每經AI快訊，中國銀河03月06日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

2月銷售表現回暖，市(shi)場(chang)熱度提高(gao)：2023年2月，30城新房銷售面積(ji)1120.56萬平，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)速(su)+30.86%，環(huan)(huan)比(bi)增(zeng)(zeng)速(su)為(wei)+28.71%，成交(jiao)套(tao)(tao)數(shu)100,822套(tao)(tao)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)速(su)為(wei)+31.62%，環(huan)(huan)比(bi)增(zeng)(zeng)速(su)為(wei)+30.90%，本月成交(jiao)面積(ji)和套(tao)(tao)數(shu)有效改善，同(tong)比(bi)環(huan)(huan)比(bi)齊漲，市(shi)場(chang)熱度上漲，市(shi)場(chang)信心開(kai)始出現修復跡象。分能級來看(kan)，一、二、三(san)線城市(shi)成交(jiao)大幅修復，三(san)線城市(shi)增(zeng)(zeng)速(su)較快。

2月(yue)(yue)(yue)二(er)(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)活躍度提高，量(liang)的(de)(de)(de)突破(po)有望帶(dai)動價格回升：2月(yue)(yue)(yue)，全國城(cheng)(cheng)市二(er)(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)出(chu)售掛(gua)(gua)牌(pai)量(liang)指(zhi)數(shu)72.56，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)月(yue)(yue)(yue)+58.67%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)-9.31%，全國城(cheng)(cheng)市二(er)(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)出(chu)售掛(gua)(gua)牌(pai)價指(zhi)數(shu)183.03，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)月(yue)(yue)(yue)+0.55%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)-4.00%。2023年1-2月(yue)(yue)(yue)，全國城(cheng)(cheng)市二(er)(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)出(chu)售掛(gua)(gua)牌(pai)量(liang)指(zhi)數(shu)環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)均(jun)為正數(shu)，且增速擴大，從1月(yue)(yue)(yue)環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)+9.93%升至+58.67%，掛(gua)(gua)牌(pai)價指(zhi)數(shu)自2021年9月(yue)(yue)(yue)以來環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)首次(ci)轉正。分能級來看，二(er)(er)(er)(er)線、三線城(cheng)(cheng)市二(er)(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)出(chu)售掛(gua)(gua)牌(pai)量(liang)增速較(jiao)快，一、四線城(cheng)(cheng)市二(er)(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)出(chu)售掛(gua)(gua)牌(pai)價修復較(jiao)快。15城(cheng)(cheng)市二(er)(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售套數(shu)為61,404套，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)月(yue)(yue)(yue)+47.82%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)-42.11%。銷售面積為746.01萬平，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)月(yue)(yue)(yue)+41.07%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)+115.06%。二(er)(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)成交的(de)(de)(de)復蘇將會帶(dai)動市場價格的(de)(de)(de)穩(wen)定乃至回升，但受居民購買力與(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)投(tou)資修復緩慢的(de)(de)(de)影響，后續市場熱度的(de)(de)(de)持(chi)續性仍有待觀望。

2月(yue)(yue)(yue)百城土(tu)地(di)(di)(di)交易市場活躍度不(bu)高，成(cheng)交情(qing)況(kuang)低位回升：2月(yue)(yue)(yue)，100城土(tu)地(di)(di)(di)成(cheng)交數量1524宗，同比+5.98%，成(cheng)交占地(di)(di)(di)面(mian)積5596.83萬平，同比+5.45%，成(cheng)交總(zong)價(jia)137,518,15萬元(yuan)，土(tu)地(di)(di)(di)溢價(jia)率4.24%。本(ben)月(yue)(yue)(yue)土(tu)地(di)(di)(di)成(cheng)交情(qing)況(kuang)低迷，熱度不(bu)振(zhen)，供給側(ce)拿地(di)(di)(di)意愿(yuan)不(bu)強，對于行情(qing)判斷仍(reng)保(bao)持(chi)謹慎。另一方面(mian)，自21年(nian)8月(yue)(yue)(yue)以來，土(tu)地(di)(di)(di)溢價(jia)率始(shi)終保(bao)持(chi)低位，溢價(jia)率在2%-8%之間波動。

政策東風(feng)助力平穩(wen)發(fa)展(zhan)，多(duo)措(cuo)并(bing)舉完(wan)善(shan)(shan)資本(ben)(ben)市(shi)場(chang)(chang)：房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)政策調控(kong)圍繞房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)平穩(wen)健康發(fa)展(zhan)為主線，強調持(chi)續深化因城施策，著力改(gai)善(shan)(shan)預期，擴大(da)有效需求，支持(chi)剛性和改(gai)善(shan)(shan)性住房(fang)(fang)(fang)需求，消(xiao)除多(duo)年來高(gao)負債、高(gao)杠桿、高(gao)周(zhou)轉發(fa)展(zhan)模式弊端，推動(dong)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)向新發(fa)展(zhan)模式平穩(wen)過(guo)渡(du)。基于此(ci)，多(duo)部(bu)門出臺相關(guan)舉措(cuo)完(wan)善(shan)(shan)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)資本(ben)(ben)市(shi)場(chang)(chang)，拓寬房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)投資、融(rong)資渠道(dao)，完(wan)善(shan)(shan)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)資本(ben)(ben)市(shi)場(chang)(chang)，助力化解房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)風(feng)險。

投資建(jian)議(yi)(yi)：隨著前(qian)期供(gong)(gong)給端政策的(de)落地(di)及房(fang)地(di)產行(xing)業長效(xiao)機制的(de)完善，以(yi)及國內經濟(ji)復(fu)(fu)蘇與消(xiao)費修復(fu)(fu)，目前(qian)房(fang)地(di)產市場熱度有所回升，我們認(ren)為供(gong)(gong)需兩端政策共振(zhen)將(jiang)帶來(lai)的(de)新(xin)一輪增(zeng)長機會。2023年行(xing)業供(gong)(gong)給側出清還未(wei)結(jie)束，格局(ju)在曲折(zhe)的(de)修復(fu)(fu)路徑中不斷重塑，政策并不是無(wu)差別(bie)托底，房(fang)企(qi)(qi)(qi)分化邏輯加(jia)強，未(wei)來(lai)優質(zhi)的(de)資源將(jiang)不斷向頭部(bu)房(fang)企(qi)(qi)(qi)聚集。我們建(jian)議(yi)(yi)關(guan)注(zhu)兩條主線：1）強信用、厚土儲、優布(bu)局(ju)的(de)全(quan)國性布(bu)局(ju)房(fang)企(qi)(qi)(qi)和確定(ding)性強的(de)區域(yu)性房(fang)企(qi)(qi)(qi)：保利發展（600048）、金地(di)集團（600383）、招(zhao)商(shang)蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團（002244）、建(jian)發股(gu)份（600153）、華(hua)發股(gu)份（600325）；2）母公(gong)司穩(wen)定(ding)經營的(de)優質(zhi)物管公(gong)司：招(zhao)商(shang)積余(yu)（001914）、萬物云（2602）。

風(feng)險提示：基本面數據恢復(fu)不及預(yu)(yu)期、房價超預(yu)(yu)期下行(xing)等風(feng)險。

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(記者 尹華祿)

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