每經(jing)(jing)記(ji)者(zhe)｜陳(chen)榮(rong)浩    每經(jing)(jing)編輯｜魏文藝    

3月26日，華潤萬象生活（HK01209，股價34.75港(gang)元(yuan)，市值793.17億(yi)港(gang)元(yuan)）公布2024年度業績報告(gao)并(bing)召開業績發布會。

年報顯(xian)示，2024年，華潤萬象生(sheng)活(huo)實現(xian)營業(ye)收(shou)入(ru)170.4億(yi)元，同(tong)比增(zeng)長15.41%；歸母凈(jing)利潤36.29億(yi)元，同(tong)比增(zeng)長23.92%。其中(zhong)，物業(ye)航道和商業(ye)航道分別貢獻了107.15億(yi)元和62.74億(yi)元的收(shou)入(ru)，合計占比超過99%。

《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)（以下(xia)(xia)簡稱每(mei)經記者(zhe)）注(zhu)意到，雖然去年華潤(run)萬象生活實現“營利(li)雙增(zeng)”，但部分(fen)業(ye)務(wu)(wu)(wu)仍面(mian)臨挑(tiao)戰(zhan)。如非業(ye)主(zhu)(zhu)增(zeng)值服務(wu)(wu)(wu)收(shou)入(ru)下(xia)(xia)滑(hua)12.5%，主(zhu)(zhu)要原因(yin)是開發(fa)商(shang)項目進(jin)度放緩，顯示該業(ye)務(wu)(wu)(wu)對開發(fa)商(shang)依賴度高。從毛利(li)率來看，購物中心業(ye)務(wu)(wu)(wu)毛利(li)率達72.6%，但物業(ye)航道下(xia)(xia)的(de)部分(fen)業(ye)務(wu)(wu)(wu)毛利(li)率下(xia)(xia)滑(hua)；城市空間業(ye)務(wu)(wu)(wu)雖然規模增(zeng)速達36.3%，但毛利(li)率僅12.9%。

此外，去(qu)年(nian)華潤萬象(xiang)生(sheng)(sheng)活新開(kai)業(ye)的購(gou)物(wu)中(zhong)心共21座，帶來營收達42.09億(yi)元(yuan)，同比增(zeng)長30%。不過，有業(ye)內人士在(zai)接受每經記(ji)者采訪時表示，未來幾年(nian)華潤萬象(xiang)生(sheng)(sheng)活新開(kai)業(ye)的購(gou)物(wu)中(zhong)心數量不大可(ke)能一直(zhi)像(xiang)去(qu)年(nian)那么高，預估(gu)每年(nian)將(jiang)維持在(zai)10座以下，這將(jiang)更加考(kao)驗企業(ye)自身輕資(zi)產的外拓(tuo)能力。

華潤萬象(xiang)生活管(guan)理層在業績會(hui)上表示(shi)，“2025年(nian)，我們將進一步擴大對城(cheng)(cheng)市共建(jian)業務的(de)(de)(de)規(gui)模，重(zhong)點(dian)聚焦(jiao)高能(neng)級城(cheng)(cheng)市群，加碼城(cheng)(cheng)市空間優勢賽道的(de)(de)(de)布(bu)局(ju)，持續(xu)推進城(cheng)(cheng)區全域運營(ying)服務能(neng)力(li)的(de)(de)(de)升級。”

華潤萬象生活2020年以來業績情況 來源：百度股市通

“未來將更考驗企業的輕資產外拓能力”

截至2024年末(mo)，華潤萬象生活的在管(guan)面積為(wei)4.13億平方米(mi)，合(he)約面積為(wei)4.5億平方米(mi)，覆蓋(gai)全國173個城市。

每(mei)經記者(zhe)注意到，去年(nian)華潤萬象生活新(xin)開業的(de)購(gou)物(wu)中心達21座，為歷年(nian)之最，其(qi)中不乏像(xiang)西安(an)萬象城(cheng)這樣的(de)全國性(xing)文旅新(xin)地標項目。華潤萬象生活在管(guan)的(de)122個在營購(gou)物(wu)中心，零售額(e)總量突破(po)2000億元(yuan)。

新(xin)開(kai)業(ye)購(gou)物中心(xin)(xin)數量大幅增(zeng)長也帶動收入強勁增(zeng)長。截(jie)至(zhi)2024年末，華潤(run)萬象生活為(wei)118個已開(kai)業(ye)購(gou)物中心(xin)(xin)提供商業(ye)運(yun)營服(fu)務，總(zong)建筑(zhu)面積為(wei)1270萬平方米；購(gou)物中心(xin)(xin)實(shi)現(xian)營收42.09億元，較上年同期(qi)增(zeng)長30%，占營收的比重進(jin)一步上升至(zhi)24.7%。

來源：華(hua)潤萬象生活2024年報

“華(hua)(hua)潤(run)萬象(xiang)生活的(de)經營業(ye)(ye)(ye)績(ji)，仍然主要依靠關聯方華(hua)(hua)潤(run)置地(di)的(de)輸送。從(cong)華(hua)(hua)潤(run)置地(di)在(zai)購物(wu)中(zhong)心方面的(de)開業(ye)(ye)(ye)計(ji)劃來看，未(wei)來每年新開業(ye)(ye)(ye)購物(wu)中(zhong)心數量(liang)預計(ji)將降至6座(zuo)左右(you)。”3月27日(ri)上午，一機(ji)構分(fen)析師(shi)在(zai)接受記者采訪時表示，華(hua)(hua)潤(run)萬象(xiang)生活在(zai)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)航道未(wei)來能否持續增長，將考(kao)驗(yan)其輕資產(chan)外(wai)拓能力。當(dang)前，如萬達商(shang)(shang)(shang)管、龍(long)湖商(shang)(shang)(shang)管、新城商(shang)(shang)(shang)管等企業(ye)(ye)(ye)，都(dou)在(zai)進行輕資產(chan)外(wai)拓，市場競(jing)爭也非(fei)常激烈。

上述(shu)分析師還提(ti)到，從2024年數據來看，關(guan)聯方華潤置地的購物(wu)中(zhong)心單項(xiang)(xiang)目平均(jun)創收大約(yue)是(shi)3300萬元(yuan)，第(di)三方外拓的購物(wu)中(zhong)心單項(xiang)(xiang)目平均(jun)創收大約(yue)是(shi)1500萬元(yuan)，第(di)三方項(xiang)(xiang)目的創收能力遠不如(ru)關(guan)聯方華潤置地的項(xiang)(xiang)目。

在(zai)業績會上，華潤萬象生活管理層在(zai)談及行(xing)業消(xiao)費(fei)(fei)結構特(te)征時表示(shi)，“根據(ju)我們(men)觀察(cha)，目前(qian)消(xiao)費(fei)(fei)行(xing)業呈現出較(jiao)為(wei)明顯的(de)分(fen)化，首先是(shi)消(xiao)費(fei)(fei)力結構的(de)分(fen)化，2024年我們(men)的(de)在(zai)營項目增(zeng)幅達33%，零售額增(zeng)速為(wei)18.7%。這兩者形成一個(ge)剪刀差，且(qie)客(ke)(ke)單價也(ye)是(shi)同比(bi)有所下滑的(de)，顯示(shi)出我們(men)的(de)消(xiao)費(fei)(fei)信(xin)心(xin)和能力都有待提振。而相(xiang)對來說，高凈值客(ke)(ke)群(qun)的(de)消(xiao)費(fei)(fei)能力繼續保持穩定，韌性更強。在(zai)我們(men)去年的(de)會員(yuan)(yuan)體系中，高凈值人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)的(de)大單消(xiao)費(fei)(fei)筆數仍有提升(sheng)，而終(zhong)端的(de)客(ke)(ke)群(qun)則明顯乏力，人(ren)(ren)均(jun)消(xiao)費(fei)(fei)金(jin)額同比(bi)是(shi)下滑的(de)”。

華潤萬象(xiang)生活主營構(gou)成(cheng) 來(lai)源：百(bai)度(du)股市(shi)通

非業主增值服務收入同比下滑

在華潤萬象生活的各項細分業(ye)務(wu)中，唯一出現收(shou)入(ru)下(xia)滑的是(shi)非(fei)業(ye)主增值服務(wu)。2024年，華潤萬象生活實現非(fei)業(ye)主增值服務(wu)7.18億元，較上(shang)年同期下(xia)滑12.5%，占總收(shou)入(ru)的比重(zhong)降至4.2%。

華潤(run)萬象(xiang)生活(huo)的非業(ye)主增值服務(wu)(wu)(wu)主要(yao)包括(kuo)顧問、前期準備及交(jiao)付前營銷(xiao)配合服務(wu)(wu)(wu)等。“非業(ye)主增值服務(wu)(wu)(wu)收(shou)(shou)入的下(xia)滑，主要(yao)受開發商增量項(xiang)目獲取及存(cun)量項(xiang)目交(jiao)付進度放緩影響，項(xiang)目交(jiao)付前的籌備、營銷(xiao)服務(wu)(wu)(wu)、前期顧問咨詢業(ye)務(wu)(wu)(wu)收(shou)(shou)入有所下(xia)降(jiang)。”華潤(run)萬象(xiang)生活(huo)解釋稱，這在一定程(cheng)度上也反映出公司非業(ye)主增值業(ye)務(wu)(wu)(wu)對開發商依(yi)賴(lai)度較高(gao)，業(ye)務(wu)(wu)(wu)穩定性有待增強。

每經記者注意到(dao)，從華潤萬象生(sheng)活各大業(ye)務(wu)(wu)的(de)毛利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)情況來看，購物中(zhong)心業(ye)務(wu)(wu)毛利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)最高，去(qu)年提(ti)升(sheng)至72.6%。而截至2024年末，華潤萬象生(sheng)活的(de)社區(qu)空(kong)間、非業(ye)主(zhu)增值服務(wu)(wu)和業(ye)主(zhu)增值服務(wu)(wu)的(de)毛利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)分別為17.8%、33%和25.6%，均(jun)較(jiao)上年出現不(bu)同程度下滑(hua)。

來源：華潤萬象生活2024年報

值得一提的是，華潤萬象生活(huo)物業(ye)航道中的城市空間業(ye)務板(ban)塊雖然規(gui)模增(zeng)長(chang)較快（去年同比增(zeng)長(chang)達(da)36.3%），但(dan)毛利率相對較低，僅為12.9%。

對于各(ge)細分業態下毛(mao)利率(lv)(lv)的(de)差異，華(hua)潤萬象生活管(guan)理(li)層在(zai)業績會(hui)上(shang)解釋稱，“關于毛(mao)利率(lv)(lv)，在(zai)城市空(kong)(kong)(kong)間業務板塊(kuai)各(ge)家(jia)公司(si)都會(hui)有較大差異，而我們提(ti)供的(de)不僅僅是技術，還(huan)有空(kong)(kong)(kong)間運營服務、綜(zong)合(he)管(guan)養、城市活動承辦等”。此外，管(guan)理(li)層還(huan)提(ti)到，去年公司(si)城市空(kong)(kong)(kong)間的(de)毛(mao)利率(lv)(lv)近13%，同(tong)比增長了(le)(le)0.6個百分點；回款率(lv)(lv)做到了(le)(le)91.5%，同(tong)比增長了(le)(le)3.6個百分點。

上(shang)述機(ji)構人士指(zhi)出，在物業航道方面(mian)，華(hua)(hua)潤(run)置地(di)的(de)年銷售(shou)額這兩年雖(sui)然在持續(xu)增(zeng)長(chang)，但主要源于(yu)其(qi)核心(xin)城市(shi)(shi)高端項目(mu)的(de)銷售(shou)單價提(ti)升，銷售(shou)面(mian)積其(qi)實(shi)是在下(xia)降的(de)，未來(lai)交付給華(hua)(hua)潤(run)萬(wan)象生(sheng)活的(de)面(mian)積規模也將呈(cheng)下(xia)降趨勢。“未來(lai)華(hua)(hua)潤(run)萬(wan)象生(sheng)活業績是否(fou)還能(neng)(neng)持續(xu)高增(zeng)長(chang)，很大程度上(shang)將取決(jue)于(yu)其(qi)市(shi)(shi)場外拓(tuo)能(neng)(neng)力的(de)建設(she)。”

對于接下來的(de)發展重點，華潤萬象生活管理層在業績會上(shang)表(biao)示，“下一階段(duan)，城(cheng)市(shi)空(kong)間服(fu)務(wu)(wu)將作為公司發力的(de)重點。2025年，我們(men)將進(jin)一步擴大對城(cheng)市(shi)共建業務(wu)(wu)的(de)規模(mo)，重點聚焦高(gao)能級(ji)(ji)城(cheng)市(shi)群，加碼城(cheng)市(shi)空(kong)間優勢賽道的(de)布(bu)局，持續推進(jin)城(cheng)區全域運營服(fu)務(wu)(wu)能力的(de)升(sheng)級(ji)(ji)”。

“我們將繼續深化政府(fu)與城(cheng)投平(ping)臺(tai)的(de)戰略合作，通過資源整合及模式(shi)創新(xin)，打造城(cheng)市服務(wu)+的(de)生(sheng)態圈，推動城(cheng)市更(geng)新(xin)、智慧城(cheng)市運(yun)營(ying)的(de)新(xin)興領(ling)域的(de)拓展。”華潤萬象生(sheng)活管理層(ceng)還表示，未來華潤萬象生(sheng)活將在市政環衛(wei)園區運(yun)營(ying)公共設(she)施管理服務(wu)的(de)基礎上，進一步突破高(gao)校、醫院等高(gao)潛力賽(sai)道，延(yan)伸城(cheng)區全域運(yun)營(ying)服務(wu)的(de)鏈條。

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封面圖片(pian)來源：每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞 劉國梅 攝(she)