“商業(ye)(ye)運(yun)營(ying)是一個可以穿越(yue)周期的行業(ye)(ye)，每一個成(cheng)功的運(yun)營(ying)者都有其成(cheng)功的關鍵要(yao)素、價(jia)值主張、經(jing)營(ying)理(li)(li)念(nian)，它讓企業(ye)(ye)形(xing)成(cheng)統一的管理(li)(li)語言，并最終(zhong)指引企業(ye)(ye)將核心優勢(shi)轉化(hua)為持(chi)續的經(jing)營(ying)業(ye)(ye)績。”

近日，新城控股發(fa)布2024年年度(du)報告，公(gong)司實(shi)現營業收入890億元(yuan)，歸(gui)屬于上市公(gong)司股東的(de)凈利(li)潤(run)7.52億元(yuan)，同(tong)比(bi)增長2.07%；扣(kou)非歸(gui)母(mu)凈利(li)潤(run)8.70億元(yuan)，同(tong)比(bi)增長183.07%。

報告期內，公司實現(xian)商業(ye)運營總(zong)收入128.08億(yi)元(yuan)，同比增長13.10%，不僅超額完(wan)成(cheng)125億(yi)元(yuan)的(de)年度目(mu)標，而且對整(zheng)體(ti)業(ye)績的(de)貢獻比例進一步提升(sheng)；物(wu)業(ye)出(chu)租及(ji)管理毛利率達70.17%，為公司利潤提供有力支撐。

面對行業挑(tiao)戰(zhan)(zhan)，新城控股(gu)憑借“地產開(kai)發+商業運(yun)(yun)營”雙輪驅動戰(zhan)(zhan)略，發揮運(yun)(yun)營優勢(shi)，正(zheng)展現出(chu)良(liang)好的生長(chang)韌性。

凈利潤水平穩步提升

報(bao)告期(qi)內，新城(cheng)控股(gu)實(shi)現營(ying)業收入(ru)889.99億元，其中主營(ying)業務收入(ru)中，房地產(chan)開發(fa)銷售(shou)本期(qi)實(shi)現營(ying)業收入(ru)760.41億元，物業出租及管理實(shi)現營(ying)業收入(ru)120.29億元；歸屬于上市公司(si)股(gu)東的(de)扣除非經常(chang)性損益的(de)凈利潤8.70億元，較去年同(tong)期(qi)增長183.07%。

針對市(shi)場的變化，公司通過制(zhi)定合(he)理的經營戰略，把握市(shi)場窗口，進行營銷(xiao)推廣，提升貨值變現能力，緊抓銷(xiao)售(shou)和資(zi)金(jin)回(hui)(hui)籠(long)。全年完成合(he)同銷(xiao)售(shou)面積(ji)538.82萬(wan)平方(fang)米(mi)，合(he)同銷(xiao)售(shou)金(jin)額401.71億元(yuan)，全口徑(jing)回(hui)(hui)籠(long)資(zi)金(jin)411.29億元(yuan)，全口徑(jing)資(zi)金(jin)回(hui)(hui)籠(long)率102.38%。

截(jie)至(zhi)報告(gao)期(qi)末(mo)，新城控股的總資產(chan)為3071.93億(yi)元(yuan)，歸屬(shu)于上市公司股東(dong)的凈資產(chan)608.69億(yi)元(yuan)。報告(gao)期(qi)內，公司實(shi)現(xian)結算面(mian)積(ji)1388.85萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，實(shi)現(xian)結算金額1336.66億(yi)元(yuan)（含(han)合聯(lian)營項(xiang)目(mu)），累計實(shi)現(xian)126個子項(xiang)目(mu)竣(jun)工(gong)交付，竣(jun)工(gong)面(mian)積(ji)為1529.14萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)（含(han)合聯(lian)營項(xiang)目(mu)）。截(jie)至(zhi)報告(gao)期(qi)末(mo)，公司共有(you)160個子項(xiang)目(mu)在(zai)建，總建筑面(mian)積(ji)達1968.46萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)（含(han)合聯(lian)營項(xiang)目(mu)）。

基(ji)于住宅(zhai)銷售的(de)高回款率、經(jing)營(ying)性物(wu)業的(de)穩定收入，新城控股(gu)的(de)現金流安(an)全得到(dao)有效保障(zhang)，公(gong)司以實干精(jing)神和高度自(zi)律，持(chi)(chi)續保持(chi)(chi)“零違約”紀(ji)錄。

報告期內，在政策(ce)支(zhi)持和中(zhong)國人民(min)銀行(xing)的指導(dao)下，按(an)照銀行(xing)間市場交易商協(xie)會的統一(yi)部署，中(zhong)債信用增進(jin)投(tou)資股份有限公(gong)(gong)司持續積極支(zhi)持優質(zhi)民(min)營房地產企業進(jin)行(xing)公(gong)(gong)開市場融資。

在(zai)其提(ti)供全額無條件不可撤(che)銷連帶責(ze)任保證擔保下，新城(cheng)控股在(zai)2024年完成2筆共計29.2億元中期票據的發(fa)行，發(fa)行利率持續(xu)降低，發(fa)行期限(xian)有所拉長(chang)。

截(jie)至報告(gao)期末(mo)，新(xin)城控股在(zai)手現(xian)金(jin)余(yu)額102.96億元，在(zai)手現(xian)金(jin)充裕(yu)；凈(jing)負債率(lv)為(wei)(wei)52.44%，繼續(xu)保(bao)持較低水(shui)平；經營(ying)性現(xian)金(jin)流凈(jing)額為(wei)(wei)15.12億元，經營(ying)性現(xian)金(jin)流凈(jing)額連續(xu)7年(nian)為(wei)(wei)正，為(wei)(wei)公司發(fa)展留出了足夠的空(kong)間。

新城控股累計獲得(de)各大(da)銀行給予(yu)的集團授(shou)信總額度合計849億(yi)元，其(qi)中公司及子公司已使用(yong)授(shou)信252億(yi)元，整體(ti)平均融資成本為(wei)5.92%，較上年末下降(jiang)0.28個百分點(dian)。

公司(si)在上述授(shou)信總額(e)度內開(kai)展融(rong)資(zi)，以支持各項業務穩步發展。報(bao)告期內，公司(si)新增(zeng)以吾悅廣場為(wei)抵押的經營性物(wu)業貸及其他融(rong)資(zi)約205億元，加權本金平均利率為(wei)4.97%，抵押率約50%。

構建商管品牌護城河

作(zuo)為國內知名(ming)商業(ye)地(di)產(chan)龍頭企業(ye)之一，新城控股在(zai)國內房地(di)產(chan)領域持續保持領先的品(pin)牌優勢，憑(ping)借優質的產(chan)品(pin)力、全周期商業(ye)資產(chan)運營管(guan)理能(neng)力、精準的市場定位及良好的客戶口碑，持續構建(jian)差異(yi)化的品(pin)牌護(hu)城河。

截(jie)至(zhi)報告期末(mo)，公司(si)在(zai)全國(guo)136個城市(shi)布局200座吾(wu)悅廣場，已開業(ye)及委托管理(li)在(zai)營數量達(da)(da)173座，開業(ye)面(mian)積達(da)(da)1601.07萬(wan)平(ping)方米，出租率達(da)(da)97.97%，保持(chi)行業(ye)領(ling)先。報告期內，吾(wu)悅廣場客流(liu)總量達(da)(da)17.66億人次，同比增長19%；總銷售(shou)額(e)905億元(yuan)（不含車輛(liang)銷售(shou)），同比增長19%，含車輛(liang)總銷售(shou)額(e)為966億元(yuan)；截(jie)至(zhi)報告期末(mo)，會員(yuan)體系覆蓋人數4370萬(wan)人，較上年末(mo)增長32%。

吾悅商管以全國(guo)200座綜合體布(bu)局、超1600萬(wan)方商業(ye)體量穩(wen)居行業(ye)前三（據克而瑞商業(ye)地(di)(di)產排行榜），管理輸(shu)出項目規模突破40個。公司報告期(qi)內，公司在中國(guo)房地(di)(di)產業(ye)協(xie)會(hui)及上海易居房地(di)(di)產研究院發布(bu)的(de)權威(wei)榜單中表現亮(liang)眼：榮獲“商業(ye)地(di)(di)產綜合實力TOP10”第四位、“商業(ye)地(di)(di)產運營TOP10”第二位，“地(di)(di)產開發+商業(ye)運營”雙輪驅動的(de)協(xie)同效應進一(yi)步(bu)凸(tu)顯。

新城商業(ye)憑借(jie)愈發強大的商業(ye)運營能力，持續贏(ying)得(de)消(xiao)費者(zhe)的認可。2024年，公司交(jiao)付目標及吾悅廣場開業(ye)100%達成，實現企業(ye)安全(quan)穩定經營。公司共計完成超10萬套物業(ye)，1388.85萬平方米(mi)面積的交(jiao)付，完成保交(jiao)付任務。

數據顯示(shi)，2024年，全國新(xin)(xin)開(kai)363個商業項目(mu)，新(xin)(xin)開(kai)業數量(liang)(liang)呈下降(jiang)趨勢，市場從“重(zhong)(zhong)資源、重(zhong)(zhong)規模(mo)”進入“重(zhong)(zhong)品質、重(zhong)(zhong)運營”模(mo)式(shi)；存量(liang)(liang)改造項目(mu)占新(xin)(xin)開(kai)業項目(mu)數量(liang)(liang)超10%，煥新(xin)(xin)調整成為強(qiang)競爭(zheng)的必備能(neng)力。

在消費增長放緩、差異(yi)化市(shi)場(chang)崛起等新的行業趨勢下，新城控股將旗(qi)下的“商業管理事業部”升級至“新城吾悅(yue)商業管理集(ji)團有(you)限公(gong)司”，并正式發布“五(wu)邊形經營理念”，即“品(pin)質空間、與(yu)人歡喜、專業匠心、綠色(se)智能(neng)、雙向奔赴(fu)”五(wu)個維度，打(da)造(zao)新型(xing)商業空間，構(gou)建新型(xing)業態組合，形成(cheng)獨(du)具特色(se)的商業標志，打(da)造(zao)商業地產(chan)差異(yi)化競(jing)爭力(li)。

堅守“五邊形經營理念”

天(tian)風證(zheng)券研報認為，整(zheng)體來看，新城控股(gu)的核(he)心經營(ying)指標(biao)向好(hao)，商(shang)管業務有望為公司提(ti)供(gong)長期堅實業績支撐，融(rong)資渠道順(shun)暢，成本管控良好(hao)，償債壓(ya)力逐(zhu)步趨緩。

對(dui)于(yu)(yu)公司下一(yi)(yi)步發展，新城(cheng)控股在年報中表示，商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)運營(ying)(ying)(ying)是一(yi)(yi)個(ge)可以(yi)穿越周期(qi)(qi)的(de)(de)(de)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，每個(ge)成功的(de)(de)(de)運營(ying)(ying)(ying)者(zhe)都(dou)有其成功的(de)(de)(de)關鍵要(yao)素、價值主張、經(jing)營(ying)(ying)(ying)理念，這也是企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)基于(yu)(yu)自身的(de)(de)(de)使命、愿景和價值觀及長期(qi)(qi)的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)(ying)實(shi)踐，提煉出(chu)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)種經(jing)營(ying)(ying)(ying)指導思想(xiang)。它讓企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)形成統(tong)一(yi)(yi)的(de)(de)(de)管理語(yu)言，最終指引(yin)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)將核心優勢轉化為持(chi)續的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)績。對(dui)于(yu)(yu)一(yi)(yi)個(ge)穿越歷史、持(chi)續百年的(de)(de)(de)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，如果企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)能(neng)擁有正確的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)(ying)理念，它將伴隨(sui)該企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)始終應對(dui)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發生的(de)(de)(de)變化。

按照計(ji)劃，2025年，新城(cheng)控股將新開(kai)工(gong)(gong)16個(ge)子項(xiang)(xiang)目，新開(kai)工(gong)(gong)建筑面積169.55萬平方(fang)米(mi)。公(gong)司計(ji)劃竣工(gong)(gong)104個(ge)子項(xiang)(xiang)目，預計(ji)竣工(gong)(gong)總(zong)建筑面積555.05萬平方(fang)米(mi)。

2025年，吾悅(yue)商管將繼續(xu)(xu)堅(jian)守“五邊形(xing)經(jing)營(ying)理(li)念”，商業管理(li)板塊將繼續(xu)(xu)承接(jie)對資(zi)產(chan)保值(zhi)、升(sheng)值(zhi)和利潤的(de)要求，加強NOI（凈運營(ying)收(shou)入(ru)）指(zhi)標關注度。經(jing)營(ying)協同方面(mian)，更加強調(diao)可(ke)同比項目(mu)銷售增長、收(shou)入(ru)增長，探索建(jian)立(li)聯營(ying)機制，與商戶、商家一(yi)同前行；消(xiao)費體(ti)驗(yan)方面(mian)，將持(chi)續(xu)(xu)關注品質(zhi)，增加品質(zhi)空(kong)間的(de)量化打分，同時，提升(sheng)掉鋪率(lv)指(zhi)標關注度，要求每(mei)一(yi)次品牌更迭(die)間不(bu)要出現空(kong)檔期，做到無縫銜接(jie)，保障(zhang)顧客每(mei)一(yi)次購物體(ti)驗(yan)。聚焦(jiao)區域深耕(geng)發展、資(zi)源協同，進一(yi)步凸顯規模布(bu)局(ju)優勢。全年計劃實現商業運營(ying)總收(shou)入(ru)140億元(yuan)，新開(kai)業持(chi)有吾悅(yue)廣(guang)場(chang)及管理(li)輸出項目(mu)5座(zuo)。 文(wen)/史現