（2024年(nian)4月(yue)2日(ri)星(xing)期二·廣(guang)州(zhou)）今年(nian)的房地產市場會好起來嗎？

這是一個曾經18萬(wan)億的市場，令人(ren)驚嘆(tan)。雖然現在調整回落(luo)至10萬(wan)億，但仍然是一個龐大(da)而(er)充滿(man)機會的市場。

機(ji)會來自哪里(li)？4月2日在(zai)廣州(zhou)召(zhao)開的2024觀點年度論(lun)壇上，與會嘉(jia)賓們(men)真(zhen)誠且(qie)熱烈地討論(lun)了當下周期中的行業出路(lu)。

信心的周(zhou)期2024觀點年度論壇現場(chang)

同時也明示了未(wei)來的機會，雖然這種機會并(bing)非誰都能夠輕(qing)易把握。

“就目前的(de)房地產市場形勢和今后的(de)發展(zhan)方向看，只有加強(qiang)服務意識(shi)，深耕服務內容，才是未來房地產企業(ye)行穩致遠的(de)重要方向。”

用中國(guo)房地(di)產(chan)業協會商業文(wen)化旅游地(di)產(chan)專業委員會蔡云(yun)秘書長(chang)演(yan)講(jiang)中的(de)話來說，運營與服務，是(shi)一個(ge)已經看得(de)到的(de)方(fang)向。

因為，“市(shi)場和政策對(dui)房地產企業(ye)轉型提(ti)出了更(geng)高要求，要求具備極強的服務水(shui)平(ping)，更(geng)專業(ye)的運營能力”。

中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員(yuan)會秘書長、研究員(yuan) 蔡(cai)云

好房子、好服務，才有未來

事實上，住建部(bu)部(bu)長倪虹(hong)前(qian)不(bu)久在“兩(liang)會(hui)”新(xin)聞發布會(hui)上，已經(jing)就(jiu)行業(ye)的未來作出了清晰(xi)的回(hui)答(da)，亮明了態度。

“房地產企業要有(you)清醒的認識，誰(shui)能為(wei)群眾(zhong)(zhong)建(jian)設(she)好(hao)房子，誰(shui)能為(wei)群眾(zhong)(zhong)提供好(hao)服務，誰(shui)就(jiu)會有(you)市場(chang)、誰(shui)就(jiu)會有(you)發展。”倪虹(hong)如(ru)是(shi)表示。

同時，對于嚴重資(zi)不(bu)抵債(zhai)、失去經營能力的(de)房企，要按(an)照(zhao)法治化、市場化原則，該破(po)產破(po)產、該重組重組。

廣東省房地產行業協會(hui)(hui)會(hui)(hui)長王韶(shao)在論壇(tan)上發(fa)表演講時也引述了(le)倪(ni)虹(hong)部長這一觀點。

王韶表示(shi)，這是(shi)大勇氣、大魄(po)力、大智(zhi)慧(hui)的體現，是(shi)堅持法制(zhi)化(hua)、市(shi)場化(hua)原則，對房地產、對經濟嚴肅而負責任的態度(du)，也是(shi)市(shi)場經濟優勝劣汰的結果。

“好(hao)房(fang)子(zi)、好(hao)服務”，就是當下和(he)未來房(fang)地產企業需要順應的大勢，以及必(bi)須追求的結果。

廣東省房(fang)地產(chan)行業協會會長 王韶

“現在困難的(de)企業很多，保民生(sheng)、穩(wen)(wen)樓(lou)(lou)市的(de)任務非(fei)常(chang)艱巨，而我們的(de)資(zi)源非(fei)常(chang)有限，將有限的(de)資(zi)源集中在更多優質、有需要(yao)的(de)樓(lou)(lou)盤中，可以避免樓(lou)(lou)市狀況的(de)持續惡化。”王韶(shao)預測，今年內重(zhong)點核(he)心城市有望復蘇筑底，并穩(wen)(wen)步向新發(fa)展模(mo)式過渡(du)。

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱(qiu)曉華再次應邀出席觀點(dian)年度論壇，他帶來了關于“兩會精神與中國經濟”的全方位思(si)考(kao)。

“高質量(liang)發(fa)展是硬道(dao)理”，邱曉華開宗明義，并用“向新而行、往(wang)高而攀”來形容接下來的工作方向。

國家(jia)統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家(jia) 邱(qiu)曉華

“向(xiang)新而(er)行”就是向(xiang)著(zhu)新質生(sheng)產力前進，發展新質生(sheng)產力；“往(wang)高而(er)攀(pan)”就是往(wang)高質量(liang)發展去攀(pan)登(deng)。

邱(qiu)曉華對(dui)今年中國經濟(ji)的(de)發展，認為(wei)“有望(wang)恢復到合理區間”。

高質(zhi)量發展和新質(zhi)生產力同(tong)樣適用于調整周(zhou)期(qi)中的(de)房地(di)產行業，而(er)對于房地(di)產行業的(de)未來(lai)，邱曉華(hua)表(biao)示，政策(ce)是明確的(de)，一定是要盡快回到平穩、健(jian)康(kang)發展的(de)軌道(dao)上來(lai)，而(er)不是讓這個行業消失。

“房地產(chan)還是要保的一個(ge)行業，不是說這個(ge)行業是可有可無的。”

麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任(ren)郭杰(jie)群，則從“海外REIT發展經驗的(de)啟示”，指出(chu)當下REITs領域的(de)問題(ti)與不(bu)足(zu)，以及需要改(gai)進(jin)的(de)方向。

麻省理工學院Global SCALE Network中(zhong)國中(zhong)心主任 郭(guo)杰群

“REITs是一個金箍棒(bang)(bang)，能(neng)做(zuo)很(hen)多事情。但(dan)是我們今天談(tan)REITs，都是把(ba)它當燒火棒(bang)(bang)，考慮的只是融(rong)資(zi)，沒(mei)有辦法發揮它的精(jing)髓。”郭杰群(qun)指出(chu)。

郭杰(jie)群強(qiang)調，REITs是一個極(ji)(ji)具有魅力的，對于(yu)宏觀經濟和普通投資人(ren)都(dou)具有極(ji)(ji)大影(ying)響的一個極(ji)(ji)好的金融工具。

鏗鏘行：如何構建房地產發展新模式？

本屆觀點年(nian)度論壇安排了兩(liang)場(chang)對話，一場(chang)是以“構(gou)建(jian)房地(di)產發展新模式”為主(zhu)題(ti)(ti)(ti)(ti)的(de)鏗鏘行主(zhu)題(ti)(ti)(ti)(ti)討論，另一場(chang)是以論壇大主(zhu)題(ti)(ti)(ti)(ti)“信心的(de)周期”為主(zhu)題(ti)(ti)(ti)(ti)的(de)主(zhu)題(ti)(ti)(ti)(ti)討論會。

鏗鏘行(xing)討論會上，三位嘉賓（邱曉華、蔡云、郭杰群）就房地產的(de)話(hua)題(ti)進行(xing)了(le)深入對話(hua)。而之前(qian)的(de)主題(ti)演講中，三人各有(you)側重(zhong)。

觀點鏗鏘行：構建(jian)房地產發展(zhan)新模(mo)式

主持嘉賓：世聯(lian)行首席技術官(guan) 黎振偉

對話嘉賓：國家統計局、陽光保險(xian)集團首席經濟學(xue)家 邱曉華(hua)

中國房(fang)地產業協會(hui)商業文(wen)化旅游地產專業委(wei)員(yuan)會(hui)秘(mi)書長、研究員(yuan) 蔡云

麻省理工學院(yuan)Global SCALE Network中(zhong)國中(zhong)心主任 郭杰群

世聯行首席技術官黎振偉作為主持(chi)嘉(jia)賓(bin)，提(ti)出了(le)第(di)一個問題：下一步的政策方向會在哪些方面更(geng)加積極(ji)？

邱曉華(hua)表示，對(dui)那(nei)些(xie)能(neng)(neng)夠活著、也(ye)能(neng)(neng)活好，而且還能(neng)(neng)夠繼續往(wang)前走的房地產企業，國家從財政到金融到主管部門，都在積(ji)極支持。

“大家一定還是(shi)要(yao)有信心。”

蔡云進一步表(biao)示(shi)，我們國家對于房地產的(de)政策，包括財政的(de)措(cuo)施、稅收的(de)措(cuo)施等等調控措(cuo)施，都是在尋求達到一個平衡(heng)。

“供需(xu)關系不(bu)平(ping)衡(heng)，導(dao)致了(le)市場下行。所(suo)以，出臺這么多好的政策，就(jiu)是為(wei)了(le)達到平(ping)衡(heng)。”

郭杰群則表(biao)示，房地產(chan)是(shi)任何經濟狀態下不可或缺的產(chan)業，所以長期(qi)來(lai)看是(shi)具有光明前景的。

至(zhi)于如何構建長期發展的(de)(de)新模式？邱曉(xiao)華(hua)表(biao)示，最基本的(de)(de)住(zhu)(zhu)房需求(qiu)通(tong)過政府這只手(shou)來保障，改善型、享受型的(de)(de)住(zhu)(zhu)房需求(qiu)則需要靠市(shi)場。

保障方面，政(zheng)(zheng)府要(yao)有(you)足夠的(de)財政(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)策(ce)和對應的(de)金融(rong)資(zi)源(yuan)配套(tao)。市場方面，確(que)實也要(yao)有(you)完善(shan)的(de)市場調節制(zhi)(zhi)度(du)，這(zhe)些(xie)制(zhi)(zhi)度(du)完善(shan)起來，這(zhe)個發展新模(mo)式才(cai)能建立起來。

蔡云認為，國家在(zai)政(zheng)策進行(xing)引導(dao)和(he)支持，開發企業(ye)(ye)也要調整自己的(de)產業(ye)(ye)方向(xiang)——存(cun)量市場(chang)會帶來(lai)巨大收益(yi)。沉淀性(xing)的(de)物業(ye)(ye)，對企業(ye)(ye)來(lai)講肯定是現在(zai)最優質的(de)、可以(yi)獲得(de)最穩定資金保障的(de)一(yi)個來(lai)源。

“未來穿越周期(qi)的一(yi)個重要(yao)保證，必須在金融上(shang)、法(fa)律法(fa)規上(shang)、實施辦法(fa)上(shang)有(you)一(yi)定的管理，這才能(neng)適應存量資產的發展(zhan)。”

郭杰(jie)群的觀點更為(wei)直接(jie)，他指出，企業(ye)講轉型，轉到哪(na)里了？什么東(dong)西都(dou)沒有。所以(yi)只能說怒其不(bu)爭(zheng)，“你們自己不(bu)爭(zheng)氣”。

“我們講轉型講了(le)這么多年，沒有一點改(gai)變。”郭(guo)杰群表示。

主題討論會：信心的周期

2024觀(guan)點年度論(lun)壇最后亮(liang)相的(de)環節是“主題(ti)討論(lun)會(hui)：信心(xin)的(de)周期”。

主題討論會(hui)：信心(xin)的周期

主(zhu)持嘉賓(bin)：世邦魏理(li)仕(shi)廣州分公司董事總(zong)經理(li) 嚴(yan)思慧

討(tao)論嘉賓(bin)：金地集團開發(fa)管理(li)公司副(fu)總經(jing)理(li) 王欣

廣州瑞(rui)豐房地產開發有限公司總經(jing)理 朱懷宇

智匯集團(tuan)聯席總經理 王媛媛

合凡(fan)資產(chan)總經理 姜海(hai)

廣州珠江(jiang)城置業有限公司租(zu)賃(lin)部負責(ze)人 劉娉婷

第一太(tai)平戴(dai)維(wei)斯中國區戰(zhan)略(lve)顧(gu)問中心成(cheng)員廣州策略(lve)顧(gu)問部(bu)負責(ze)人 陸國強

參與討論嘉(jia)賓有6位(wei)，而且同(tong)時擁有了開發、代(dai)建(jian)、產(chan)業、商(shang)業和金融投資(zi)的企(qi)業代(dai)表。

代建方面，金(jin)地集(ji)團開發管理公司副總經理王欣表示，代建的(de)重點應該落(luo)位在(zai)“代”字上，就(jiu)是(shi)怎么能(neng)夠針對不同的(de)項目，站(zhan)在(zai)業主的(de)角度思考。這里有兩(liang)個(ge)關鍵詞，第一個(ge)是(shi)定(ding)制開發，第二個(ge)是(shi)服務能(neng)力。

廣州瑞豐房地(di)產(chan)開發有限公司總(zong)經(jing)理朱(zhu)懷宇認(ren)為，現在這(zhe)個(ge)環境(jing)下要做(zuo)“小而美”，要適(shi)應新的房地(di)產(chan)周期，應該把它當(dang)成常態化，把自己(ji)手頭的事情做(zuo)好。

智匯集團聯席總(zong)經理王(wang)媛媛也表(biao)示，做產(chan)業，其實是要(yao)真正(zheng)懂產(chan)業。不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是給企(qi)業提(ti)供一(yi)個物理空(kong)間，更多的(de)還是提(ti)供一(yi)個企(qi)業發展的(de)土壤。

廣州珠江城置業(ye)有限公司(si)租(zu)賃部負責人劉娉婷認(ren)為，在當下困難(nan)重(zhong)重(zhong)的市場環境下，珠江城未來的核心打法是走(zou)ESG BP的道路，核心要義(yi)就是跟租(zu)戶一道攜手共贏，珠江城要成為業(ye)主在租(zu)客戶的ESG伙伴。

合凡資(zi)產(chan)總經理姜海則稍微悲觀，認為目前大環境的(de)嚴峻(jun)性(xing)遠遠超出(chu)預(yu)期(qi)，原(yuan)來(lai)的(de)預(yu)期(qi)跟實際(ji)形勢比還是(shi)偏樂觀的(de)。因為即使是(shi)沒(mei)爆雷的(de)企(qi)業(ye)，背著幾千億、上萬億的(de)負債，想(xiang)轉型也(ye)是(shi)很困難的(de)事情(qing)。

第(di)一太平(ping)戴維斯中(zhong)國(guo)區戰略(lve)顧問(wen)中(zhong)心成(cheng)員(yuan)廣州(zhou)策略(lve)顧問(wen)部負責(ze)人陸國(guo)強則表示，在(zai)(zai)國(guo)內經濟大循環(huan)的(de)戰略(lve)背景下，國(guo)民的(de)消費(fei)需求(qiu)，包(bao)括對(dui)住房(fang)、商業地產的(de)需求(qiu)都在(zai)(zai)不斷地調整(zheng)和(he)變(bian)化，因此房(fang)地產開發企業、商業地產開發運營公司都需要順(shun)應這些消費(fei)者、居民，以(yi)及各方面消費(fei)主體的(de)需求(qiu)來變(bian)化。

最后(hou)，主(zhu)持嘉(jia)賓(bin)世邦魏理(li)仕廣州分公司董事總經理(li)嚴思慧引用彼得·德魯(lu)克的(de)(de)經典(dian)名言，對(dui)整場對(dui)話進(jin)行了總結：“動蕩(dang)(dang)時代最大的(de)(de)威脅(xie)不是動蕩(dang)(dang)本身，而是仍然沿用過去(qu)的(de)(de)邏輯行事。”