每經(jing)記者｜陳榮浩    每經(jing)編(bian)輯｜陳夢妤    

“8月開(kai)始市場相對冷清，（成交）下滑得很厲害(hai)。”9月9日上午，深圳(zhen)某新房項目人(ren)士向《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者感慨。

據深圳中原研究中心，8月深圳一手住宅網簽2537套(tao)，環比(bi)下滑3.0%。進入9月，新(xin)房(fang)市場(chang)仍未呈現明(ming)顯回暖之勢。上周全市新(xin)房(fang)住宅共(gong)成交416套(tao)，環比(bi)下降(jiang)10.9%；面(mian)積共(gong)計42739平(ping)方米，環比(bi)下降(jiang)11.1%。

正因為8月深圳(zhen)市場成交冷清，不少地(di)產項目營銷(xiao)人(ren)員更(geng)期(qi)待(dai)“金九(jiu)銀十”這類傳統(tong)銷(xiao)售旺季。

一(yi)(yi)方面(mian)，多(duo)數項目(mu)還(huan)在通過讓(rang)利促銷的方式吸引客源；另一(yi)(yi)方面(mian)，新房(fang)的宣傳要素也開始轉變，更(geng)為重視(shi)實際(ji)得(de)房(fang)率、品質等要素。此外，線下“房(fang)交(jiao)會”也比以前更(geng)為頻繁。

項目宣傳重點變了

據美聯物(wu)業(ye)研究中心數據，8月深圳共計批售商品房4081套、46.74萬(wan)平(ping)方米，套數環比上升60.5%，但整(zheng)體供應仍處在低位。

深(shen)圳市住(zhu)建局(ju)房地(di)產信息(xi)平(ping)臺數據顯示，截至8月(yue)(yue)底，深(shen)圳一手住(zhu)宅(zhai)庫(ku)存面(mian)積為50.97萬平(ping)方米，共計50500套，環比上(shang)升3.1%。按照過去12個(ge)月(yue)(yue)的平(ping)均備案套數推算，8月(yue)(yue)底深(shen)圳一手住(zhu)宅(zhai)去化周期(qi)上(shang)升到(dao)22.2個(ge)月(yue)(yue)，比7月(yue)(yue)延(yan)長了0.4個(ge)月(yue)(yue)，庫(ku)存壓力再(zai)次增大。

近日(ri)，每經記(ji)者實地(di)走訪了(le)解到，目前(qian)深圳多(duo)數新盤都有不(bu)同程度折(zhe)扣，部(bu)分(fen)項目開始將(jiang)得房率、房屋品質等(deng)當作重要的(de)宣傳賣(mai)點。

其中，位于龍華(hua)片區(qu)的中洲迎(ying)璽（備案名(ming)迎(ying)璽花園）是近期不少(shao)中介(jie)的推薦(jian)項目，同時因為折扣力度(du)相(xiang)對較(jiao)大，吸引了不少(shao)購房者。

迎璽花園(yuan)項(xiang)目現場 每經記者 陳榮浩 攝

據該區域房(fang)產中介劉(liu)瑩介紹，“項目折扣較大，開(kai)盤八七折，在龍華算(suan)賣得不錯了”。以(yi)一(yi)套97平(ping)方米房(fang)源(yuan)為(wei)例，原(yuan)價(jia)為(wei)675萬元，折后價(jia)格584萬元，相(xiang)當于(yu)單價(jia)約6.02萬元/平(ping)方米。

據深圳房地產信息平臺，迎璽花園今年6月19日備(bei)案，總套(tao)數為(wei)746套(tao)，截至9月10日，待售房源(yuan)為(wei)423套(tao)，整體去化率(lv)約(yue)43.3%。

前(qian)海未來城項目現場 每(mei)經記者(zhe) 陳(chen)榮浩(hao) 攝

位于寶安片(pian)區的前海(hai)未來(lai)城項目，目前已(yi)開(kai)放營銷中心(xin)，9月以來(lai)，不少中介也開(kai)始推薦該(gai)盤。

9月(yue)10日(ri)下午(wu)，在項目(mu)營銷(xiao)中心，置(zhi)業顧問鄧經理向記者介(jie)紹(shao)，目(mu)前還(huan)處于儲客階段，所以正式價(jia)格還(huan)沒出(chu)來，預(yu)計9月(yue)下旬正式開盤。

得(de)房率成(cheng)為項目的重(zhong)要宣傳點。“這個項目是深圳計容新規后才(cai)開建的，所(suo)以(yi)整體(ti)實際得(de)房率要比新規之前的房源有改善，目前能做到87%～96%。”

而在會(hui)(hui)展灣雍境樣(yang)板間，項目直(zhi)接(jie)標明了(le)所(suo)用的工藝，置業顧(gu)問也會(hui)(hui)把(ba)樓盤(pan)工藝、品質當作重要宣(xuan)傳(chuan)點，向客戶(hu)解釋(shi)為何樓盤(pan)單價相(xiang)對周邊項目要貴(gui)一些。

據深圳房(fang)地產信息(xi)平(ping)臺數據，會展灣雍境(jing)于去年8月(yue)正式備案，共778套房(fang)源(yuan)(yuan)，銷售均(jun)價約4.7萬元/平(ping)方米。截至9月(yue)10日(ri)，項目(mu)待售房(fang)源(yuan)(yuan)為343套，整體(ti)去化率(lv)約56%。

每(mei)經記者注意到，除了(le)項目宣(xuan)傳側(ce)重點(dian)開始發生變化外，線下房交(jiao)會(hui)也(ye)變得頻繁。今年以(yi)來(lai)，深圳已陸續在(zai)福(fu)田、寶安、龍華(hua)、南(nan)山等(deng)片區(qu)舉(ju)辦“好房品鑒會(hui)”，一般都(dou)是由當地住建(jian)部(bu)門、街道辦、房協等(deng)搭臺(tai)，供開發商與潛在(zai)業主線下成(cheng)交(jiao)。

二手房成交情況遠好于新房

二手(shou)房成交要遠好于新房，一(yi)般(ban)月(yue)度新房成交多在3000套以內，但二手(shou)房多在3000~4000套，甚至個別月(yue)份能沖到4500套。

深(shen)圳(zhen)一二(er)手住宅(zhai)成交月度(du)走勢(shi) 來(lai)源：深(shen)圳(zhen)中原研究中心

中原地(di)產(chan)在研(yan)究報(bao)告中提到，自2023年四(si)季度(du)開(kai)始(shi)，深(shen)圳二手(shou)房議價空間長(chang)期維持在7%以(yi)上(shang)，今年繼續小幅度(du)上(shang)升，“以(yi)價換量(liang)”趨勢明顯，到今年8月議價空間達7.9%。

“目前二(er)(er)手房性價比明顯優于新房，預計二(er)(er)手房會繼續受到(dao)市場青睞。”中原地產(chan)表示(shi)。

事實上，相(xiang)比去(qu)年同期，深圳(zhen)二手(shou)房市場活(huo)躍度已有(you)大幅(fu)提(ti)升。

據證(zheng)券時報，深圳市(shi)房地產中介(jie)協會認(ren)為，“以價(jia)(jia)換量”成為當前(qian)支(zhi)撐二手房市(shi)場(chang)月度相對高位(wei)的(de)根本原因。不(bu)過(guo)，“以價(jia)(jia)換量”的(de)持續性還有待驗(yan)證(zheng)。根據經(jing)紀(ji)機構的(de)日(ri)常走訪和交流反(fan)饋，進入8月以來(lai)，市(shi)場(chang)博弈(yi)烈(lie)度與(yu)強(qiang)度明顯強(qiang)于上(shang)半(ban)年，業主價(jia)(jia)格的(de)“讓步”幅度有進一步加劇的(de)趨勢，當前(qian)二手房市(shi)場(chang)表面“穩健”的(de)基(ji)本盤仍不(bu)牢固。

每經(jing)記(ji)者在采訪中了解到，相(xiang)比新房(fang)(fang)，深圳(zhen)二手(shou)房(fang)(fang)價格回(hui)調更明(ming)顯。目前(qian)深圳(zhen)多數(shu)二手(shou)房(fang)(fang)的價格相(xiang)比之前(qian)高峰(feng)期已回(hui)調30%～40%，更具性價比。

比如羅湖(hu)泥崗片區(qu)紅(hong)崗花園(yuan)，樓齡普遍超(chao)30年(nian)，以(yi)小(xiao)戶型(xing)為(wei)(wei)主(zhu)。一套73平(ping)方米(mi)的三房一廳，業(ye)主(zhu)掛牌價為(wei)(wei)280萬(wan)元(yuan)，折合單價約3.83萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)，不僅低于4.95萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)的政府參考(kao)價，更是比2021年(nian)高峰時(shi)期(qi)每平(ping)方米(mi)超(chao)6萬(wan)元(yuan)的單價低出(chu)不少。

這樣的價(jia)格回(hui)調(diao)在(zai)(zai)過往(wang)一(yi)些備受追捧(peng)的熱門盤(pan)中也有所展現。以光(guang)明區龍(long)光(guang)玖(jiu)龍(long)臺為例，該項目(mu)一(yi)期和(he)二期開(kai)盤(pan)均價(jia)在(zai)(zai)4.5萬(wan)元/平方米(mi)和(he)4.8萬(wan)元/平方米(mi)左(zuo)右，2021年時有戶(hu)型創(chuang)下過8.35萬(wan)元/平方米(mi)的高價(jia)，對比開(kai)盤(pan)價(jia)直接翻(fan)倍(bei)。

從如今中介發過來(lai)的二手房單價看，目前(qian)該項目價格已經回調至“5字(zi)頭”，一套102.2平方米(mi)的房源，售價560萬元(yuan)，折合單價5.48萬元(yuan)/平方米(mi)。

樂(le)有(you)家研究中(zhong)心數據顯示(shi)，截至8月(yue)末，深圳(zhen)全市(shi)二(er)手(shou)房成交均價(jia)約5.9萬元/平(ping)方米(mi)，環比微幅下跌(die)0.34%；但同比去年，已經(jing)下跌(die)了約1.04萬元/平(ping)方米(mi)。而在(zai)2021年初，深圳(zhen)二(er)手(shou)房成交價(jia)格(ge)在(zai)每平(ping)方米(mi)8.3萬元左右。

樂有家研究中心認為，深圳二手(shou)房價格從2021年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)開始進入下行區間，隨后持續3年(nian)(nian)回落(luo)，“以價換量”是(shi)趨勢而(er)不是(shi)短(duan)周期。同時，當均(jun)價接近6萬元/平方米(mi)時，量的提(ti)升也愈發(fa)明顯(xian)。

中原(yuan)地產二級市場(chang)戰(zhan)略中心總經理任壯提到，從中原(yuan)的(de)二手房的(de)價(jia)格指數(shu)來看，國(guo)內多數(shu)城市在過去2~3年均出現了較為明(ming)顯(xian)的(de)回調，包括(kuo)深圳、長沙、福州、濟南等這(zhe)兩年二手房成(cheng)交相(xiang)對活躍(yue)的(de)城市。

“當前深圳整體房地(di)(di)產(chan)市場面臨(lin)一(yi)定壓(ya)力，主要(yao)是一(yi)手(shou)房市場去化率(lv)低，庫存壓(ya)力較大，而(er)二手(shou)房價格(ge)回(hui)調明顯。”任壯分析稱，深圳作(zuo)為(wei)一(yi)個具(ju)備投資吸引力的(de)城市，其房地(di)(di)產(chan)市場規模仍有潛力，但未來(lai)房地(di)(di)產(chan)的(de)趨勢可能更多依賴于租金回(hui)報率(lv)而(er)非單純樓價，投資者可考(kao)慮(lv)把租金回(hui)報率(lv)作(zuo)為(wei)重要(yao)參(can)考(kao)指(zhi)標。

封面圖片來(lai)源：每(mei)經記者 陳榮浩 攝