每經(jing)記者｜陳(chen)利    每經(jing)編輯｜魏文(wen)藝    

全國樓(lou)市“止跌回穩(wen)”態(tai)勢初現，土地(di)市場近期(qi)也(ye)有了(le)新變化。

11月(yue)6日，成(cheng)都中心城(cheng)區(qu)(qu)迎(ying)來3宗涉宅用地出讓。其中，位(wei)于成(cheng)都高(gao)新區(qu)(qu)大源板塊的(de)一宗58.9畝地塊，在8家(jia)房企經(jing)過84輪(lun)競爭后，最終被四川遠達以樓面價26300元/平(ping)方米、溢價率46%競得，刷新了(le)高(gao)新區(qu)(qu)樓面價紀(ji)錄(lu)，成(cheng)為區(qu)(qu)域(yu)單(dan)價“新地王”。

就在(zai)前一(yi)天（11月5日(ri)）的(de)北京(jing)土拍中，海(hai)淀區功(gong)德寺兩宗地(di)塊均(jun)觸頂地(di)價上限后(hou)搖(yao)號(hao)成交(jiao)，分別(bie)被(bei)綠城中國和越秀地(di)產搖(yao)中，成交(jiao)金(jin)額分別(bie)為51.75億元和63.825億元，溢(yi)價率均(jun)達(da)15%。

《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》記(ji)者(zhe)注(zhu)意到，臨(lin)近年末，包括北(bei)(bei)京、上(shang)海(hai)、深圳、武漢等在內的(de)多個(ge)城市都加快了(le)土(tu)地供應(ying)速度。其中，北(bei)(bei)京和深圳更是分別掛(gua)牌了(le)總價超過百億(yi)元的(de)地塊。

“9月增(zeng)量政(zheng)策(ce)出臺后，市(shi)場熱度(du)提(ti)升(sheng)明顯，房企對于(yu)獲取優(you)質(zhi)地塊的積(ji)極性(xing)提(ti)升(sheng)。”中指研究院分析師孟新(xin)增(zeng)在接受記者(zhe)采訪(fang)時表示，土拍(pai)環(huan)境持續寬松(song)，政(zheng)府在供(gong)地端及土拍(pai)政(zheng)策(ce)調整上(shang)更加(jia)市(shi)場化(hua)，但受限于(yu)房地產(chan)市(shi)場處于(yu)筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市(shi)場銷售如果能夠在政(zheng)策(ce)帶動下逐(zhu)漸(jian)企穩回(hui)升(sheng)，或將帶動房企投資熱度(du)進一步上(shang)升(sheng)。

2024年(nian)11月3日(ri)，浙江杭(hang)州，一新建商品房樓盤(pan)。 視覺中國(guo)圖

高溢價地塊頻現

近期，北京(jing)、杭州、成都等地(di)土拍市場接連出現地(di)塊(kuai)高(gao)溢(yi)價(jia)率(lv)成交。

如杭州(zhou)，在(zai)10月份共進行了三次土拍，成功出(chu)讓6宗地塊，合計總建面(mian)39.5萬(wan)平方米，成交總金額(e)達93.1億(yi)元，平均溢(yi)價(jia)率(lv)為19.43%，整(zheng)體熱(re)度高于9月。

其中，10月15日(ri)舉行了“杭(hang)五條”新(xin)政后(hou)的首(shou)場土拍(pai)，拱墅區石橋(qiao)單元(yuan)地(di)塊以(yi)18%溢(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)率被綠(lv)城中國競(jing)(jing)(jing)得(de)，而康橋(qiao)單元(yuan)地(di)塊則以(yi)底價(jia)(jia)(jia)(jia)成交，同樣被綠(lv)城中國競(jing)(jing)(jing)得(de)。10月22日(ri)，江(jiang)灣新(xin)城最后(hou)一(yi)宗限價(jia)(jia)(jia)(jia)地(di)塊經(jing)過77輪(lun)競(jing)(jing)(jing)拍(pai)，由綠(lv)城中國以(yi)總(zong)價(jia)(jia)(jia)(jia)34.2億(yi)元(yuan)、樓面(mian)價(jia)(jia)(jia)(jia)50717元(yuan)/平方(fang)米(mi)、溢(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)率28.55%競(jing)(jing)(jing)得(de)，刷(shua)新(xin)了杭(hang)州宅(zhai)(zhai)地(di)樓面(mian)價(jia)(jia)(jia)(jia)紀錄。10月29日(ri)，出讓的3宗涉(she)宅(zhai)(zhai)用地(di)中，熱(re)度最高為蜀山單元(yuan)低(di)密宅(zhai)(zhai)地(di)，經(jing)過61輪(lun)競(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)被濱江(jiang)集團競(jing)(jing)(jing)得(de)，溢(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)率高達51.31%，為年內(nei)次高；另外兩宗地(di)塊溢(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)率分別為16.45%和0%。

在北京(jing)，11月5日成交3宗宅地，總成交金額達127.535億元(yuan)。其中(zhong)，海淀區(qu)(qu)功德寺棚戶(hu)區(qu)(qu)改造項目HD-GDS-001地塊(kuai)共吸引了(le)華潤置地、中(zhong)海地產、中(zhong)國(guo)金茂、綠(lv)城中(zhong)國(guo)等6家房企參(can)拍(pai)，經過35輪(lun)競(jing)價(jia)觸達地價(jia)上限后(hou)轉(zhuan)入搖(yao)號環節(jie)，最(zui)終(zhong)由綠(lv)城中(zhong)國(guo)以總價(jia)達51.75億元(yuan)、樓面(mian)價(jia)71061元(yuan)/平方米、溢價(jia)率15%搖(yao)中(zhong)。

同區域另一宗(zong)海(hai)淀區功德寺棚戶區改造項目(mu)HD-GDS-002地塊，則吸引(yin)了越秀地產(chan)、華潤置(zhi)地、中海(hai)地產(chan)、中國金(jin)茂等7家房企(qi)參(can)拍，開拍后很快觸達地價上(shang)限(xian)并轉入搖號環(huan)節，最終由越秀地產(chan)以總(zong)價63.825億(yi)元、樓面價71574元/平(ping)方米(mi)、溢價率15%搖中。

在成都，11月(yue)6日(ri)迎來了(le)3宗涉宅用地出(chu)讓。其中，備受關(guan)注的高新區(qu)地塊共(gong)吸引(yin)了(le)華潤置(zhi)地、招商蛇口、中海地產(chan)、中國金茂、四川(chuan)遠達等8家房企參拍(pai)(pai)，在競拍(pai)(pai)過程中共(gong)舉牌84手(shou)，最終由四川(chuan)遠達以總價約20.67億元(yuan)、樓面價26300元(yuan)/平(ping)方米、溢價率46.11%競得。

不過需要注意的是，雖然(ran)(ran)近期(qi)各地(di)土(tu)拍中頻現高溢價成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)地(di)塊，但底(di)價成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)地(di)塊依(yi)然(ran)(ran)占了多(duo)數(shu)。如10月(yue)(yue)25日(ri)上(shang)海第六(liu)批(pi)次4宗(zong)宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)出讓，其(qi)中有(you)3宗(zong)地(di)塊以(yi)底(di)價成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)。10月(yue)(yue)30日(ri)，廣州5宗(zong)宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)、蘇州3宗(zong)宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)、南京江(jiang)北(bei)新區4宗(zong)宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)均以(yi)底(di)價成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)。11月(yue)(yue)5日(ri)，武漢市以(yi)底(di)價出讓一宗(zong)商住用(yong)地(di)；同(tong)日(ri)北(bei)京出讓3宗(zong)地(di)，其(qi)中一宗(zong)以(yi)底(di)價成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)。11月(yue)(yue)6日(ri)成(cheng)(cheng)都出讓3宗(zong)地(di)塊，其(qi)中有(you)2宗(zong)地(di)塊底(di)價成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)。

“根據中指(zhi)研究院監(jian)測，9月(yue)增量政(zheng)策出(chu)臺后，部分熱(re)(re)點城市優質地塊(kuai)熱(re)(re)度(du)較高。但其余地塊(kuai)仍多以底價成交(jiao)，短期(qi)內土拍冷(leng)熱(re)(re)不(bu)均現(xian)象仍將延續。”孟(meng)新增分析指(zhi)出(chu)，盡管房企拿地信心雖(sui)有所修復，但拿地仍偏(pian)審慎，更多聚焦(jiao)在優質板塊(kuai)。

民營房企下場拿地

記者(zhe)注意到，民營房企(qi)在近期各地(di)的土拍中表現積極。

以(yi)濱(bin)江(jiang)集(ji)團(tuan)為例，在(zai)10月29日的杭州土拍中，熱度最高(gao)的蕭山(shan)區蜀(shu)山(shan)單元地塊，經過61輪競(jing)價(jia)后由濱(bin)江(jiang)集(ji)團(tuan)以(yi)總(zong)價(jia)17.69億元、樓面(mian)價(jia)26479元/平(ping)方米(mi)競(jing)得，溢(yi)價(jia)率高(gao)達51.31%。

中(zhong)指研究院數據(ju)顯示，截至10月(yue)底，濱(bin)(bin)江(jiang)集(ji)團(tuan)以(yi)218億(yi)元(yuan)的權(quan)益拿地金額位居行業(ye)第六，同時(shi)以(yi)477億(yi)元(yuan)的全口徑新增貨值位列行業(ye)第七。尤其在大本營杭州，濱(bin)(bin)江(jiang)集(ji)團(tuan)以(yi)218億(yi)元(yuan)的權(quan)益拿地金額高居榜首(shou)。

在佛(fo)山，近(jin)期(qi)該市高明區土(tu)地(di)市場連(lian)續出讓多宗(zong)地(di)塊，最(zui)多近(jin)20輪競(jing)(jing)價(jia)，最(zui)高溢價(jia)達34.09%，競(jing)(jing)得者均為(wei)民(min)營企業(ye)。其中，西(xi)江(jiang)產(chan)業(ye)新(xin)城文昌路以東地(di)塊被(bei)佛(fo)山市銀(yin)豪泰富房地(di)產(chan)有(you)限公司以2.28億元競(jing)(jing)得，西(xi)江(jiang)產(chan)業(ye)新(xin)城荷富大道以西(xi)地(di)塊被(bei)佛(fo)山市逢源喜(xi)宴企業(ye)管理有(you)限公司以溢價(jia)率(lv)34.09%奪得，西(xi)江(jiang)產(chan)業(ye)新(xin)城鰲云(yun)路以東地(di)塊則被(bei)佛(fo)山市博(bo)才教育投(tou)資有(you)限公司以溢價(jia)率(lv)21.78%獲得。

此外，在(zai)(zai)部(bu)分核心城(cheng)市，民(min)營房(fang)企(qi)拿(na)(na)地(di)(di)金額也占據了相(xiang)當(dang)大的比例(li)。如(ru)在(zai)(zai)杭州，今年前(qian)10月權(quan)益(yi)拿(na)(na)地(di)(di)金額前(qian)十(shi)企(qi)業中(zhong)，有(you)5家為(wei)民(min)營房(fang)企(qi)，分別為(wei)濱江(jiang)集團、偉星房(fang)產、海(hai)威置(zhi)業、興耀房(fang)產和建(jian)杭置(zhi)業；在(zai)(zai)成都，包括遠達、潤達豐濱江(jiang)、中(zhong)瑞天(tian)悅等民(min)企(qi)近期也均下(xia)場拿(na)(na)地(di)(di)；在(zai)(zai)10月9日的鄭州土拍中(zhong)，高新區地(di)(di)塊由(you)民(min)營房(fang)企(qi)河(he)南正(zheng)弘置(zhi)業有(you)限公司以總價(jia)6.77億(yi)元(yuan)(yuan)、樓面價(jia)5176元(yuan)(yuan)/平方(fang)米競得，該企(qi)業此前(qian)還(huan)以8.31億(yi)元(yuan)(yuan)價(jia)格(ge)競得鄭東新區2宗優質(zhi)商(shang)業地(di)(di)塊。

孟新增分析(xi)指出：“這些民(min)企之所(suo)以表(biao)現積極，一方(fang)面(mian)是因為它們所(suo)處的區域(yu)(yu)經濟較為發(fa)達(da)，房地產(chan)(chan)需(xu)求(qiu)有較強(qiang)支撐；另一方(fang)面(mian)，部分民(min)企作為多元化實業企業，通過(guo)拿地來支持其整體(ti)業務的發(fa)展。”例如(ru)，濱江集團、綠城中國等主(zhu)要聚焦在重點深(shen)耕(geng)區域(yu)(yu)進(jin)行土(tu)地儲(chu)備的補充，而金基地產(chan)(chan)、潤(run)達(da)豐濱江等區域(yu)(yu)性房企則選擇在重點城市深(shen)耕(geng)以增加土(tu)地儲(chu)備。

此外，據中指(zhi)研究院監(jian)測，今年(nian)前(qian)10月，全國(guo)22個(ge)重點(dian)城市央國(guo)企(qi)(qi)和地(di)(di)方(fang)(fang)國(guo)資(zi)(zi)拿地(di)(di)金額占(zhan)比(bi)在75%左右，仍(reng)是拿地(di)(di)主(zhu)(zhu)力(li)，民企(qi)(qi)拿地(di)(di)金額占(zhan)比(bi)不足兩(liang)成，整體(ti)拿地(di)(di)信心(xin)偏弱。“短(duan)期(qi)來看(kan)，后期(qi)拿地(di)(di)主(zhu)(zhu)力(li)仍(reng)是央國(guo)企(qi)(qi)和地(di)(di)方(fang)(fang)國(guo)企(qi)(qi)，民企(qi)(qi)整體(ti)投資(zi)(zi)熱情尚待提升。”孟(meng)新增表示。

多城加大供地力度

臨近年末(mo)，多(duo)地(di)(di)也加大了供(gong)地(di)(di)力度。

以北(bei)京為例，10月15日，北(bei)京市(shi)規(gui)劃自然資源委(wei)發布了朝陽區(qu)酒(jiu)仙(xian)橋舊城區(qu)改(gai)建項目(mu)用(yong)地預申請公(gong)告，3個組團總建設用(yong)地面積約14.7公(gong)頃，規(gui)劃建筑規(gui)模約39.4萬平方(fang)米(mi)，起始價(jia)153億(yi)元(yuan)，上限價(jia)格175.95億(yi)元(yuan)。

10月30日，北京豐臺(tai)區萬泉寺村棚戶區改造(zao)土地(di)開發項(xiang)目FT00-0613-0024地(di)塊掛出(chu)預申請公(gong)告，用地(di)規(gui)模約(yue)6.37公(gong)頃，規(gui)劃建筑(zhu)規(gui)模約(yue)17.83萬平方米，起(qi)始價高達(da)110.54億元，預申請受理(li)時(shi)間(jian)自2024年10月31日起(qi)至(zhi)2024年11月29日。

值得注(zhu)意的(de)(de)是，此次北京(jing)推出的(de)(de)萬(wan)泉寺(si)村棚(peng)戶區改造用地(di)(di)(di)有(you)一個重(zhong)大(da)變(bian)化：不(bu)設置(zhi)(zhi)(zhi)地(di)(di)(di)價上(shang)限(xian)和銷(xiao)售(shou)指導(dao)價。據(ju)地(di)(di)(di)塊出讓公告，該(gai)宗地(di)(di)(di)并(bing)未設置(zhi)(zhi)(zhi)地(di)(di)(di)價上(shang)限(xian)，也(ye)沒有(you)設置(zhi)(zhi)(zhi)“競(jing)現房銷(xiao)售(shou)面積”等競(jing)拍規則，未來土(tu)拍時將完全為“價高者得”。而且(qie)，該(gai)地(di)(di)(di)塊并(bing)沒有(you)設置(zhi)(zhi)(zhi)未來商品(pin)住房的(de)(de)銷(xiao)售(shou)指導(dao)價，將由(you)開發商據(ju)市場情況研判、申報備案后確定(ding)。這也(ye)是近三(san)年來，北京(jing)土(tu)拍市場首次出現“不(bu)限(xian)價”的(de)(de)地(di)(di)(di)塊。

11月(yue)2日(ri)，深(shen)(shen)圳(zhen)公共資源交(jiao)易中心發布一則土地出讓公告，掛牌位于(yu)南山區(qu)粵海街道的(de)T107-0107地塊(kuai)，建(jian)筑(zhu)面積約為26.3萬平方米，起(qi)拍價高(gao)達126.5億元(yuan)(yuan)。這(zhe)一起(qi)拍價也(ye)超(chao)過(guo)了2023年年中深(shen)(shen)圳(zhen)灣超(chao)級總部基(ji)地被中海地產競(jing)得的(de)T207-0060地塊(kuai)（起(qi)始價108.98億元(yuan)(yuan)）。

值得(de)注意的(de)是，這宗(zong)宅(zhai)地(di)(di)是深(shen)圳年內(nei)出讓(rang)的(de)第(di)5宗(zong)宅(zhai)地(di)(di)，也是唯(wei)一(yi)一(yi)宗(zong)起(qi)始(shi)價(jia)超百億(yi)元的(de)地(di)(di)塊。該地(di)(di)塊最大的(de)看(kan)點是：交房即發(fa)證、不限(xian)售價(jia)、不限(xian)戶型、價(jia)高者得(de)。若此(ci)次T107-0107地(di)(di)塊成(cheng)功(gong)拍出，也將成(cheng)為深(shen)圳土(tu)拍市(shi)場中第(di)9宗(zong)過起(qi)始(shi)價(jia)百億(yi)元的(de)地(di)(di)塊。

除了北京、深圳在竭力拿出(chu)“壓箱底(di)”好地，并盡可能優化土(tu)拍規則以吸(xi)引更多企(qi)業(ye)參(can)拍外，多個熱點城市也(ye)在近期(qi)加大(da)了土(tu)地供應。

10月(yue)25日，上海掛(gua)牌了第七批(pi)集中出(chu)讓的10宗地塊，涉及(ji)楊浦、浦東、虹口(kou)、閔行、普陀、青浦和寶(bao)山等七個區，出(chu)讓面積為(wei)24.96萬(wan)平方米，規劃建筑面積547.39萬(wan)平方米，起(qi)始(shi)總價達到256.4831億元。

同樣是在10月25日，武(wu)漢市(shi)自然資源和城鄉建設局發(fa)布2024年(nian)第(di)十批(pi)(pi)擬(ni)供地(di)項目(mu)清單，涉及東湖新技術(shu)開發(fa)區、江夏區和黃陂區的(de)三塊(kuai)土地(di)，總面積約15.6萬平方(fang)米，用(yong)途(tu)包(bao)括(kuo)住宅(zhai)和商(shang)服；11月5日，又發(fa)布第(di)十一批(pi)(pi)擬(ni)供地(di)項目(mu)清單，共計5宗涉宅(zhai)用(yong)地(di)，除新洲區2宗地(di)塊(kuai)為住宅(zhai)、商(shang)服用(yong)地(di)外，其他3宗地(di)塊(kuai)均為純宅(zhai)地(di)。

11月1日，青島市(shi)自然(ran)資源和規(gui)劃局發布(bu)今(jin)年(nian)第五(wu)批次(ci)擬(ni)(ni)出讓住(zhu)宅用地(di)(di)詳細(xi)清單，擬(ni)(ni)出讓的2宗用地(di)(di)，分(fen)別(bie)位于西海岸新區和高新區，占地(di)(di)面積(ji)分(fen)別(bie)為6867平方米(mi)和4.98萬平方米(mi)。

另據長(chang)沙市(shi)國土(tu)資源網上交(jiao)易系統(tong)信息(xi)，長(chang)沙近(jin)期新掛牌3宗涉宅地塊，起始(shi)總價(jia)達24.4億(yi)元，分別來自于(yu)省府北板(ban)(ban)塊、開福(fu)中心以及(ji)梅溪湖二期等熱(re)門板(ban)(ban)塊。

據記者不完全統計(ji)，11月(yue)，成都將有(you)11宗土地進(jin)行拍(pai)賣，這些(xie)地塊(kuai)(kuai)分別位于錦江(jiang)區(qu)(qu)(qu)(qu)、成華(hua)區(qu)(qu)(qu)(qu)、天府新區(qu)(qu)(qu)(qu)、龍泉驛區(qu)(qu)(qu)(qu)、新都區(qu)(qu)(qu)(qu)、崇州市以及東部新區(qu)(qu)(qu)(qu)等地。其(qi)中，錦江(jiang)區(qu)(qu)(qu)(qu)33.2畝地塊(kuai)(kuai)起拍(pai)價(jia)為(wei)18000元/平(ping)方(fang)米；天府新區(qu)(qu)(qu)(qu)55.1畝地塊(kuai)(kuai)起拍(pai)價(jia)為(wei)19000元/平(ping)方(fang)米，為(wei)天府新區(qu)(qu)(qu)(qu)最高(gao)起拍(pai)價(jia)地塊(kuai)(kuai)，同時也(ye)是成都起拍(pai)價(jia)第三高(gao)的地塊(kuai)(kuai)。

克而瑞數據(ju)顯示(shi)，截至10月(yue)(yue)27日，全國(guo)300城10月(yue)(yue)經(jing)營性土地供應規模(mo)12528萬(wan)平(ping)方米，環比(bi)(bi)9月(yue)(yue)同期(qi)上升(sheng)35%，同比(bi)(bi)下(xia)降30%；經(jing)營性土地成(cheng)交規模(mo)7370萬(wan)平(ping)方米，環比(bi)(bi)上升(sheng)14%，同比(bi)(bi)下(xia)降32%。

“今年(nian)前10月，全國300城住(zhu)宅用地(di)土地(di)出(chu)(chu)讓金同比(bi)降幅(fu)達四成(cheng)，重點城市出(chu)(chu)讓金同比(bi)普遍下降，供地(di)計劃(hua)完成(cheng)度一般。”孟新增分析(xi)指出(chu)(chu)，目前已進(jin)入年(nian)度尾聲，盡快推出(chu)(chu)優(you)質(zhi)地(di)塊，一是(shi)為了財政(zheng)收入需要，二是(shi)在(zai)9月末增量政(zheng)策出(chu)(chu)臺(tai)后，市場熱度提升(sheng)明顯，對于優(you)質(zhi)地(di)塊房企拿地(di)積(ji)極性提升(sheng)。

封面圖片(pian)來源：視覺中(zhong)國(guo)