每經編輯｜孫志成(cheng)    

近日，多(duo)個(ge)城市紛紛發布階(jie)段性(xing)取(qu)(qu)消首(shou)套房(fang)商貸(dai)利率(lv)(lv)下(xia)限通知。據不完(wan)全統計，包括福州、南昌、濟寧、贛州、青(qing)島(dao)、煙臺(tai)等多(duo)個(ge)城市在內，自4月起階(jie)段性(xing)取(qu)(qu)消首(shou)套住(zhu)房(fang)商業(ye)性(xing)個(ge)人住(zhu)房(fang)貸(dai)款利率(lv)(lv)下(xia)限。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“不設下限意味著可以突破差別化住房信貸政策。對于最低首套房利率的規定，就是可以突破LPR-20。”

圖片來源：視覺(jue)中國（圖文(wen)無關）

多地宣布取消首套房商貸(dai)利(li)率下(xia)限

4月2日，福州市階段性(xing)(xing)取消首(shou)套住房(fang)(fang)商(shang)業(ye)性(xing)(xing)個人住房(fang)(fang)貸款利率下限(xian)。在(zai)本(ben)政(zheng)策范圍內，商(shang)業(ye)銀行可按市場化、法治化原則確定新發(fa)放首(shou)套住房(fang)(fang)商(shang)業(ye)性(xing)(xing)個人住房(fang)(fang)貸款的具體(ti)利率水平(ping)。政(zheng)策自4月3日起實施(shi)。

4月(yue)1日起，青島(dao)階段性取(qu)消首套住(zhu)(zhu)房商(shang)(shang)業性個人住(zhu)(zhu)房貸款(kuan)利率下(xia)限。本次調整(zheng)適用于青島(dao)市新發放首套住(zhu)(zhu)房商(shang)(shang)業性個人住(zhu)(zhu)房貸款(kuan)，二(er)套住(zhu)(zhu)房商(shang)(shang)業性個人住(zhu)(zhu)房貸款(kuan)利率政策(ce)下(xia)限仍按(an)現(xian)行(xing)規定執(zhi)行(xing)。自4月(yue)1日（含）后完成房屋交易(yi)主管部門網簽備案的借款(kuan)人，可按(an)新政策(ce)執(zhi)行(xing)。

據廣州日報4月2日報道，從4月1日起，潮州、汕尾市將階段性取消轄區首套房貸利率下限，實際利率由商業銀行按照市場化、法制化原則，與借款人自主協商確定。至此，廣東省已有15個城市取消首套房貸利率下限。

此外，煙臺、濟寧、九江、贛州、新余等城市也在最近宣布階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

2024年以(yi)來，不少城市樓市仍處于(yu)底部，且房地產政策以(yi)寬松為主，對于(yu)需(xu)求(qiu)層面的(de)(de)刺激仍在繼續，因此利率下限的(de)(de)階段(duan)性取消成為地方挖掘住房需(xu)求(qiu)的(de)(de)有力手(shou)段(duan)之(zhi)一。

中指院數據顯示，2024年一季度，重點100城新建商品住宅月均成交規模較2023年同期下降約四成。

多(duo)位分(fen)析師(shi)表示，近期多(duo)個城(cheng)市政策的(de)放(fang)松，是以降成本來提振(zhen)預(yu)期，對于二(er)季度市場復蘇有進一步的(de)促進作用(yong)，也將對房企銷售產生(sheng)積極影響。

對(dui)于差別化住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)信貸(dai)政(zheng)策(ce)來說，人(ren)民(min)銀(yin)行、銀(yin)保監會曾于2022年多次發文指(zhi)出(chu)，對(dui)于貸(dai)款購買(mai)普通自住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的居民(min)家庭，首套(tao)(tao)(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)商(shang)業性(xing)個人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)款利率(lv)下(xia)限(xian)調整(zheng)為不低于相應(ying)期限(xian)LPR（貸(dai)款市場報價利率(lv)）減(jian)20個基點，二套(tao)(tao)(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)商(shang)業性(xing)個人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)款利率(lv)政(zheng)策(ce)下(xia)限(xian)按現行規定執(zhi)行。對(dui)于新建(jian)商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅銷售價格環比和同(tong)比連續3個月(yue)均(jun)下(xia)降(jiang)的城(cheng)市，階(jie)段(duan)性(xing)放寬首套(tao)(tao)(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)商(shang)業性(xing)個人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)款利率(lv)下(xia)限(xian)。地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)按照因(yin)城(cheng)施策(ce)原則，可自主(zhu)決(jue)定自下(xia)一個季(ji)度起(qi)，階(jie)段(duan)性(xing)維持、下(xia)調或取消當地(di)首套(tao)(tao)(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)商(shang)業性(xing)個人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)款利率(lv)下(xia)限(xian)。

目前(qian)，最(zui)新一(yi)期5年(nian)期以上LPR為3.95%，按(an)照(zhao)此前(qian)最(zui)低減20個基點，首(shou)套房貸利率(lv)(lv)可以達到3.75%，此次多個城市將下(xia)限取消，利率(lv)(lv)下(xia)調的空間更(geng)大。

房貸利率(lv)走低(di)，銀行息差壓力大

據第一財經，進入2024年，隨著LPR（貸款市(shi)場(chang)報價(jia)利率）下調，房貸利率重新定價(jia)及多地動態調整房貸利率政策，全國房貸利率呈現(xian)走低趨(qu)勢。

據南方都市報，貝殼研究院監測顯示(shi)，2024年3月百城首(shou)套(tao)主(zhu)流房(fang)貸(dai)利率(lv)平均為(wei)3.59%、二套(tao)主(zhu)流房(fang)貸(dai)利率(lv)平均為(wei)4.16%，均與上月持平。3月首(shou)二套(tao)主(zhu)流房(fang)貸(dai)利率(lv)較(jiao)2023年同期分(fen)別(bie)回落43BP和75BP。3月銀行平均放(fang)(fang)款(kuan)(kuan)周(zhou)期為(wei)22天(tian)，維(wei)持較(jiao)快(kuai)放(fang)(fang)款(kuan)(kuan)速(su)度。

分能(neng)級統計，2024年3月一(yi)線城市首二(er)(er)(er)(er)套平均(jun)(jun)(jun)房貸(dai)利率(lv)分別(bie)為3.88%、4.29%，二(er)(er)(er)(er)線城市首二(er)(er)(er)(er)套利率(lv)分別(bie)為3.61%、4.17%，三四線城市首二(er)(er)(er)(er)套利率(lv)分別(bie)為3.57%、4.15%。各能(neng)級城市首二(er)(er)(er)(er)套平均(jun)(jun)(jun)房貸(dai)利率(lv)均(jun)(jun)(jun)與上(shang)月持平。

據第一財經，多位銀行人士表示，當前，首套及二套房貸利率都處于歷史低位，商業銀行凈息差將持續承壓。“全國房貸利率步入‘3’時代，凈息差繼續走窄，銀行經營壓力會更大。”某股份行人士對記者說，房貸利率動態調整是房地產政策“因城施策”的重要一環，房貸利率下限取消，意味著銀行、客戶能自主協商房貸利率水平，給銀行提出了新的挑戰。

據國家金融(rong)監督(du)管理總局發布的數據，截(jie)至(zhi)2023年末，商業銀行凈息差下滑至(zhi)1.69%，首次跌破1.7%關口(kou)。

利差走窄背后一大原因是存貸款利率非對稱性走低。從2023年全年表現來看，貸款利率下降速度快于存款利率。央行發布的數據顯示，去年12月貸款加權平均利率3.83%，季度環比下行31bp；個人住房貸款新投放利率3.97%，環比下降5bp。在貸款利率已走至新低的背景下，央行2月超預期調降5年期LPR 25個bp，為LPR改革以來最大降幅。而對比去年3次下調存款利率，調整幅度約在10~30個bp之間。

據中國證券報，作為反映商業銀行盈利能力的主要指標，凈息差向來受到市場關注。國家金融監督管理總局局長李云澤3月透露，目前，貸款利率已降至歷史低位，銀行凈息差也降到了二十年來最低水平。

國家金融監督管理總局披露的數據顯示，截至2023年末，銀行業凈息差為1.69%，較當年三季度末下降了0.04個百分點。其中，大型商業銀行凈息差降至1.62%。

國有六(liu)大銀行的2023年報顯示，六家銀(yin)行凈(jing)息差均出(chu)現(xian)不(bu)同(tong)程度同(tong)比下(xia)降。其中，郵儲銀行是唯一一家凈息差超過2%的國有大行，為2.01%，較上年下降19個基點。工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行凈息差分別為1.61%、1.70%、1.60%、1.59%、1.28%，分別比上年下降31個、31個、30個、16個、20個基點。

郵儲(chu)銀行(xing)、中國銀行(xing)利息凈(jing)收入(ru)保持正增(zeng)長，其余四大行(xing)利息凈(jing)收入(ru)均有所(suo)下降(jiang)。2023年，中國(guo)銀行實現利息凈收入4665.45億元，同比增長(chang)1.58%；郵儲銀行實現利(li)息凈收入(ru)2818.03億元，同比增長3.00%；工(gong)商銀(yin)行、建設銀(yin)行、農業銀(yin)行、交通銀(yin)行的(de)利息凈收(shou)入分別同比下(xia)降5.30%、4.11%、3.10%、3.39%。

近(jin)日(ri)在多家銀(yin)(yin)行(xing)舉行(xing)的(de)(de)2023年(nian)業(ye)績(ji)發(fa)布會上(shang)，均強調了息(xi)差(cha)經(jing)營(ying)的(de)(de)關鍵(jian)性(xing)。興業(ye)銀(yin)(yin)行(xing)高(gao)管(guan)稱(cheng)，將(jiang)保(bao)息(xi)差(cha)作(zuo)為2024年(nian)經(jing)營(ying)的(de)(de)關鍵(jian)抓手，在資(zi)產端要加(jia)(jia)大對于(yu)資(zi)產的(de)(de)投(tou)放，今(jin)年(nian)將(jiang)投(tou)放5000億(yi)元的(de)(de)貸款指標，在負(fu)債端加(jia)(jia)強對存款利率的(de)(de)控制。平安銀(yin)(yin)行(xing)管(guan)理(li)層亦稱(cheng)，該行(xing)為保(bao)息(xi)差(cha)做(zuo)了很多高(gao)息(xi)差(cha)的(de)(de)產品，今(jin)年(nian)平安銀(yin)(yin)行(xing)對公業(ye)務的(de)(de)壓力在存款，零售業(ye)務的(de)(de)壓力在貸款。

3月22日，中(zhong)信(xin)銀(yin)行2023年(nian)業(ye)績會上(shang)，中(zhong)信(xin)銀(yin)行行長(chang)劉成曾表示：2024年(nian)將繼續(xu)把(ba)穩(wen)息(xi)差放在突出重要的位(wei)置，堅持做好量價平衡，把(ba)息(xi)差進(jin)一步穩(wen)住。

3月28日，工商銀行2023年(nian)度業績發(fa)布會上，工商銀行董(dong)事長廖(liao)林指出，當前該行面臨的最大競爭壓(ya)力源自低息差和科技變革。

3月28日(ri)，農(nong)業銀(yin)行2023年度業績發布會(hui)上，農(nong)業銀(yin)行董(dong)事長谷澍表示，農(nong)行將從(cong)資產和負債兩端綜合施策，努力將凈息差保持(chi)在合理區(qu)間。

編輯|孫志(zhi)成 杜恒峰(feng)

校對|陳柯名

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