每經(jing)記者｜陳(chen)夢妤    每經(jing)編輯｜黃(huang)博文(wen)    

一場央(yang)企(qi)(qi)(qi)背景的房(fang)企(qi)(qi)(qi)與地方國資房(fang)企(qi)(qi)(qi)的“豪(hao)門恩怨(yuan)”，終以和解(jie)告終。

11月(yue)12日(ri)，業內流(liu)傳一封中建智(zhi)地旗下子(zi)公(gong)司(si)北京興鼎(ding)房(fang)地產開(kai)(kai)發(fa)有限(xian)公(gong)司(si)向廣州(zhou)國資(zi)委提交的“舉報信”，稱越秀地產旗下廣州(zhou)越秀華(hua)城房(fang)地產開(kai)(kai)發(fa)有限(xian)公(gong)司(si)在(zai)合(he)作(zuo)開(kai)(kai)發(fa)的北京璞樾項目中存在(zai)首(shou)開(kai)(kai)不合(he)理(li)定價、續銷(xiao)期間惡意競爭導致客戶流(liu)失到板(ban)塊外競品等(deng)行(xing)為。

三方聯合聲明 圖片來源(yuan)：越(yue)秀北(bei)京公眾(zhong)號截圖

11月16日(ri)晚，《每日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者從多方(fang)獲(huo)悉，目前(qian)股東方(fang)已經充分溝通，達成共識和(he)解。

根據廣(guang)州越秀華城房地產(chan)開(kai)發有限公(gong)司(si)（越秀地產(chan)旗下公(gong)司(si)）、北京(jing)興鼎房地產(chan)開(kai)發有限公(gong)司(si)（中(zhong)建智地旗下公(gong)司(si)）及北京(jing)方興亦(yi)城置業有限公(gong)司(si)（中(zhong)國金茂旗下公(gong)司(si)）16日晚(wan)近23時(shi)發布的聯(lian)合(he)聲明，北京(jing)朝陽黃(huang)杉木店(dian)項目（推廣(guang)名(ming)紫京(jing)宸園(yuan)、璞樾）是(shi)由這三家(jia)聯(lian)合(he)競得并合(he)作開(kai)發的項目。

各股(gu)東(dong)方(fang)經過坦誠(cheng)協商、充分共創、達成共識，將秉持專業(ye)、陽(yang)光、公開、透(tou)明的(de)原(yuan)則(ze)，推進項目開發經營各項工作(zuo)，向社會及客戶提供更(geng)好(hao)的(de)產品和服(fu)務。

從攜手官宣到“影響簽約金額超22億元”

今年(nian)4月28日，中建(jian)智地(di)、中國金茂、越秀地(di)產和(he)朝(chao)陽城發聯合體以(yi)126億元拿下北京市朝(chao)陽區黃(huang)杉(shan)木店組合地(di)塊，其(qi)中住宅部分成交樓面(mian)價約5.45萬元/平方米，刷新(xin)近兩年(nian)朝(chao)陽區宅地(di)樓面(mian)價紀錄。

7月31日，廣(guang)州越秀(xiu)華(hua)城(cheng)房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)有限(xian)(xian)公(gong)(gong)司、北(bei)(bei)(bei)京(jing)興(xing)鼎房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)有限(xian)(xian)公(gong)(gong)司及北(bei)(bei)(bei)京(jing)方興(xing)亦城(cheng)置業有限(xian)(xian)公(gong)(gong)司簽署投(tou)資合作(zuo)協議(yi)，約定三方通(tong)過北(bei)(bei)(bei)京(jing)興(xing)昶房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)有限(xian)(xian)公(gong)(gong)司、北(bei)(bei)(bei)京(jing)茂越置業有限(xian)(xian)公(gong)(gong)司分南(nan)北(bei)(bei)(bei)兩(liang)地(di)塊就上述項目進行開(kai)發(fa)建設，其中中建智地(di)負(fu)責南(nan)地(di)塊（即(ji)(ji)紫京(jing)宸園）營銷(xiao)(xiao)事務，越秀(xiu)地(di)產負(fu)責北(bei)(bei)(bei)地(di)塊（即(ji)(ji)璞樾）營銷(xiao)(xiao)事務。

舉報信(xin)內容顯示，“自南地(di)塊(kuai)蓄客以來，廣州越秀華城房地(di)產開發有(you)限公(gong)司通(tong)過有(you)預謀(mou)、有(you)組(zu)織的低劣(lie)營銷行為(wei)持續進行惡意(yi)競爭，嚴(yan)重損害了項目整體和主要股東利益”。

北京(jing)興昶房地(di)產(chan)開(kai)發有限公司(si)股權情況 圖片來源：天眼(yan)查

據天眼查最新信息，股(gu)(gu)權(quan)穿透(tou)后，北京興昶(chang)房地產開發有限公(gong)司(si)（紫(zi)京宸園項目(mu)公(gong)司(si)）由中(zhong)(zhong)建(jian)智(zhi)地持(chi)股(gu)(gu)50.1%、中(zhong)(zhong)國金茂持(chi)股(gu)(gu)32.9%、越(yue)秀(xiu)地產持(chi)股(gu)(gu)17%；北京茂越(yue)置業有限公(gong)司(si)（璞(pu)樾項目(mu)公(gong)司(si)）由中(zhong)(zhong)建(jian)智(zhi)地持(chi)股(gu)(gu)49.9%、中(zhong)(zhong)國金茂持(chi)股(gu)(gu)33.1%、越(yue)秀(xiu)地產持(chi)股(gu)(gu)17%。

北(bei)京茂越置業(ye)有(you)限公司股權(quan)情況 圖片來源：天眼查

在(zai)此之(zhi)前，從公開(kai)資料看(kan)，璞樾項目(mu)中(zhong)，中(zhong)建智地、中(zhong)國金茂、越秀地產(chan)、朝(chao)陽城(cheng)開(kai)分(fen)別持股48.4%、33.1%、17%、1.5%；紫(zi)京宸園項目(mu)中(zhong)，四方持股比例則分(fen)別是48.6%、32.9%、17%、1.5%。

也就是說，朝陽城(cheng)開(kai)已退出黃杉木(mu)店地塊(kuai)，越秀(xiu)地產持(chi)股(gu)(gu)比例不變，中建智地在兩個項目中的持(chi)股(gu)(gu)占(zhan)比均有提升，依舊為最大股(gu)(gu)東。

事實上，雖然兩個項目均面向高端改善型客戶，但早期已在產品上打出差異化戰略。比如，紫京宸園規劃815戶，戶型包括133～172平方米，232平方米和278平方米，以及少量400平方米產品；璞(pu)樾規劃426戶(hu)，戶(hu)型包括152平方米、188平方米以及195～258平方米大戶(hu)型。

10月12日，紫京宸園(yuan)開盤，項目官(guan)(guan)宣(xuan)銷售56.5億元(yuan)；10月17日，璞樾開盤，項目官(guan)(guan)宣(xuan)銷售45.65億元(yuan)。11月初(chu)，雙方同時發(fa)布喜報，官(guan)(guan)宣(xuan)“10月北京網簽冠亞軍”，共同托舉(ju)黃杉(shan)木地塊(kuai)。

但距離兩者攜手(shou)官宣(xuan)還不到(dao)半個月(yue)(yue)，11月(yue)(yue)10日(ri)，中(zhong)建智地向(xiang)越(yue)秀地產發出《關于要求(qiu)立即(ji)停止惡(e)意攻(gong)擊并(bing)移交北地塊營銷條線(xian)負(fu)責權的函(han)》。該函(han)提到(dao)，北地塊（即(ji)璞樾）首開不合理定價、續銷期(qi)間惡(e)意競(jing)(jing)爭(zheng)導致客(ke)戶(hu)流失到(dao)板塊外競(jing)(jing)品，并(bing)要求(qiu)在(zai)11月(yue)(yue)17日(ri)中(zhong)午12時前移交北地塊營銷工作。

據悉，三方營銷(xiao)曾于(yu)10月10日(ri)就(jiu)南北(bei)地(di)塊召開專(zhuan)項會議溝通(tong)，明(ming)確約定兩(liang)個地(di)塊房源(yuan)需(xu)遵循統一的定價標準，基(ji)于(yu)戶型屬(shu)性、房源(yuan)位置等核心(xin)維度設定定價邏輯，并(bing)完(wan)成了兩(liang)個項目(mu)的備案價制定。

但中建智(zhi)地認為，越秀方在紫京(jing)宸(chen)園10月12日開(kai)盤(pan)后，未按(an)此前(qian)達成一致的統(tong)一定(ding)價規則推進(jin)，影響了板塊價格秩序。這導致紫京(jing)宸(chen)園已認購客戶流失131組（短期不買(mai)房89組、買(mai)上下游42組），影響簽約金額超22億(yi)元。

舉報信背后的激烈競爭

作為今年北京樓市的熱門項(xiang)目，“選紫京宸園還(huan)是選璞樾”早已是區域改(gai)善市場的重(zhong)要話(hua)題(ti)。圍繞開(kai)盤、蓄客、價格戰等，房產(chan)博(bo)主(zhu)們收割了(le)一波波流量，也間接推高了(le)項(xiang)目熱度。

從網簽(qian)情況(kuang)看，據北(bei)京(jing)市住建委官網，截至11月(yue)16日晚，紫京(jing)宸園9月(yue)26日取(qu)證(zheng)批(pi)次中(zhong)，網簽(qian)111套，成交價格(ge)約9.8萬(wan)元/平(ping)方(fang)米；10月(yue)30日取(qu)證(zheng)批(pi)次中(zhong)，網簽(qian)9套，成交均價約10.3萬(wan)元/平(ping)方(fang)米。

紫(zi)京宸園兩個(ge)預售證下的簽約(yue)情況（注：“東晏和園”為項目別名） 圖片來源：北京市住建委官網

璞(pu)樾9月(yue)27日取(qu)證(zheng)批次中，網簽117套(tao)，成(cheng)交(jiao)價(jia)格約(yue)9.96萬元/平方(fang)米；11月(yue)1日取(qu)證(zheng)批次中，網簽14套(tao)，成(cheng)交(jiao)均價(jia)約(yue)10.05萬元/平方(fang)米。

璞樾兩(liang)個預售證下(xia)的簽約情況(kuang) 圖片來源：北京(jing)市住建委(wei)官網

據中指研(yan)究(jiu)院(yuan)1～10月北京(jing)開發商(shang)權益銷售榜，中建智地以(yi)166.1億元排名第二，越秀地產以(yi)115.3億元排名第五。

對于開(kai)發(fa)商來(lai)說，通過合(he)作(zuo)拿(na)地，可(ke)以將風(feng)險分散到多個合(he)作(zuo)方(fang)，降低單一方(fang)承擔的(de)風(feng)險；更強大的(de)資(zi)金后盾(dun)和(he)更豐富的(de)開(kai)發(fa)經驗，則有助于提升項目的(de)整體競爭力，在市場(chang)競爭中占(zhan)據有利地位(wei)。但與此(ci)同(tong)時(shi)，合(he)作(zuo)拿(na)地、聯合(he)開(kai)發(fa)的(de)弊(bi)端也顯而易(yi)見。尤(you)其是(shi)在合(he)作(zuo)過程(cheng)中，各(ge)方(fang)對于利益分配的(de)期望(wang)可(ke)能存在差異。在需(xu)要快速(su)響應市場(chang)變化(hua)或做(zuo)出緊急決(jue)策時(shi)，也可(ke)能因效率低下而錯(cuo)失良機。

這(zhe)次(ci)舉報暴露(lu)出(chu)的，還有競爭(zheng)激烈的區域(yu)樓市現狀。

早在黃(huang)杉(shan)木店(dian)(dian)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)成交(jiao)時，中(zhong)指研(yan)究院土(tu)地(di)(di)市場(chang)研(yan)究負責(ze)人張凱曾(ceng)向每經記(ji)者分析，黃(huang)杉(shan)木店(dian)(dian)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)地(di)(di)處東四環與五環之間(jian)，是所屬朝青板塊(kuai)(kuai)近十年唯(wei)一新增住(zhu)宅(zhai)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)。東邊(bian)是平房公(gong)園(yuan)，北側(ce)為京城(cheng)森林(lin)公(gong)園(yuan)，西側(ce)800米左右是朝陽大悅城(cheng)，距離地(di)(di)鐵(tie)青年路站(zhan)直線(xian)距離900米左右。西北方向是北京初代豪宅(zhai)星河灣，二手房掛牌價約9.5萬元/平方米，周邊(bian)與星河灣同期(qi)或(huo)之后建成的(de)樓盤包括潤楓水尚、華(hua)紡易城(cheng)、國(guo)美第(di)一城(cheng)等。

就在9月30日，中建智地經過339輪現場舉牌競(jing)價，以(yi)43.145億元(yuan)、溢價率(lv)39.18%拿(na)下朝陽(yang)區太陽(yang)宮地塊，樓(lou)面價達8.53萬元(yuan)/平方米。

此外，據(ju)貝(bei)殼找房，黃杉木店地塊周(zhou)邊的(de)保利朝觀(guan)天珺在(zai)售(shou)均價8.7萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米，金茂滿曜為(wei)8萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米；稍遠(yuan)些、城市界面(mian)更好但客(ke)群有重合的(de)中海萬吉玖序，在(zai)售(shou)均價12.5萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米。

根據今年(nian)6月北京市規(gui)劃和自(zi)然(ran)資(zi)源局朝(chao)陽分局的推介，未來(lai)三年(nian)（2026～2028年(nian)），朝(chao)陽區要(yao)推出(chu)30宗(zong)優質宅地資(zi)源，計劃年(nian)均(jun)儲備約(yue)70萬平方米優質商品(pin)住宅資(zi)源。

在樓市深度調整的當下，對于購房者和開發商來說，和解是最(zui)好的結果。

根據每經(jing)記者(zhe)獲取(qu)的最新信息(xi)，黃(huang)杉木店南(nan)北雙地塊(kuai)將由三家聯合操盤營銷(xiao)。

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