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深圳灣豪宅(zhai)翡翠海岸(an) 每經記者(zhe) 陳榮浩 攝

今年6月(yue)底(di)，位于深圳頂豪片區的翡翠海(hai)岸項目，成交了一套89平方米房源，總價為1420萬元，折合單價15.96萬元(yuan)/平方米，跌破16萬元/平方米。

而4年前，該小區(qu)曾(ceng)賣(mai)出過約(yue)29萬(wan)元/平方米的高價。鏈家網數據(ju)顯示，目前翡(fei)翠海岸仍有11套房(fang)源在(zai)售，掛牌(pai)均價24.6萬(wan)元/平方米。

翡翠海(hai)岸過往最大(da)賣(mai)點在于一線(xian)海(hai)景，然而，隨著一路之隔、更(geng)臨近海(hai)岸線(xian)的中(zhong)信元灣府動工，項目優(you)勢正(zheng)在被削弱。

“在深圳(zhen)市場，因(yin)海景遮擋(dang)而被同類(lei)競品擠壓的現象并不罕見。”7月7日(ri)下午(wu)，深(shen)圳(zhen)中原(yuan)研究中心高級研究員鄒(zou)少偉通過微(wei)信向《每日(ri)經濟新聞》記者分析(xi)稱(cheng)，當前深(shen)圳(zhen)豪(hao)宅主(zhu)要集中在(zai)紅樹灣、后海(hai)、深(shen)圳(zhen)灣、蛇(she)口、前海(hai)等地，以往有(you)不少區(qu)域是(shi)通過填海(hai)形成的。隨著填海(hai)區(qu)的開(kai)發，一些原(yuan)本擁有(you)一線海(hai)景的房源被遮擋，從(cong)而對原(yuan)有(you)房源價格造成沖擊。

不(bu)過，鄒少偉指出，通常情況下，只要(yao)新盤體量不(bu)大，對(dui)存量房的影響相(xiang)對(dui)有(you)限(xian)。

翡翠海岸曾是深圳灣的(de)“海景寵兒(er)”。

項目所在(zai)的深圳灣(wan)核心區豪(hao)宅(zhai)較為集中，誕生了包括深圳灣(wan)一號、恒裕深圳灣(wan)、卓越維港、三湘海尚(shang)等在(zai)內的多個知名豪(hao)宅(zhai)項目，業(ye)主掛牌價普遍在(zai)20萬元/平方米以(yi)上(shang)。

翡(fei)翠海(hai)岸(an)與深圳灣(wan)公(gong)園僅一(yi)路之隔，直線距離200米(mi)。項目的容積率(lv)約2.0，樓間距(ju)開闊，曾與恒裕(yu)濱(bin)城并(bing)稱“深圳灣豪宅天花板(ban)”。

此前，翡翠海岸的一大賣點在于“無(wu)敵海景”，部分樓棟戶型(xing)可將深圳灣公(gong)園盡(jin)收眼底，20層以上可以看到“春筍(sun)”（華潤總部(bu)）甚(shen)至福(fu)田CBD的城市(shi)天際線。

值得一(yi)提的是，該小區最小戶(hu)型約89平方米，同(tong)樣擁有一線海(hai)景(jing)，曾被(bei)市場視為(wei)“上車(che)深圳灣的稀缺選擇”。

從歷史成交價來看，翡翠海岸在2021年時(shi)最高賣出過約29萬元/平方米，目前(qian)該小區在(zai)鏈家上的掛牌均價約(yue)24.6萬元(yuan)/平方米。

盡管掛(gua)牌價(jia)(jia)依(yi)然高企，但從貝殼平(ping)臺數(shu)據看(kan)，翡翠海岸的實際(ji)成交價(jia)(jia)大幅(fu)偏離業主預期。

如前(qian)所述，6月底該小區成(cheng)交的89平方米房源(yuan)，總價1420萬元，單價約15.96萬元(yuan)/平方米。

“目前有(you)一套(tao)相對(dui)便宜的東南朝向(xiang)89平方米房源，掛牌總價(jia)1600萬元左右，業主也是誠心出售，還能再講價，此前（該房源）樓上還成交(jiao)了一(yi)套(tao)總(zong)價1550萬元的。”7月7日上午，該片區房產(chan)中介劉桂云向每經記者介紹。

翡(fei)翠海(hai)岸與(yu)中信元(yuan)灣府(fu)僅一路(lu)之隔 每(mei)經記者(zhe) 陳榮浩(hao) 攝

“等旁邊中(zhong)信的項目(mu)建(jian)好(hao)后(hou)，翡(fei)翠海(hai)岸價格預計會明顯(xian)回落(luo)。”該片區豪(hao)宅置(zhi)業顧問王峰告訴每經記(ji)者，目(mu)前(qian)翡(fei)翠海(hai)岸面(mian)臨兩(liang)個利空因素：一是(shi)(shi)中(zhong)信元灣府建(jian)好(hao)后(hou)部(bu)分樓棟可(ke)能存在遮擋，二是(shi)(shi)短期(qi)施工噪聲。

王峰提(ti)到，如果能接受短期(qi)噪聲影響，翡翠海岸的89平方米戶型，等總價到1400萬(wan)元，就可以考慮入手了。

兩個項目在地圖上的距離對比

每經記者在項目(mu)現場了(le)解到(dao)，翡翠海(hai)岸與中信元灣(wan)府僅一(yi)路之隔，目(mu)前后(hou)者尚處于(yu)打地基(ji)階段。翡翠海岸D棟(dong)和E棟(dong)與中信元灣府較近，存在海景被遮擋的可(ke)能。

中(zhong)信元灣(wan)府一(yi)期規劃建設5棟超高層，最高54層，部分樓棟20層以(yi)上高度超過71.75米的(de)深圳歌劇院。

克(ke)而(er)瑞數據顯示，今年(nian)上半年(nian)，全國重點30個城市5000萬元以上的(de)一二手高端住宅分別(bie)成交591套和173套，同比分別增長48.5%和43%。

每經記者梳理(li)發現，在深圳豪宅市(shi)場，小戶型房源的價格波動比大平(ping)層(ceng)更明顯。

來源：鏈家(jia)網(wang)

以前述翡翠海岸為例(li)，89平方(fang)米戶型成交(jiao)價從最高(gao)29萬元/平(ping)方(fang)米跌至(zhi)約16萬元/平(ping)方(fang)米，跌幅約(yue)45%；而177平方米以上(shang)(shang)的大(da)戶型價(jia)格相對堅挺，近期鮮有成交，鏈(lian)家網上(shang)(shang)共有兩套(tao)房源，掛(gua)牌均價(jia)都(dou)在25萬(wan)元/平方(fang)米以上。

再如南山蛇口(kou)片區的海上世界雙璽，88平(ping)方米房源在2021年高(gao)峰時(shi)能賣(mai)到1200萬元，而今年3月成交的一套(tao)88平方米房源總價為(wei)910萬元，折合單價約10.3萬元/平方米(mi)，已接(jie)近項(xiang)目開盤價(jia)。

相比之下，該(gai)小區6月22日(ri)成交的(de)一套三期398平(ping)方(fang)米房源，總(zong)價6800萬元(yuan)，折合單價(jia)約17.09萬元/平方米；6月26日成(cheng)交的一套約(yue)423平(ping)方米房源，總價8260萬元(yuan)，折合單價約19.53萬元/平方(fang)米。

“以前市(shi)場好的時候，小戶(hu)型(xing)豪宅因總價較(jiao)低(di)，所以流通性較(jiao)好。但當前房地產行業進入新階(jie)段，市(shi)場主要由改(gai)善型(xing)需求主導(dao)，144平方米以(yi)上戶(hu)型占比(bi)逐年(nian)升高。豪宅市場面(mian)對(dui)(dui)的主要(yao)為高凈值人群，他們對(dui)(dui)居(ju)住(zhu)舒(shu)適(shi)性的要(yao)求只(zhi)會更高。”鄒少偉(wei)補充道。

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封面圖片(pian)來源：每(mei)經(jing)記者 陳榮(rong)浩(hao) 攝