每(mei)經記者｜陳 利    每(mei)經編輯｜魏文藝(yi)    

作為A股物管行業(ye)龍頭企業(ye)，招商(shang)積(ji)余（SZ001914，股價(jia)11.78元，市值124.91億元）延續其高效信息披露傳統，于(yu)3月16日率先發布2024年度業(ye)績報告。

年報(bao)顯示，2024年招商積余實(shi)現營收171.72億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長9.89%；整(zheng)體毛利(li)率(lv)為11.96%，較上一年度提升0.4個百分點；歸母(mu)凈(jing)利(li)潤達(da)到8.40億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長14.24%；基(ji)本每股收益為0.7927元(yuan)/股，同(tong)(tong)樣實(shi)現了(le)14.24%的(de)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長。

在現(xian)(xian)金流和應收賬款管理方面，招商積余(yu)(yu)也表現(xian)(xian)出色。2024年，公司經營活動產生的現(xian)(xian)金流量凈額約為(wei)18.36億(yi)(yi)元，同(tong)比增長(chang)1.10%；應收賬款余(yu)(yu)額約為(wei)21.93億(yi)(yi)元，較去(qu)年同(tong)期下降4.36%，這(zhe)一(yi)數(shu)據反映(ying)出公司回款能(neng)力的顯著提升。截至2024年末(mo)，其現(xian)(xian)金及(ji)現(xian)(xian)金等價物余(yu)(yu)額約45.72億(yi)(yi)元，同(tong)比增長(chang)5.73%。

《每日經濟新聞》記者(zhe)注意到，招(zhao)商積余年報(bao)發布后，其股價(jia)連續(xu)兩個(ge)交易日呈現(xian)上漲態勢(shi)，最高漲幅一度達(da)19.96%。

去年增收又增利

這是總經理(li)陳海照在招商積(ji)余任(ren)職期間交出的最后一(yi)份(fen)業(ye)績答卷。

2024年，招(zhao)商(shang)積余實(shi)現(xian)營(ying)業收入(ru)171.72億元，歸屬于上市(shi)公(gong)司股東(dong)的(de)凈(jing)利(li)潤8.4億元。值得(de)注意的(de)是(shi)，14.24%的(de)凈(jing)利(li)潤增(zeng)(zeng)速(su)遠超營(ying)收增(zeng)(zeng)速(su)的(de)9.89%，成功實(shi)現(xian)了增(zeng)(zeng)收又(you)增(zeng)(zeng)利(li)的(de)良好局面。

中物(wu)智庫高級研(yan)究員(yuan)宋子謙分析(xi)指出：“公司(si)通(tong)過推(tui)進組(zu)織(zhi)變革，優化管(guan)理層(ceng)級，有(you)效(xiao)提(ti)升(sheng)了運營效(xiao)率，尤其是基礎物(wu)管(guan)毛(mao)利(li)率實現了較(jiao)大幅度(du)的提(ti)升(sheng)，進而帶(dai)動(dong)了全年(nian)利(li)潤的增長。”

從(cong)業(ye)務(wu)構成(cheng)來看，基(ji)礎物業(ye)管(guan)(guan)理(li)服(fu)務(wu)是招商積(ji)余的核心業(ye)務(wu)板塊(kuai)。2024年(nian)，該(gai)板塊(kuai)實現營(ying)業(ye)收入134.01億元，同(tong)比(bi)增長10.63%，占公司(si)總收入的比(bi)重高達78%；公司(si)新(xin)(xin)簽年(nian)度合同(tong)額(e)達到(dao)(dao)40.29億元，其中第三方新(xin)(xin)簽年(nian)度合同(tong)額(e)為36.93億元。基(ji)礎物業(ye)管(guan)(guan)理(li)服(fu)務(wu)的毛利率(lv)也(ye)得(de)到(dao)(dao)進一步改(gai)善，2024年(nian)招商積(ji)余基(ji)礎物管(guan)(guan)服(fu)務(wu)毛利率(lv)達到(dao)(dao)10.67%，同(tong)比(bi)增長1.91個百(bai)分(fen)點。

在管理業(ye)態(tai)方面，招商積余(yu)以非住(zhu)宅(zhai)業(ye)態(tai)為主，該業(ye)態(tai)貢獻了(le)72%的(de)基礎(chu)物管收入(ru)(ru)。2024年(nian)，非住(zhu)宅(zhai)業(ye)態(tai)收入(ru)(ru)增(zeng)長了(le)9.56億(yi)元，毛利率(lv)提(ti)升至10.6%，帶(dai)動(dong)非住(zhu)宅(zhai)業(ye)態(tai)毛利潤增(zeng)長2.3億(yi)元。同時(shi)，住(zhu)宅(zhai)業(ye)態(tai)毛利率(lv)也從(cong)7.89%提(ti)升至10.88%，增(zeng)長近3個百分點。

然(ran)而(er)，作為另一核心(xin)業(ye)務板(ban)塊(kuai)的(de)(de)資產管理，在2024年則面臨一定的(de)(de)挑戰。招商積(ji)余該板(ban)塊(kuai)實現營業(ye)收(shou)入6.70億元(yuan)，同比下(xia)降(jiang)4.03%；毛(mao)利(li)率也從50.74%下(xia)降(jiang)至48.06%。

值得關注的(de)是，在去年(nian)3月的(de)業績(ji)交流會上，招商(shang)積余管理層曾設定目(mu)標(biao)，希望(wang)2024年(nian)能夠實(shi)現不低于兩位(wei)數(shu)的(de)營收增長速度。對(dui)照(zhao)這(zhe)(zhe)一目(mu)標(biao)，招商(shang)積余的(de)這(zhe)(zhe)份業績(ji)表現未(wei)能達標(biao)。

此外，盈(ying)利能力較低(di)依然是(shi)招(zhao)商積(ji)余亟待(dai)解決的問題。根據招(zhao)商積(ji)余年報數(shu)據，2024年公司實現毛利 20.45 億元(yuan)，同比(bi)增速12.24%，但(dan)(dan)相(xiang)較于2023年的毛利增速18.75%有所放緩；11.73%的毛利率雖(sui)有上(shang)升，但(dan)(dan)在行業(ye)內仍處于下游水(shui)平。

在應收賬款(kuan)管理上，2024年招(zhao)商積余在未(wei)進行大額計提減值的情況下，應收賬款(kuan)余額反而比上年同期(qi)下降了1億元。

宋子謙(qian)表示：“從數據(ju)變動來看，2024年招商積余在(zai)物業費收繳方(fang)面付(fu)出了諸(zhu)多(duo)努力。由于公司在(zai)管項目以非住宅(zhai)業態為主(zhu)，B端和G端客戶較多(duo)，相對而言收繳難度較小(xiao)。”

不過，也(ye)有市(shi)場分析人士指(zhi)出，在應(ying)收賬(zhang)款下降的同(tong)時(shi)，招(zhao)商(shang)積余(yu)在2024年新增(zeng)了8億元的應(ying)付賬(zhang)款，這無疑給供應(ying)商(shang)的資(zi)金流轉帶來了一定壓力。

隨(sui)著房地產(chan)行業進入新周(zhou)期(qi)，新增供給減(jian)少，存量競(jing)爭日益激(ji)烈(lie)，物(wu)業企業紛(fen)紛(fen)調整發展戰(zhan)略，力求擺(bai)脫對關聯(lian)方的依(yi)賴(lai)，積(ji)極應對市(shi)場(chang)變化。

公司研發投入減少

截(jie)至2024年(nian)末，招(zhao)(zhao)商積(ji)余(yu)在(zai)管項目數量達(da)到2296個，覆蓋(gai)全(quan)國(guo)162個城(cheng)市(shi)，管理總面積(ji)達(da)3.65億平方(fang)米(mi)，其中來自控股股東招(zhao)(zhao)商蛇口的(de)物(wu)業(ye)管理面積(ji)為1.32億平方(fang)米(mi)。從管理業(ye)態(tai)分(fen)布來看(kan)，非住宅在(zai)管面積(ji)為2.27億平方(fang)米(mi)，同比增長6.4%，占總在(zai)管面積(ji)的(de)62.3%；住宅在(zai)管面積(ji)為1.38億平方(fang)米(mi)，同比增長4.8%。

招商(shang)積余持(chi)有的物(wu)業(ye)(ye)涵(han)蓋酒店、購物(wu)中心、零(ling)星商(shang)業(ye)(ye)、寫字樓等多種(zhong)業(ye)(ye)態(tai)。2024年末，總(zong)可出租面積為46.89萬平方米，總(zong)體出租率達到95%。

降(jiang)(jiang)本(ben)增(zeng)(zeng)效，一(yi)直是招(zhao)商積余近(jin)年來(lai)的重要戰略目標，公司為此(ci)專門成立了“降(jiang)(jiang)本(ben)增(zeng)(zeng)效”小組(zu)。

2024年(nian)，招商(shang)積余(yu)這(zhe)一目標(biao)持續推進，首先體現在(zai)人(ren)(ren)力成本(ben)(ben)的控制上。數據顯示，報告(gao)期內，招商(shang)積余(yu)在(zai)職員(yuan)工數量(liang)合計(ji)(ji)41531人(ren)(ren)，相較于2023年(nian)的43263人(ren)(ren)，減少了(le)1732人(ren)(ren)。在(zai)費用(yong)管理(li)方面，與成本(ben)(ben)相關的管理(li)費用(yong)、研(yan)發費用(yong)和(he)財務費用(yong)均(jun)大幅下降(jiang)，分別同比下降(jiang)0.58%、20.98%和(he)52.64%，共計(ji)(ji)節省約5.7億元。

特別是在研(yan)發投(tou)入方面(mian)，招商積余財報數據顯示，去年研(yan)發人(ren)員(yuan)數量(liang)從2023年的310人(ren)降(jiang)至180人(ren)，下(xia)降(jiang)幅度達到41.94%；研(yan)發投(tou)入金額(e)僅為(wei)7815萬元，同比下(xia)降(jiang)20.98%，僅占營收的0.45%。而在2023年同期，研(yan)發投(tou)入金額(e)同比增速高達104.93%。

有市場分析人士指(zhi)出，“這可能主(zhu)要是因(yin)為信息化系統已進(jin)入穩定期，后續(xu)以維護(hu)為主(zhu)；研發團隊的精簡，有助于(yu)提升公司利(li)潤。”

自2021年起，招商積余嘗(chang)試構建“沃(wo)土云林”商業(ye)(ye)模式，旨在提(ti)高(gao)基(ji)(ji)礎物(wu)業(ye)(ye)管理密度，發展平臺(tai)增值(zhi)服務(wu)，并(bing)培育電(dian)梯(ti)、樓宇科技、干洗等專業(ye)(ye)增值(zhi)服務(wu)，通(tong)過相對較高(gao)的增值(zhi)服務(wu)毛利反哺(bu)基(ji)(ji)礎物(wu)業(ye)(ye)，提(ti)升(sheng)整體盈利能力(li)。

但(dan)從營收(shou)數據來看，2024年招(zhao)商積余(yu)平臺(tai)增值服務收(shou)入約5.36億(yi)元，較2023年的約5.84億(yi)元下降(jiang)了8.22%，不過毛(mao)利率提升了2.02個百分點至10.51%；專業增值服務收(shou)入25.51億(yi)元，同比增長(chang)23.77%，但(dan)毛(mao)利率由(you)17.81%大幅下降(jiang)至9.23%。

值得一提的(de)是，在年報(bao)發布前幾天，陳(chen)智(zhi)恒接(jie)替陳(chen)海(hai)照成為招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)積余新一任董事總經理。公開(kai)資料顯示，陳(chen)智(zhi)恒是招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)體系(xi)內(nei)的(de)“實戰派”，主導過住(zhu)宅、商(shang)(shang)業(ye)、產業(ye)等(deng)(deng)多元業(ye)態(tai)項目，曾擔(dan)任招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)蛇口總部運營(ying)管(guan)理部總經理、招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)城(cheng)科總經理，近年來致力(li)于推進數字化與精益化轉型(xing)(xing)，主導重構營(ying)銷數字化體系(xi)，通(tong)過搭建(jian)客戶數據(ju)中臺、優(you)化智(zhi)能(neng)決策(ce)模型(xing)(xing)，推動(dong)營(ying)銷費效比優(you)化；并持續強化BIM技(ji)術、智(zhi)慧工地等(deng)(deng)數字化基建(jian)應用。

招商(shang)積(ji)(ji)(ji)余方面曾(ceng)表示(shi)，陳(chen)智恒“深耕(geng)實體業(ye)務+擁抱科技創新”的特(te)質，與招商(shang)積(ji)(ji)(ji)余“全場(chang)景服務+科技化(hua)發展”的戰略方向高度契(qi)合。在陳(chen)智恒之前，去(qu)年5月上任的招商(shang)積(ji)(ji)(ji)余董事長呂斌同(tong)樣是一(yi)位數字(zi)化(hua)領域的專業(ye)高管(guan)。

未來，在研發人(ren)員及投入均(jun)縮減的情況下，兩位“數字(zi)化達人(ren)”將如何引領招商積余在數字(zi)化建設上實現提質增效，值得市場持續關注。