每經記者｜王佳飛每經編(bian)輯(ji) 魏文藝    

“今(jin)年(nian)京城最令(ling)人充(chong)滿期待的高(gao)端住宅(zhai)項目(mu)”“國貿稀世(shi)四居(ju)·時代偉大作品”“2022年(nian)，北京如何尋找穩贏的塔尖資產(chan)”……

近期，在寸土寸金的(de)北(bei)京(jing)國貿附(fu)近，“北(bei)京(jing)國貿新(xin)盤入市”的(de)廣(guang)告頗為惹眼，“新(xin)城國際23”項(xiang)目以近乎全網鋪開(kai)的(de)態勢在北(bei)京(jing)市場展(zhan)開(kai)宣發，除了廣(guang)告宣傳中(zhong)的(de)眾多溢美之詞，“被北(bei)京(jing)60%外資銀行分行和80%外資金融公司擁在正中(zhong)間，方圓1.5公里內，CCTV、人(ren)民(min)日報、北(bei)京(jing)電(dian)視臺……國家(jia)級(ji)媒體總部環伺(si)在側，近在咫尺”則成為其區(qu)位優勢的(de)上佳表征。

或(huo)許不少(shao)人會認為(wei)新(xin)城(cheng)國際23是個嶄新(xin)項(xiang)目，而實(shi)際上，該(gai)項(xiang)目所在新(xin)城(cheng)國際已竣工十(shi)余(yu)年，其中開發商(shang)當初自持的(de)部分房源(yuan)經過重新(xin)包裝(zhuang)后(hou)又上市銷售，即現在的(de)新(xin)城(cheng)國際23。《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者近(jin)日(ri)調查(cha)發現，該(gai)項(xiang)目背后(hou)的(de)一系列操作頗為(wei)“精彩”。

新城國際(ji) 每經(jing)記(ji)者(zhe) 王佳飛 攝

買房要簽“雙合同”

新(xin)城(cheng)國際(ji)23位于(yu)十余(yu)年(nian)前已經(jing)開(kai)發(fa)(fa)建成的(de)新(xin)城(cheng)國際(ji)社區23號樓，此(ci)次(ci)銷(xiao)售(shou)的(de)72套住宅占(zhan)據了該(gai)樓棟的(de)大(da)部分(fen)房源(yuan)。新(xin)城(cheng)國際(ji)23其實是開(kai)發(fa)(fa)商(shang)將從前自(zi)持的(de)房源(yuan)重新(xin)包裝后入市(shi)銷(xiao)售(shou)而起(qi)的(de)新(xin)名字。

11月10日，記者來到(dao)新城(cheng)(cheng)國際23項目現場(chang)(chang)，其售(shou)樓處就位于新城(cheng)(cheng)國際23號樓的(de)(de)一層商務中心(xin)。記者注(zhu)意(yi)到(dao)，售(shou)樓處現場(chang)(chang)的(de)(de)工作人(ren)員和看(kan)房(fang)人(ren)均比(bi)較少(shao)，前臺工作人(ren)員甚至表(biao)示，“銷售(shou)人(ren)員不在，需要臨時趕(gan)回來。”

不久，銷售人員(yuan)匆匆趕回(hui)，直接對(dui)記者說，“區域優(you)勢不用特(te)別介紹，我(wo)們是國貿一個新盤，也(ye)是國貿唯(wei)一一個帶(dai)園林綠化的(de)小區。”

“我們(men)是民(min)水民(min)電帶燃氣(qi)。”銷售(shou)人(ren)員強(qiang)調(diao)，“我們(men)雖然叫(jiao)公寓(yu)，但(dan)也(ye)是70年(nian)(nian)產(chan)權(quan)，落(luo)戶上學(xue)都沒問題，和一(yi)般(ban)的(de)商品房也(ye)沒什(shen)么(me)區別(bie)了(le)。很多40年(nian)(nian)的(de)公寓(yu)是商水商電的(de)，也(ye)不能(neng)落(luo)戶。”

“現(xian)在的(de)(de)均價(jia)是13萬至15萬元(yuan)，價(jia)格(ge)比同一個小區(qu)里的(de)(de)二(er)手房略高一些，我們提供精裝（原(yuan)來同小區(qu)的(de)(de)公寓出售時只是毛坯房），標準為每(mei)平(ping)米1.2萬元(yuan)。戶型從136平(ping)米到276平(ping)米的(de)(de)都(dou)有的(de)(de)，總價(jia)是小2000萬元(yuan)起。”

隨后，銷(xiao)售(shou)人(ren)員又領著記者(zhe)去看(kan)樣板(ban)間，“我(wo)們裝修了(le)(le)一套房源作為樣板(ban)間，就是交付標準(zhun)，您去看(kan)看(kan)就了(le)(le)解(jie)了(le)(le)。”

樣板間就在(zai)23號樓中，還有進進出出的(de)住戶，記者在(zai)電梯里便(bian)能聽到(dao)樓棟里一些住戶正(zheng)在(zai)裝修的(de)聲(sheng)音。

樣板間(jian)的(de)裝修確(que)實很豪華，滿眼流光(guang)溢(yi)彩，就像影視作品中豪宅的(de)樣子(zi)。不(bu)(bu)僅如此，身處(chu)高層(ceng)，國貿高樓林(lin)立(li)的(de)風景也是分(fen)外開闊。銷(xiao)售人員表示，“小戶(hu)型(xing)(xing)目(mu)前不(bu)(bu)多了，選擇比較多的(de)就是大戶(hu)型(xing)(xing)了。”

據記者了(le)解，新城國際23的房源總價在(zai)1700萬(wan)~4000萬(wan)元之間(jian)，單價在(zai)12萬(wan)~15萬(wan)元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，其中136平(ping)方(fang)(fang)米(mi)兩居19套(tao)，138平(ping)方(fang)(fang)米(mi)一居10套(tao)，180平(ping)方(fang)(fang)米(mi)和275平(ping)方(fang)(fang)米(mi)各(ge)20套(tao)。

當記者詢問“購買這(zhe)里(li)是(shi)否能按揭貸(dai)款”時，銷售人員頓(dun)了一下說，“我們(men)還(huan)是(shi)建議您全款，貸(dai)款也不(bu)是(shi)不(bu)行，只是(shi)我們(men)這(zhe)里(li)的備案單價(jia)是(shi)5.8萬元，您如果貸(dai)款只能以這(zhe)個價(jia)格為標(biao)準，實際上貸(dai)不(bu)出多少錢(qian)。”

也就(jiu)是說，如果購買136平方米的戶型，實際總(zong)價(jia)在1800萬(wan)元(yuan)(yuan)以上(shang)，但只(zhi)能以788萬(wan)元(yuan)(yuan)的總(zong)價(jia)來按揭貸款，即按六成貸款只(zhi)能貸到473萬(wan)元(yuan)(yuan)左(zuo)右。

關于合(he)(he)同的簽訂，銷售人員(yuan)告(gao)訴記者，“咱們簽兩份(fen)合(he)(he)同，一(yi)份(fen)是購房合(he)(he)同，按照單價5.8萬元走；另一(yi)份(fen)是裝修合(he)(he)同，把剩余的錢算在這里。”

記者還了解到，其他銷售人(ren)員的說法還有需要簽三份(fen)合(he)同(tong)，即購房合(he)同(tong)、裝(zhuang)修合(he)同(tong)以及置業咨詢合(he)同(tong)。

開發商去年已“易主”

“新城國際23”銷售人員介紹的(de)“雙合同”購房情(qing)況雖然在北京個別新盤(pan)中也存在，但一般情(qing)況下也不會有如此大(da)的(de)價(jia)差。“裸房”價(jia)占總房款還(huan)不到一半(ban)的(de)情(qing)況，表明該項(xiang)目或另有隱情(qing)。

記者(zhe)經過調查(cha)發現(xian)，新城國際項目是一個(ge)“有故(gu)事”的樓盤。

公(gong)開資(zi)(zi)料顯示，2001年(nian)(nian)，香(xiang)港置(zhi)地(di)和萬(wan)通發展(SH600246，股價8.21元(yuan)，市值168.63億元(yuan)）聯合(he)開發了新城國際項(xiang)目(mu)(mu)。雙(shuang)方合(he)資(zi)(zi)成(cheng)立(li)了北京萬(wan)置(zhi)房地(di)產開發有限公(gong)司（以下(xia)簡稱(cheng)萬(wan)置(zhi)地(di)產），企(qi)查查顯示，萬(wan)置(zhi)地(di)產成(cheng)立(li)于(yu)2001年(nian)(nian)5月(yue)(yue)22日(ri)，目(mu)(mu)前(qian)法(fa)定(ding)代表人(ren)為(wei)(wei)常(chang)海，2021年(nian)(nian)8月(yue)(yue)3日(ri)前(qian)為(wei)(wei)外(wai)商投資(zi)(zi)企(qi)業(ye)(ye)，2021年(nian)(nian)8月(yue)(yue)3日(ri)變(bian)更為(wei)(wei)內資(zi)(zi)企(qi)業(ye)(ye)。

此后，新城國(guo)際正式開(kai)發，小區分為四期，先后于2002年(nian)(nian)(nian)(nian)、2003年(nian)(nian)(nian)(nian)、2005年(nian)(nian)(nian)(nian)、2006年(nian)(nian)(nian)(nian)開(kai)盤，并分別于2004年(nian)(nian)(nian)(nian)、2005年(nian)(nian)(nian)(nian)、2007年(nian)(nian)(nian)(nian)、2008年(nian)(nian)(nian)(nian)交付。

小(xiao)區總占地(di)面(mian)積(ji)105000平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米，總建筑面(mian)積(ji)320000平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米，其中住(zhu)宅面(mian)積(ji)300000平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米，公建配(pei)套(tao)20000平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米，綠地(di)率42.7%，擁有完善的生活配(pei)套(tao)。

新城國(guo)際項(xiang)目的區(qu)位優(you)勢的確突出，岀國(guo)貿地鐵站向北走(zou)5分鐘左右(you)便可(ke)達到(dao)達該項(xiang)目。圓環形的分布設計(ji)使得小區(qu)內外部(bu)區(qu)隔(ge)更加(jia)明顯，即使是身處(chu)繁華熱(re)鬧(nao)的國(guo)貿區(qu)域，走(zou)入新城國(guo)際后，立即切換為(wei)鮮花(hua)綠(lv)樹的清幽環境(jing)，一(yi)些底商和帶娃的老人使得這里充滿了生活氣息。

彼時(shi)，香(xiang)(xiang)港(gang)置(zhi)地(di)剛進入內(nei)地(di)不(bu)(bu)久，必然希(xi)望項(xiang)目(mu)能足夠國(guo)際(ji)(ji)化，產品與眾不(bu)(bu)同，且(qie)萬通發展方面(mian)也希(xi)望依托香(xiang)(xiang)港(gang)置(zhi)地(di)的國(guo)際(ji)(ji)渠道，將(jiang)住宅(zhai)銷售給(gei)外(wai)國(guo)人。當年不(bu)(bu)少(shao)國(guo)外(wai)分銷機構(gou)曾重點推介(jie)過(guo)新(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)國(guo)際(ji)(ji)項(xiang)目(mu)，媒體(ti)也報道稱，很多國(guo)際(ji)(ji)友(you)人選擇購買新(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)國(guo)際(ji)(ji)項(xiang)目(mu)。不(bu)(bu)過(guo)據記者(zhe)了(le)解，歷時(shi)近20年后，如今住在新(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)國(guo)際(ji)(ji)的人慢慢都換成了(le)國(guo)內(nei)業主和租(zu)戶(hu)。

由萬(wan)置地產開發的(de)新城國際可以算是(shi)“含著金鑰(yao)匙”降(jiang)生，2002年(nian)前后該項目的(de)銷售單價為(wei)2萬(wan)元左右，市(shi)場反應和(he)口碑俱佳。

然而，開發商并沒(mei)有乘著(zhu)當時(shi)的熱銷一口氣(qi)“售罄”，而是(shi)(shi)選擇自持了23號樓(lou)的70余套(tao)公寓用于出租。這一租就是(shi)(shi)十(shi)多年，直(zhi)到(dao)去(qu)年才(cai)收回停租。這便(bian)是(shi)(shi)今天“新城(cheng)國際23”項(xiang)目的由來。

而此(ci)次出售“新(xin)城國(guo)際23”的持(chi)有企業雖然仍是(shi)萬置地(di)產，卻早已物是(shi)人非。

2021年，萬通發展尋求(qiu)轉讓(rang)自己所持有的(de)萬置地產(chan)(chan)60%股份(fen)，根據(ju)資(zi)產(chan)(chan)評估報告，萬置地產(chan)(chan)旗下資(zi)產(chan)(chan)還有一期(qi)車(che)位(wei)184個、一期(qi)會所4套、二(er)期(qi)車(che)位(wei)2個、三期(qi)車(che)位(wei)75個、三期(qi)底商4套、三期(qi)公(gong)寓72套，還有其他(ta)若干資(zi)產(chan)(chan)。主(zhu)要(yao)資(zi)產(chan)(chan)則為此(ci)次入市的(de)72套公(gong)寓，共1.4萬平方米。

但轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)過程并不順利。2021年6月8日，萬通發展發布公(gong)(gong)告稱(cheng)，以6.3億(yi)元的價(jia)格將萬置地產60%股(gu)(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)給與開普方熙(xi)（北京）控(kong)股(gu)(gu)有限公(gong)(gong)司，但僅僅到(dao)了(le)(le)當(dang)年的6月15日，萬通表(biao)示，“公(gong)(gong)司在未按期分筆收到(dao)方熙(xi)控(kong)股(gu)(gu)支(zhi)付的第一(yi)期股(gu)(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)價(jia)款”，并且已經單方面解除了(le)(le)合同。

而一(yi)周后(hou)的2021年(nian)6月15日，萬通發(fa)展和(he)湖州融匯嘉恒融資租賃有限(xian)公司(si)（以下簡稱融匯嘉恒）簽署了6.3億元(yuan)的萬置地(di)產60%股權轉讓協(xie)議。

據(ju)企查查，到了2021年8月3日，萬置地產(chan)完成(cheng)了股(gu)權(quan)變更(geng)，原香港置地方面(mian)的股(gu)份也一(yi)并撤出，目前萬置地產(chan)的唯一(yi)股(gu)東便是融(rong)(rong)匯(hui)嘉恒。企查查顯示，融(rong)(rong)匯(hui)嘉恒隸屬(shu)于在資本市(shi)場上長袖善舞的中植(zhi)集團。

中植系(xi)入主后，選擇(ze)將新城國際剩余房源重新包裝出售(shou)，但不可能再按十年前(qian)北京市住建委(wei)批復(fu)的售(shou)價銷售(shou)，于是就有了上述銷售(shou)人員(yuan)所(suo)說的“雙合同”。

那么，融匯嘉恒為何不選擇“光明正大(da)”地按(an)市場價賣房呢？

新城國際23的戶外(wai)宣(xuan)傳廣告 每經記者王佳飛(fei)攝

土地增值稅清算了嗎？

記(ji)者查詢了新城(cheng)國(guo)(guo)際以往的預售證(zheng)(zheng)。北京(jing)市(shi)住建委官網顯示(shi)，新城(cheng)國(guo)(guo)際分別(bie)于2002年(nian)、2003年(nian)、2005年(nian)和2006年(nian)取(qu)得了5批次(ci)預售證(zheng)(zheng)，最近一次(ci)發預售證(zheng)(zheng)的日(ri)期為(wei)2007年(nian)9月18日(ri)，信息為(wei)X京(jing)房(fang)權(quan)證(zheng)(zheng)市(shi)涉外字第(di)002579號(hao)，土地(di)使用權(quan)證(zheng)(zheng)號(hao)京(jing)市(shi)朝涉外國(guo)(guo)用（2004出(chu)）第(di)10339號(hao)。

如今，新城國際(ji)23在各種宣傳資料中使用的預(yu)售(shou)證(zheng)是京房(fang)售(shou)證(zheng)字(2005)702號(hao)，但如今這(zhe)份預(yu)售(shou)證(zheng)已經轉為現房(fang)銷(xiao)售(shou)，產權證(zheng)號(hao)為X京房(fang)權證(zheng)市涉外字第018215號(hao)。

記者(zhe)從北(bei)京市建(jian)委(wei)網站查(cha)詢(xun)發現，從2002年(nian)至2008年(nian)期間，新(xin)城國際項(xiang)目先后多(duo)次取得預售證，不(bu)同批次公寓(yu)的(de)預售均價分別為1.46萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)、2.02萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)米(mi)(mi)及5.3萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)。

也就(jiu)是說，開發(fa)商在此(ci)期間(jian)(jian)，按照施工進度(du)分期分批申請預售,期間(jian)(jian)也逐漸提高了預售價格。到2008年時，該項(xiang)目已全面完工，轉為現房。

北(bei)京市住建委網(wang)站顯示(shi)，新(xin)城國(guo)際(ji)23號樓的72套(tao)公寓，其“擬售價”顯示(shi)為8萬元(yuan)/平米，狀(zhuang)態為“正在銷售”，批(pi)準時間為2008年(nian)6月26日。

巧(qiao)合的是，10余(yu)年后重新(xin)(xin)以“新(xin)(xin)城國(guo)際23”亮相的72套(tao)公(gong)寓(yu)也正好位于23號樓(lou)。根據(ju)北(bei)京(jing)市住建委官網(wang)信息，新(xin)(xin)城國(guo)際23號樓(lou)72套(tao)公(gong)寓(yu)中，目(mu)前已售的有(you)(you)24套(tao)，剩(sheng)余(yu)48套(tao)尚未出售，目(mu)前公(gong)寓(yu)還沒有(you)(you)顯示出網(wang)簽價格(ge)。

本月初，記者向相關政府部門(men)工(gong)作人員詢問了(le)老(lao)項目(mu)重(zhong)新開盤上市可(ke)否調價的問題。對方解釋稱(cheng)，“只(zhi)要是進行(xing)了(le)現(xian)房銷售備(bei)案，再根據周邊市場(chang)進行(xing)合(he)理定(ding)價，一般就沒什(shen)么問題。”

然而，稅務專(zhuan)業人(ren)士卻另有(you)解釋，“如果(guo)再(zai)次(ci)申請的售(shou)價明顯(xian)提(ti)升的話，會涉及補繳土地增(zeng)值(zhi)稅的問題。”

北京此(ci)前也有(you)(you)銷售(shou)周期(qi)超過10年的大(da)盤，就是分期(qi)分批(pi)申請(qing)銷售(shou)許可證(zheng)，而售(shou)價也是逐年提升，有(you)(you)些甚(shen)至漲了好幾倍。這(zhe)中間有(you)(you)一(yi)個不可回避的問題——土(tu)(tu)地(di)(di)增值稅(shui)。根據《中華人(ren)民共和國土(tu)(tu)地(di)(di)增值稅(shui)暫行條(tiao)例(li)》，“轉讓國有(you)(you)土(tu)(tu)地(di)(di)使用權、地(di)(di)上的建筑(zhu)物(wu)及其附(fu)著(zhu)物(wu)(以下簡稱轉讓房地(di)(di)產(chan))并取得收入的單位和個人(ren)，為土(tu)(tu)地(di)(di)增值稅(shui)的納稅(shui)義務(wu)人(ren)，應當依照本條(tiao)例(li)繳納土(tu)(tu)地(di)(di)增值稅(shui)。”

此(ci)外，根(gen)據《關于房(fang)地(di)(di)產開發企業土地(di)(di)增(zeng)(zeng)值稅清算管(guan)理有關問題(ti)的(de)通知》，“整體轉讓(rang)未竣工決算房(fang)地(di)(di)產開發項目的(de)”，納稅人應(ying)進行土地(di)(di)增(zeng)(zeng)值稅的(de)清算。

某稅務師事務所合伙人鄭先生(sheng)12月14日通過微信告訴記者，“如果建成多年后才交(jiao)(jiao)易，增值(zhi)的(de)部(bu)分是(shi)需要(yao)繳(jiao)納土地增值(zhi)稅的(de)。土地增值(zhi)稅是(shi)上世紀90年代為了(le)打壓炒(chao)房暴利(li)(li)出臺的(de)一個(ge)稅種，主要(yao)是(shi)針對房地產交(jiao)(jiao)易的(de)增值(zhi)額(e)（即房產交(jiao)(jiao)易的(de)獲利(li)(li)金額(e)）進行征(zheng)稅的(de)一個(ge)稅種。”

鄭(zheng)先生表示，“其中很復雜，通(tong)俗地講，大概的(de)(de)邏輯(ji)就有(you)點像常規理解的(de)(de)利潤(run)，它(ta)有(you)兩(liang)個(ge)比較鮮明的(de)(de)特點。首(shou)先，它(ta)是一個(ge)超率(lv)(lv)(lv)累進的(de)(de)稅率(lv)(lv)(lv)，即增(zeng)值率(lv)(lv)(lv)越高(gao)，稅率(lv)(lv)(lv)就越高(gao)，根據增(zeng)值率(lv)(lv)(lv)的(de)(de)差異稅率(lv)(lv)(lv)在30%到60%之間。”

“第二，它可以(yi)在收入里扣除的項(xiang)目要(yao)(yao)求(qiu)與(yu)交(jiao)易直(zhi)接(jie)相(xiang)關，不(bu)管(guan)是成本(ben)、費(fei)用、稅(shui)金(jin)，與(yu)項(xiang)目不(bu)直(zhi)接(jie)相(xiang)關的管(guan)理費(fei)用、財(cai)務費(fei)用、營(ying)銷費(fei)用及營(ying)業(ye)(ye)外支出(chu)一般情況下不(bu)予(yu)扣除。對于企業(ye)(ye)而言，如果不(bu)符合特(te)定(ding)的免(mian)稅(shui)條件，只要(yao)(yao)交(jiao)易的房(fang)地(di)產有增(zeng)值額，就需要(yao)(yao)繳(jiao)納土地(di)增(zeng)值稅(shui)。具體到(dao)新城(cheng)國際23這種樓盤，也是需要(yao)(yao)繳(jiao)納土地(di)增(zeng)值稅(shui)的，而且稅(shui)率應該很高。”

此前做“超級(ji)大盤(pan)”的(de)開發(fa)商(shang)，由(you)于項目開發(fa)周期很長，其間雖然能夠(gou)獲(huo)得地(di)價增值(zhi)的(de)紅利，但(dan)要按不同的(de)售價繳納相應(ying)的(de)土地(di)增值(zhi)稅。

關(guan)于新(xin)城國(guo)際23的售價(jia)“雙合同”和(he)土(tu)地(di)增值稅(shui)問題(ti)，記者曾兩(liang)次致電萬置地(di)產，對(dui)方表示會轉(zhuan)達(da)相關(guan)負責人，但截至(zhi)記者發稿未獲得對(dui)方回復。

記(ji)者(zhe)在調查中(zhong)發現(xian)(xian)，近(jin)期北京又(you)出現(xian)(xian)多個“老(lao)盤新售”的現(xian)(xian)象。業(ye)內人士認為，這是由于近(jin)期樓市波動較大，出現(xian)(xian)“多”“空”博弈。既有(you)些老(lao)開發商將(jiang)手中(zhong)的舊項目清(qing)盤脫手，也(ye)有(you)新資本方(fang)接(jie)盤入局(ju)。在這個新老(lao)交替的過(guo)程中(zhong)，就會出現(xian)(xian)類似“新城國際23”的情況(kuang)。