每經記(ji)者(zhe)｜陳榮浩    ;每經編輯｜陳俊杰    

近期，陸續(xu)有地方國資(zi)平臺掛牌出售房產(chan)，這一資(zi)產(chan)處置行為本身并不算新鮮(xian)，卻在(zai)業內引(yin)發廣(guang)泛關注。

11月14日(ri)，貴州大誠(cheng)建(jian)筑(zhu)發展有(you)限責(ze)任公(gong)司(si)掛牌(pai)轉讓(rang)位于重慶(qing)、江門、安順(shun)等地(di)11處房(fang)產(chan)。11月6日(ri)，四川西昌方面委托(tuo)拍(pai)賣公(gong)司(si)一(yi)次(ci)性掛出(chu)144套國有(you)產(chan)權住房(fang)。11月5日(ri)，福州市公(gong)共資(zi)源(yuan)交易網發布公(gong)告，定于11月21日(ri)公(gong)開拍(pai)賣福州長樂區51套市場化商品房(fang)。更早之前(qian)，北京、山東煙臺、淄博等地(di)均(jun)出(chu)現過地(di)方國企掛牌(pai)出(chu)售(shou)房(fang)產(chan)的(de)情況。

國(guo)資(zi)掛牌的房(fang)產是否有撿漏機(ji)會？央國(guo)企集中掛牌房(fang)產對市場又有何(he)影響？

每經資料圖

11月(yue)17日(ri)晚間(jian)，廣(guang)東省(sheng)城鄉規劃院住房(fang)政(zheng)策研究中(zhong)心首席研究員(yuan)李(li)宇嘉(jia)向《每日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者指出(chu)，國企掛牌出(chu)售房(fang)產雖會(hui)增加(jia)市(shi)場供(gong)給，但(dan)對整體樓市(shi)格局影響有限，且不(bu)存在“一上(shang)平臺就打折出(chu)售”的(de)情況。

多地國資掛牌出售房產

近期(qi)，多(duo)(duo)地(di)國資(zi)平臺出(chu)現了(le)集中(zhong)掛牌(pai)多(duo)(duo)套房(fang)產的情(qing)況，掛牌(pai)出(chu)售的資(zi)產類型囊括住宅、商鋪(pu)、車(che)位等。

其(qi)中，四川西昌(chang)的(de)批量賣房行(xing)動頗具代表性。11月6日，西昌(chang)方面(mian)委托拍賣公司一次(ci)性掛出144套(tao)(tao)國(guo)有產權(quan)住房，分(fen)(fen)為(wei)三個“打包(bao)套(tao)(tao)餐”：禮州(zhou)中學35套(tao)(tao)經濟適(shi)用房，最小(xiao)面(mian)積(ji)33平方米，均(jun)價(jia)(jia)僅3017元/平方米；袁家山(shan)69套(tao)(tao)小(xiao)區房，平均(jun)單(dan)價(jia)(jia)4997元/平方米；西城、東城的(de)40套(tao)(tao)改善(shan)房，均(jun)價(jia)(jia)5799元/平方米。記者(zhe)注意到，這些(xie)房源多(duo)為(wei)經濟適(shi)用房、保障(zhang)房，產權(quan)明晰且部分(fen)(fen)帶(dai)有固定車位，競拍者(zhe)首付(fu)僅需二點五(wu)成(cheng)，可辦理75%的(de)銀行(xing)按揭貸款。

另外，值得一提(ti)的是(shi)，11月5日，福州(zhou)長樂區(qu)掛出51套商品房，總(zong)價(jia)區(qu)間(jian)為44.7萬至153.6萬元，均價(jia)1.1萬元/平方米。

11月14日，貴(gui)州大誠建筑發展有(you)限責任公司掛牌轉(zhuan)讓（降(jiang)價延期）位于重慶、江門、安順等地11處(chu)房(fang)產，總價格在22萬~73萬元，處(chu)置房(fang)源中大多數處(chu)于閑置狀態，保證(zheng)金在6萬～30萬元不(bu)等。

而在(zai)更(geng)早(zao)之前(qian)，北京西(xi)城區國資旗(qi)下天(tian)恒置業集團(tuan)一次性掛牌111套房產；吉林銀行掛牌2000多套房產，中廣核工程有限公司出售位于(yu)大連的(de)68套房產。

在李宇嘉看來，今年(nian)以來國資密(mi)集(ji)售(shou)房主要包(bao)括“資產優(you)化(hua)的瘦身策(ce)略”“資金壓(ya)力下(xia)的回血需求”“政策(ce)推(tui)動(dong)的盤活行動(dong)”等原因。

“國資(zi)企業(ye)(ye)，不(bu)管是(shi)城投平臺等功(gong)能性國企，還(huan)是(shi)國有(you)競(jing)爭性企業(ye)(ye)，都有(you)業(ye)(ye)績(ji)的考(kao)慮，一(yi)是(shi)資(zi)產保值(zhi)增值(zhi)的壓力，二是(shi)利(li)潤稅費上繳(jiao)的壓力。對(dui)于上市(shi)類國企，更是(shi)要對(dui)股東負責，對(dui)估值(zhi)負責。此外，過去，不(bu)動產價值(zhi)持續上漲，靠抵押就能獲得(de)現金(jin)流，但現在各(ge)地對(dui)國企利(li)稅上繳(jiao)考(kao)核更嚴了(le)，資(zi)源支持減少了(le)，同時要求國企要承擔(dan)一(yi)些穩增長的任務(wu)(wu)，但這些任務(wu)(wu)短期內很難有(you)盈利(li)和現金(jin)流，所以需要變現資(zi)產。”李宇嘉分析(xi)稱(cheng)。

在(zai)政策(ce)層面，記者(zhe)注意(yi)到，2022年國務院辦公(gong)廳印發的《關(guan)于進一步(bu)盤活(huo)存量資產擴(kuo)大有效(xiao)投資的意(yi)見》中提(ti)到，“靈活(huo)采(cai)取多(duo)種方式，有效(xiao)盤活(huo)不同類型存量資產”。

對市場整體影響較小

對于國資(zi)售房是否會(hui)沖擊(ji)二手(shou)房市場、改(gai)變(bian)樓市格局(ju)，部分業內人士分析指出，單(dan)個(ge)案例影響有(you)限，需關(guan)注供給主體增多帶(dai)來的疊加效應，而且國企房產拍(pai)賣(mai)不存在“一上平臺(tai)就打折”的情(qing)況。

李宇嘉詳(xiang)細(xi)解讀了(le)國資(zi)房(fang)產的拍賣路徑(jing)與定價機(ji)制(zhi)。

他提到，國企(qi)平臺(tai)拍賣(mai)房產(chan)屬于(yu)大宗交(jiao)易，必須通過(guo)第三方資(zi)產(chan)交(jiao)易平臺(tai)或“三資(zi)”平臺(tai)進行，需發布公(gong)告披露房源位(wei)置、起拍價、產(chan)權等信(xin)息，采用公(gong)開競價方式，以確(que)保(bao)公(gong)平公(gong)正及國有(you)資(zi)產(chan)保(bao)值增值。

“初始掛牌(pai)價嚴格(ge)按(an)照評(ping)估價確(que)定，不存在一上平臺(tai)就(jiu)打折的情況，只有在無人接拍(pai)時，才會(hui)進入第二(er)次拍(pai)賣(mai)環節，此時才可(ke)能出(chu)現(xian)價格(ge)折扣。”李宇嘉說道。

國資平(ping)臺(tai)出售(shou)房源，對市場影響如何(he)？

李宇嘉分析稱(cheng)，單個國(guo)資售房(fang)(fang)案例規模較小(xiao)，多(duo)為幾十套(tao)、上百(bai)套(tao)，最多(duo)幾百(bai)套(tao)，對(dui)整體(ti)市(shi)場(chang)沖擊有限。但需注(zhu)意的(de)是，當前房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)下(xia)(xia)行壓(ya)力下(xia)(xia)，房(fang)(fang)源供給主(zhu)體(ti)已(yi)從傳統(tong)的(de)開發(fa)商(shang)、二手(shou)房(fang)(fang)業主(zhu)，擴(kuo)展到實體(ti)企業、上市(shi)公(gong)司、政府平(ping)臺等，疊加二手(shou)市(shi)場(chang)掛牌量持續攀升、價格(ge)下(xia)(xia)跌、交易周期拉長（貝殼數據顯示，業主(zhu)出售二手(shou)房(fang)(fang)的(de)交易周期多(duo)在半年左右），多(duo)主(zhu)體(ti)供給的(de)加總效(xiao)應可能(neng)對(dui)市(shi)場(chang)造(zao)成(cheng)一定擾動。

李(li)宇嘉(jia)建議，相關(guan)部門在分析市場(chang)供(gong)應時(shi)(shi)，需將二手房(fang)掛牌量、法拍房(fang)源、工(gong)抵房(fang)、銀行直售(shou)、國資平臺(tai)拍賣等納入全口徑統計，才能準確把握(wo)市場(chang)供(gong)需關(guan)系(xi)的平衡性。短期而言(yan)，隨(sui)著國資房(fang)源的持續入市，局部市場(chang)供(gong)需關(guan)系(xi)仍將處(chu)于(yu)調整階段(duan)，價(jia)格(ge)波動可能延續一(yi)段(duan)時(shi)(shi)間(jian)，但不會(hui)改變樓市平穩發展的整體態(tai)勢。

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