu)意的是，年(nian)報(bao)中，富力地(di)產(chan)應付(fu)一家合(he)(he)營企(qi)(qi)業(ye)(ye)/若干合(he)(he)營企(qi)(qi)業(ye)(ye)股(gu)東(dong)款項同比增長約(yue)32%。這是因為(wei)有(you)一名投資(zi)者(zhe)要退出中部分合(he)(he)營企(qi)(qi)業(ye)(ye)，并發出通(tong)知要求償還(huan)之前(qian)借給富力地(di)產(chan)的資(zi)金，有(you)約(yue)13.43億元(yuan)被分類為(wei)流動負債(zhai)。

富(fu)(fu)力(li)地(di)產在(zai)2020年(nian)度向(xiang)該名投(tou)資(zi)者(zhe)出售(shou)其若(ruo)干(gan)(gan)附屬(shu)公司的若(ruo)干(gan)(gan)股權(quan)，當年(nian)內，富(fu)(fu)力(li)地(di)產亦已收到來自該投(tou)資(zi)者(zhe)的幾筆(bi)資(zi)金(jin)，總額為(wei)39.33億元(yuan)，年(nian)利(li)率為(wei)13%至15%。該等結余(yu)(yu)以富(fu)(fu)力(li)地(di)產于若(ruo)干(gan)(gan)全資(zi)附屬(shu)公司及與(yu)該投(tou)資(zi)者(zhe)共同控制的合營(ying)企業的股份、一個物業開發(fa)項目中收取經濟(ji)利(li)益的權(quan)利(li)作(zuo)抵(di)押及公司提供擔保。于結余(yu)(yu)總額中，約13.43億元(yuan)按到期日分類為(wei)非流動負債。

不(bu)過，富力地產(chan)并未在年報(bao)中披露(lu)這名(ming)投資(zi)者的(de)具體信息。

“這是(shi)一個困難的(de)2021年，但我(wo)們仍保持樂觀(guan)及致力于克服挑戰并(bing)回(hui)歸穩定(ding)。”李(li)思(si)廉最(zui)后在主席致辭中如是(shi)表(biao)示。

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