每經記者｜劉頌輝  ;  每經編(bian)輯(ji)｜魏(wei)文藝    

樓市(shi)進入(ru)新一輪“去庫存(cun)”周期，今(jin)年(nian)年(nian)初以來(lai)，重(zhong)點城市(shi)房地產庫存(cun)量(liang)出現(xian)不同程度回落，庫存(cun)壓力開始緩(huan)解(jie)。

據克而瑞監測，截至(zhi)今(jin)年1月(yue)末，全(quan)國50個(ge)重點城市狹(xia)義(yi)(yi)庫(ku)存量同比(bi)下降了(le)11%。不(bu)過，南京樓(lou)市的狹(xia)義(yi)(yi)庫(ku)存去化周(zhou)期仍(reng)超過20個(ge)月(yue)。其(qi)中，70平方(fang)米以(yi)下小面積(ji)段存在庫(ku)存積(ji)壓情況，郊區個(ge)別板塊庫(ku)存量較大，且(qie)環比(bi)2024年底(di)有所(suo)上升。

《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者注意到，3月6日至8日，南京江寧(ning)區舉(ju)辦商品房(fang)新春展(zhan)銷(xiao)會，邀請29家(jia)房(fang)企攜32個商品房(fang)項目參與。據南京市住房(fang)保障和房(fang)產局介(jie)紹，在三(san)天時間里(li)，該展(zhan)銷(xiao)會累計認購(gou)商品房(fang)494套，成交總金額(e)13.1億元。

3月12日，一家參展(zhan)樓盤的置業顧問在(zai)接受每(mei)經記者(zhe)采訪(fang)時表示，雖然江寧區在(zai)南京主(zhu)城(cheng)區之外(wai)，但實際上購房需求(qiu)量(liang)大，希望相關(guan)部(bu)門多組織類似的房展(zhan)會，提供(gong)額外(wai)的購房補助，促進(jin)開(kai)發(fa)企業快速銷售(shou)去化(hua)。

小面積公寓去化難

克而瑞數據顯示(shi)，今年1月，南京(jing)市新(xin)建(jian)商品住宅成交面積(ji)約27萬平方米(mi)，供應面積(ji)12萬平方米(mi)，分別環比下(xia)降58%、72%。截至當月末，南京(jing)的庫存面積(ji)約825萬平方米(mi)。

記(ji)者注意到，今年(nian)1月(yue)末(mo)，江寧區(qu)(qu)的庫存(cun)套數占(zhan)比為21.2%，較2024年(nian)末(mo)上升0.19個百分點，居南(nan)京各區(qu)(qu)首位。浦(pu)口區(qu)(qu)、棲霞區(qu)(qu)、溧水區(qu)(qu)、高淳區(qu)(qu)、雨花(hua)臺(tai)區(qu)(qu)和六合區(qu)(qu)等(deng)遠郊區(qu)(qu)域(yu)的庫存(cun)套數占(zhan)比分別為16.71%、13.25%、8.02%、7.06%、6.72%和6.65%。相較而言，南(nan)京核心區(qu)(qu)域(yu)樓市則是供(gong)不應求，如玄武、秦淮的庫存(cun)量占(zhan)比均不到5%。

從庫存(cun)(cun)套數(shu)分(fen)面(mian)積段(duan)來看，南(nan)京(jing)市主(zhu)要(yao)為70平方米以下小(xiao)面(mian)積段(duan)的(de)房源(yuan)庫存(cun)(cun)積壓，今年1月末的(de)庫存(cun)(cun)套數(shu)占比高達29.31%，其(qi)中(zhong)九(jiu)成是(shi)酒(jiu)店式公寓(yu)等具(ju)備(bei)投(tou)資屬性(xing)產品，呈現顯著的(de)供(gong)過于求狀況。克而(er)瑞地產研究中(zhong)心認為，南(nan)京(jing)小(xiao)面(mian)積段(duan)酒(jiu)店式公寓(yu)庫存(cun)(cun)風險(xian)較大，隨著投(tou)資投(tou)機需求退潮，未來將面(mian)臨不小(xiao)的(de)去(qu)化壓力。

然而(er)，目前南(nan)京新(xin)(xin)(xin)房庫存分化依然明顯。主城四區鼓樓、秦淮、建鄴、玄武的(de)(de)新(xin)(xin)(xin)房去化周期相(xiang)對健康，江(jiang)寧(ning)、江(jiang)北等(deng)副城區域新(xin)(xin)(xin)房去化相(xiang)對艱難(nan)。從小板塊來看，去年土(tu)地零出(chu)讓的(de)(de)雨(yu)花(hua)核心區、軟件谷、南(nan)部新(xin)(xin)(xin)城、燕子磯新(xin)(xin)(xin)城等(deng)已經率先達到新(xin)(xin)(xin)的(de)(de)樓市(shi)供求平衡。

以(yi)江北為(wei)例，該區域(yu)的(de)土地出讓量依然較大，未(wei)來(lai)上市新房庫存壓力也會比較大。

據南京(jing)拉普達(da)地產(chan)研究(jiu)院院長李子墨介(jie)紹，南京(jing)自(zi)去(qu)年起打響去(qu)庫存大戰，接(jie)連(lian)出(chu)臺(tai)了(le)不少重磅(bang)政策(ce)助力(li)去(qu)庫存，包括(kuo)取消限購、給買房(fang)(fang)補貼、舉(ju)辦房(fang)(fang)展會(hui)、出(chu)臺(tai)房(fang)(fang)票安置政策(ce)、改變(bian)土地出(chu)讓策(ce)略(lve)等(deng)，取得了(le)一定的成(cheng)效(xiao)。

南京市區樓盤項目 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

去年新房成交量處低位

針對庫存去化壓力，南京(jing)一些區域已經提前(qian)行動起來。

據“宜居(ju)南京”微信公眾(zhong)號消息，3月(yue)6日(ri)至8日(ri)，江(jiang)寧區舉辦2025年度(du)商品房新春展(zhan)(zhan)銷會，招商蛇(she)口、奧體建設(she)、仁恒置地等29家企(qi)業的32個商品房項目參展(zhan)(zhan)，涉及(ji)房源3734套。

值(zhi)得(de)注意的(de)(de)是，本次展(zhan)銷會推出購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)限時購房(fang)(fang)(fang)(fang)補(bu)(bu)助、賣(mai)舊換新(xin)補(bu)(bu)助及企(qi)業(ye)返(fan)補(bu)(bu)等三(san)項(xiang)優(you)惠：對購買商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)，額(e)外給予購房(fang)(fang)(fang)(fang)合同金額(e)1%的(de)(de)限時購房(fang)(fang)(fang)(fang)補(bu)(bu)助；對在今(jin)年1月(yue)1日至3月(yue)8日期間出售1套區(qu)內自有住(zhu)宅(zhai)，并在展(zhan)會三(san)天內購買參展(zhan)新(xin)建(jian)商品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)，除享受對應(ying)限時購房(fang)(fang)(fang)(fang)補(bu)(bu)助外，再給予原(yuan)自有住(zhu)宅(zhai)成交價款0.5%的(de)(de)“賣(mai)舊換新(xin)”補(bu)(bu)助；企(qi)業(ye)額(e)外再給予總(zong)額(e)最高4萬元的(de)(de)江寧區(qu)家電券、購車券及文旅套餐(can)券等抵用券。

此(ci)外，展(zhan)銷(xiao)會還(huan)邀請相關政府部門、金(jin)融(rong)機構(gou)等(deng)參(can)展(zhan)，設置房產(chan)、稅務、不動產(chan)及(ji)金(jin)融(rong)服務等(deng)政策咨(zi)詢區，方便市民了解最(zui)新購房補貼、公積金(jin)貸款等(deng)政策，以及(ji)辦理補助認證等(deng)手續。

江寧區商品房展銷會現場 來源：“宜居南京”微信公眾號

據南(nan)京(jing)市房(fang)地產學(xue)會副會長(chang)孟祥遠介(jie)紹，商品房(fang)庫存量(liang)大，主要原(yuan)因在于市場(chang)需(xu)求萎縮，南(nan)京(jing)全市新房(fang)成交量(liang)最高峰(feng)時(shi)一(yi)年(nian)成交達到約(yue)10.7萬(wan)套，而去(qu)年(nian)新房(fang)成交套數(shu)減少到約(yue)3.4萬(wan)套。部(bu)分(fen)投(tou)資客(ke)退場(chang)，導致公寓類產品去(qu)化困難。

李子墨(mo)認為(wei)，目前(qian)南京樓市分(fen)化加劇，一方面因為(wei)房(fang)地(di)產進入了新的改(gai)善時代，房(fang)子回歸(gui)自住屬性，需求(qiu)集中到主城的低密(mi)產品。不像(xiang)以前(qian)樓市火(huo)爆時期，大多數購房(fang)者(zhe)選擇在(zai)新城板(ban)塊投資。

另外，受到土地供(gong)應(ying)(ying)端(duan)的影(ying)響，部(bu)分(fen)區(qu)域土地供(gong)應(ying)(ying)量(liang)大，且現在(zai)(zai)實行(xing)新的住宅(zhai)建設標準(zhun)，新拿(na)地的項目可以(yi)打造產品力更(geng)高(gao)、得房率(lv)更(geng)高(gao)的第四代住宅(zhai)，對(dui)于區(qu)域在(zai)(zai)售樓(lou)盤來說(shuo)也有(you)較大沖擊(ji)，若(ruo)不降價就很難賣得動。

在李子墨(mo)看來，要助力新(xin)房去庫存，需要出臺更有力的政策。比(bi)如人才房票安(an)置措施，買房時直(zhi)接在市(shi)場價(jia)的基礎上(shang)給予折扣(kou)，同(tong)時還(huan)能疊加一次性購房補(bu)貼，以真金白銀刺(ci)激購房需求。另外(wai)，加大(da)(da)城中村改造及城市(shi)更新(xin)規模，繼續加大(da)(da)“以舊(jiu)換新(xin)”政策范圍，鼓勵更多在售新(xin)盤參與進來。

孟祥遠也(ye)表(biao)示，去庫存工作需要(yao)通過政(zheng)策在(zai)房地(di)產交(jiao)易等環節進一步刺激。此外，南京未來的(de)(de)土地(di)供(gong)應(ying)應(ying)該注意規模和結(jie)構，量入為出，針(zhen)對新(xin)房庫存壓(ya)力(li)較大的(de)(de)區域，應(ying)減少土地(di)供(gong)應(ying)；而供(gong)需結(jie)構平衡的(de)(de)板塊(kuai)，可適度加大土地(di)供(gong)應(ying)節奏。

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封面圖片來源：每經記者 劉頌(song)輝 攝