每(mei)經(jing)記者｜劉頌輝    每(mei)經(jing)編輯｜王月龍 陳夢妤    

七八(ba)月(yue)樓(lou)市(shi)傳統淡季(ji)，全(quan)國二手房市(shi)場(chang)正(zheng)處在(zai)“以價換量”交易周期。買家們(men)“貨(huo)比(bi)三家”，房東們(men)則經歷著(zhu)是否(fou)割肉離場(chang)的艱(jian)難抉擇。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，7月，百城二(er)手(shou)住宅平均價格為(wei)14653元/平方米，環比下跌0.74%，跌幅(fu)較6月擴大0.01個百分點，已連續27個月環比下跌，同比跌幅為6.58%。

業(ye)主“以價換量”趨(qu)勢延續，重點(dian)城市(shi)二手房成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)繼續放量。北(bei)京二手商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅累計成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)1.55萬余(yu)套(tao)，環(huan)比微增(zeng)4%，同(tong)(tong)比增(zeng)長約60%；深(shen)圳二手商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)近(jin)4700套(tao)，環(huan)比增(zeng)長超(chao)10%，同(tong)(tong)比增(zeng)長超(chao)100%；上海二手商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)1.82萬套(tao)，環(huan)比減少23.79%，但同(tong)(tong)比增(zeng)加(jia)44.7%。

中指研究院研究副總監徐躍進向《每日經濟新聞》記者表示，近期一線城市的二手房市場保持較高活躍度，隨著價格持續下跌，核心區域(yu)二手房的性價比逐漸顯(xian)現。對于未來走勢，預計新房市場仍面臨較大調整壓力，二手房市場在“以價換量”態勢下，還將保持一定活躍度。

“以(yi)價換(huan)量”趨勢未改

數據顯示，7月百城二手住宅價格環比下跌(die)(die)城市數(shu)量為(wei)100個，連(lian)續(xu)4個月出現百城二手房(fang)價格集體下跌(die)(die)情形。百城新建住宅價格環比下跌城市數量為39個，較6月增加4個。

一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)二手房(fang)的價格環比(bi)跌(die)幅擴大(da)，根據中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)產指數系統百城(cheng)(cheng)價格指數，一(yi)線及二線城(cheng)(cheng)市(shi)的二手住宅(zhai)(zhai)價格環比(bi)分(fen)別下(xia)跌(die)0.80%、0.78%，跌(die)幅較6月分(fen)別擴大(da)0.14個百分(fen)點、0.04個百分(fen)點，三四線代表(biao)城(cheng)(cheng)市(shi)二手住宅(zhai)(zhai)價格環比(bi)跌(die)幅收窄至0.67%。房(fang)地(di)產政策優(you)化，在短期內(nei)提振(zhen)了市(shi)場活躍(yue)度與信心(xin)，促(cu)進二手房(fang)交(jiao)易量保持(chi)高位，只(zhi)是“以價換量”趨勢(shi)未改。

值得一提的是，根據中指研究院統計的7月百城二手住宅價格及環比漲跌幅榜，房價環比跌幅最小的是浙江嘉興，均價11456元/平方米，僅環比下跌0.23%。跌幅較大的是江蘇常州，均價13944元/平方米，環比下跌1.55%。下跌幅度較大的城市還有蕪湖、金華、東莞、武漢、重慶、揚州、昆山、福州和廈門等。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“5·17央行新政”以來，不(bu)論是限購松動，還是按揭首(shou)付下降(jiang)，均利好剛(gang)需(xu)買房客群。房價還在高位的情況下，剛需客群更中意“總價可控、馬上可住”的二手房。

據(ju)克而瑞，今年上半年，新房市場規模加速收縮(suo)，20個重(zhong)點城市總(zong)成交量(liang)同比下(xia)降38%，環比降21%，而二(er)手房市場卻(que)相對(dui)堅挺，成交量(liang)同比下(xia)降7%，環比增長5%。

受(shou)此影響，市(shi)(shi)場份額(e)進一步(bu)向二(er)手(shou)房(fang)(fang)傾斜(xie)，20個(ge)城市(shi)(shi)平均(jun)二(er)手(shou)房(fang)(fang)成交占比升(sheng)至62%，同比增(zeng)長9個(ge)百分點，環(huan)比增(zeng)長7個(ge)百分點，北京(jing)、上海、合肥和南京(jing)等二(er)手(shou)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場份額(e)均(jun)增(zeng)至70%以上。

在(zai)交(jiao)易(yi)的房源方面，上海、深圳和杭州250萬元以下的成(cheng)交(jiao)最為(wei)集中，京滬等郊區(qu)(qu)的次新和市區(qu)(qu)老(lao)破小熱(re)銷，天津學區(qu)(qu)房熱(re)度高。

在李宇(yu)嘉看(kan)來，市場中部分改善型(xing)(xing)需求開始(shi)轉(zhuan)向(xiang)了二(er)(er)手(shou)房(fang)，而且轉(zhuan)向(xiang)二(er)(er)手(shou)房(fang)的(de)改善型(xing)(xing)需求，更多(duo)偏好外圍(wei)(wei)區(qu)域“戶型(xing)(xing)較大(da)、總價可控”的(de)購房(fang)邏輯(ji)。這種現(xian)象(xiang)在熱點一(yi)二(er)(er)線城市較為普遍，即年(nian)輕人剛需較多(duo)，前幾年(nian)上車的(de)人群，選(xuan)擇賣掉中心區(qu)老(lao)舊(jiu)住(zhu)宅或小(xiao)房(fang)子，置(zhi)換到外圍(wei)(wei)偏大(da)戶型(xing)(xing)，而住(zhu)房(fang)總支出沒有明顯增加。

新(xin)政效果在二手房成交(jiao)方面(mian)表現突出

從北京、上(shang)海、深圳、杭州和西安等地市場來看(kan)，二手(shou)房與新房市場成交結構存在較大差(cha)異，互補(bu)性(xing)強。

克而瑞方面認為，目(mu)前這些城市的(de)二手房活躍(yue)度均高于新房，預期后(hou)續部分置換需(xu)求會轉移(yi)到新房市場(chang)，再改善的需求釋放有助于后市新房市場企穩回升，尤其是一線城市，千萬級別以上高端客群容量穩定，購買力堅挺，短期仍有釋放空間。

而在天津、武漢和鄭州，新房和二手房市場購買力趨同，交易總價段高度相似，客群沒有顯著差異，都是依托剛需剛改購買力來驅動。基于此，可以預判的是，后期一二手房“此消彼長”態勢延續，競爭加劇。

二(er)手房因為選擇面、價格、安(an)全性(xing)等(deng)優勢繼續吸納剛需(xu)客群，而(er)新(xin)房市(shi)場也(ye)存在一(yi)些結(jie)構性(xing)機會，只要(yao)后(hou)續新(xin)房小面積段供給增(zeng)加，疊(die)加房企各(ge)類促銷手段升(sheng)級、戶型(xing)設計創新(xin)等(deng)，都將使購房者信(xin)心(xin)逐步(bu)修復，進而(er)帶動一(yi)輪新(xin)房成交(jiao)放量。

對于三季度市場預判，克(ke)而瑞方面認為，樓市成交(jiao)總量規模將延(yan)續(xu)弱復(fu)蘇，新政效應持續(xu)發(fa)酵，成交(jiao)量持平甚至微超二季度。熱點城市個(ge)數和熱點新房(fang)項(xiang)目個(ge)數減少，呈現出(chu)脈沖式復(fu)蘇態勢(shi)，二手房(fang)因價格優勢(shi)，市場份額仍將繼續(xu)增(zeng)長。

“新(xin)政效果(guo)在二(er)手(shou)房成交方面表現突出，預(yu)計三季度將(jiang)延續(xu)震蕩上行(xing)，尤其低總價房源(yuan)集中成交，持續(xu)分(fen)(fen)流新(xin)房剛需，但(dan)也可能帶動以(yi)房換房改善(shan)需求(qiu)重(zhong)新(xin)入市(shi)，疊加部(bu)分(fen)(fen)城(cheng)市(shi)‘以(yi)舊換新(xin)’措施落地，也將(jiang)帶動改善(shan)性(xing)新(xin)房去化提升。”

徐躍進表示，三季度，預計供需兩端政策會進一步發力。需求端，核心(xin)城市應該會進一步(bu)放松限制性政策，比如北上廣深以及個別二線城市的限購政策還有放松預期；供給端，國企收儲等去庫存政策的推進節奏預計會進一步加快，從而推動市場企穩恢復。

記者|劉頌輝

編輯|王月龍?陳夢(meng)妤?蓋源(yuan)源(yuan)

校對|劉思琦

封面圖片：視覺中國（圖文無關）

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